【正文】 至少 5千萬至 1億的營業(yè)稅收入，創(chuàng)造近2,000個(gè)工作機(jī)會(huì) 資料來源 : 訪談，麥肯錫 信虹工作小組分析 初步估算 XH/020513/SHJN(2022GB) 21 大賣場會(huì)對周邊居民住宅區(qū)產(chǎn)生影響 ? 大賣場人流量：一個(gè)約 10,000m2的大賣場每天客流量可高達(dá) 1萬到 2萬人，節(jié)假日和高峰時(shí)可達(dá)日均 56萬人 ? 大賣場顧客組成復(fù)雜多樣 ? 大賣場裝、卸貨物繁忙占用道路和空間 大賣場會(huì)影響鄰近住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，致使住宅價(jià)格下降約 510%，但同時(shí)會(huì)使周邊住宅價(jià)格上升20%，關(guān)鍵是通過布局和建筑設(shè)計(jì)將其與居民區(qū)實(shí)行有效分隔 需要解決的問題 如何將購物中心與周邊住宅有效地分隔 “住的地方邊上就是大賣場方便是方便，但吵也吵死了。 XH/020513/SHJN(2022GB) 1 信虹地塊商業(yè)功能的改造必須滿足不同方面的 要求 四川北路商業(yè)街 ? 消費(fèi)者 80%以上來自虹口、楊浦和閘北三區(qū) ? 商業(yè)街業(yè)態(tài)陳舊、傳統(tǒng)百貨、中低檔專賣店占一半以上 ? 消費(fèi)者普遍將其與“廉價(jià)”、“低檔”、“陳舊過時(shí)”的品牌形象相聯(lián)系 ? 四川北路的商業(yè)正經(jīng)歷衰弱的負(fù)螺旋 隨著北外灘的開發(fā)和鄰近世界一流水準(zhǔn)的中央商務(wù)區(qū)的建成要將這一地區(qū)建設(shè)成高檔品牌休閑購物區(qū) — 區(qū)規(guī)劃局 “四川北路需要經(jīng)過脫胎換骨的改造，才能改變以往的形象” “我不希望四川北路變成另一個(gè)徐家匯” — 消費(fèi)者訪談 四川北路商業(yè)街的改造要與周圍住宅區(qū)的建設(shè)相協(xié)調(diào)，使得其功能互補(bǔ)。XH/020513/SHJN(2022GB) 機(jī)密 信虹地塊商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案 討論稿 Document Date 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。同時(shí)能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益 — 開發(fā)商 XH/020513/SHJN(2022GB) 2 資源 人流 四川北路 (南段 )具備重振商業(yè)雄風(fēng)的條件 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 說明 ? 周邊人口密度大，是傳統(tǒng)的居民住宅區(qū) ? 未來的高級住宅區(qū)和北外灘 CBD將大大改善本地區(qū)人口收入、組成結(jié)構(gòu) ? 具有廣闊的家庭購物、具中、高收入專業(yè)人士和管理人員消費(fèi)的市場 對商業(yè)的影響 ? 高密度但不均一的人流組成，將支持不同業(yè)態(tài)和供應(yīng)不同商品的商家 ? 為形成中、高檔商業(yè)區(qū)提供市場基礎(chǔ) 位臵 ? 位于上海老城區(qū)中央，同時(shí)又是未來上海城區(qū)中心地帶 ? 臨近北外灘中央商務(wù)區(qū)，是中央商務(wù)區(qū)和周邊高級住宅區(qū)交匯處 ? 鄰近數(shù)條交通干道 (河南北路、海寧路 )，同時(shí)又有多條公共交通線路經(jīng)過這一地區(qū) ? 地理位臵的優(yōu)勢和交通便利使其能吸引更大范圍的消費(fèi)者 ? 位于上海重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之中，有巨大的發(fā)展推動(dòng)力 ? 深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地區(qū)內(nèi)有多處富有地方文化特色和價(jià)值的遺留建筑 ? 作為一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，具有較高的品牌知名度 ? 為商業(yè)發(fā)展提供獨(dú)特的歷史文化氛圍和環(huán)境 ? 較高的品牌知名度成為吸引消費(fèi)者的工具 XH/020513/SHJN(2022GB) 3 根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)可以有多種不同的選擇 全市 生活小區(qū) 輻射區(qū)域 商品種類單一 商品種類廣 提供商品種類、范圍 主題購物 ? 以某一商品種類為主題 ? 在同類商品中，可供選擇的商品很多 ? 支柱商家是該種類中最知名的之一 ? 輻射面為周邊幾個(gè)區(qū)乃至全市 市級 購物中心 ? 商品種類最廣 ? 每個(gè)種類中可供選擇的商品很多 ? 主要商品種類中大部分知名商家云集于此 ? 輻射面為全市范圍 , 或至少是全市的大片區(qū)域 區(qū)域性 購物中心 ? 商品種類較廣 ? 且可選擇品種也較多 ? 以一家大賣場或百貨店為支柱商家 ? 輻射面為鄰近 35公里范圍 小區(qū) 購物區(qū) ? 商品種類較少，多為每日生活相關(guān)商品和服務(wù) ? 可選擇品種也較有限 ? 輻射面為毗鄰生活小區(qū) XH/020513/SHJN(2022GB) 4 商業(yè)功能的設(shè)計(jì)必須回答項(xiàng)目的吸引力、實(shí)施可行性和投資回報(bào)前景三個(gè)方面的問題 項(xiàng)目是否有吸引力？ ? 市場需求狀況 ? 競爭商家 ? 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 是否具可行性？ ? 與周邊區(qū)域環(huán)境的一致性 ? 足夠的潛在商家 ? 政府政策限制 投資回報(bào)前景如何？ ? 投資回報(bào)率 ? 所需的投資規(guī)模 XH/020513/SHJN(2022GB) 5 初步分析表明：信虹花園并不具備發(fā)展市級購物中心的條件 信虹地塊 市級購物中心趨于飽和，包括港匯廣場在內(nèi)的購物中心財(cái)務(wù)狀況并不樂觀，正在建設(shè)中的正大廣場預(yù)計(jì)其財(cái)務(wù)回報(bào)達(dá)到持平需 7年之久 上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)現(xiàn)有市級購物中心 *： 4個(gè) * 市級購物中心指面向全市消費(fèi)者，規(guī)模超過 200,000平方米的購物中心或在 500米長的街區(qū)范圍匯集超過 200,000平方米零售商業(yè)面積 徐家匯 商業(yè)中心 浦東陸 家嘴商 業(yè)中心 南京東路 商業(yè)中心 淮海路 商業(yè)中心 ? 長度 ? 將全面建成總投資 150億元的 20個(gè)大項(xiàng)目，新的商業(yè)營業(yè)面積 52萬平方米 ， 商務(wù)辦公面積約50萬平方米 ? 計(jì)劃建成高雅繁華的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū) ? 全長 ， 是上海最知名的銷售高、中檔商品及精品的商業(yè)街 ? 以徐家匯廣場為中心，占地 ? 已擁有以港匯為代表的不少新興知名商家 ? 新落成 24萬平方米正大廣場，附近還有八佰伴大型購物中心 XH/020513/SHJN(2022GB) 6 而且要達(dá)到發(fā)展市級購物中心的基本條件，對于信虹而言，難度也是很大的 關(guān)鍵成功因素 說明 實(shí)施難度 龐大的空間 成功地吸引眾多具品牌號召力的關(guān)鍵駐商 有多種交能方式可方便地到達(dá) ? 路面交通 ? 公眾交通 ? 市級購物中心通常需要非常大的空間， (~20萬平方米 )以容納眾多不同類型的商家 ? 許多大眾品牌的駐商比較看好信虹地塊周邊地區(qū)比較稠密的人口密度，但是高檔品牌的駐家對于這個(gè)地塊的興趣并不大，因?yàn)榭傮w而言，周邊區(qū)域內(nèi)人口平均購買力較低 ? 靠近幾條交通干道，海寧路、河南路、吳淞路等，但是路面交通狀況不理想，非常擁擠、堵塞 ? 有多條公交線經(jīng)過，但是缺乏便捷的軌道交通 (如地鐵、輕軌等 ) 最困難 最容易 XH/020513/SHJN(2022GB) 7 1. 區(qū)域性購物中心 信虹花園城未來的商業(yè)功能將以區(qū)域性消費(fèi)者為服務(wù)對象 ,包括三個(gè)主要部分 以現(xiàn)代大賣場為支柱商家，高質(zhì)量的商品和豐富的選擇滿足中、高檔住宅區(qū)及周邊地區(qū)居民的生活購物和娛樂需要 2. 現(xiàn)代家具 /家飾 /家具主題商業(yè)街 集中的現(xiàn)代家居用品、家飾品和現(xiàn)代家具及相關(guān)主題商家，為中、高檔住宅區(qū)及周邊上海北部區(qū)域消費(fèi)者提供“一站式”購物，滿足日益增長的對中、高檔次該類產(chǎn)品的需求 3. 四川北路生活時(shí)尚商業(yè)街 以保留具歷史文化價(jià)值街面建筑和怡人的花園購物環(huán)境和以中、高檔服裝和生活時(shí)尚用品為商品特色的新型四川北路商業(yè)街將滿足周邊中、高檔住宅區(qū)及鄰近的北外灘 CBD中專業(yè)人士和管理人員的購物需求 ? 周邊居民的日常生活購物與一般消費(fèi)者休閑購物的結(jié)合 ? 不同商業(yè)功能檔次和商品種類的互補(bǔ)與統(tǒng)一 ? 商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)檔次、形象的統(tǒng)一 XH/020513/SHJN(2022GB) 8 一層、二層 1. 區(qū)域性購物中心將成為服務(wù)信虹地塊周邊 35公里數(shù)個(gè)區(qū)范圍的新的商業(yè)中心 占地 16,800m2， 共 6層，每層建筑面積： 8400m2 總面積約 17000m2 ， 包括： ? 各類中、小型商鋪 (中型商鋪面積 50150m2， 小型商鋪面積 1050m2) ? 飲食廣場： 2,0004,000m2 ? 23家中西快餐店： 300500m2/家 ? 大賣場底層通道：約 1,000m2 總面積 8400m2， 大賣場，如家樂福 三層 區(qū)域性購物中心 總面積約 17000m2， 包括大型專業(yè)店，如宜家 四層、五層 總面積 8400m2， 包括： 68廳多廳影院，約 5,0006,000m2 大型特色專賣店，如迪卡儂，約 2,0004,000m2 其它娛樂、休閑設(shè)施，如歌廳、電子游藝城等 六層 總面積 32022平方米 車庫約：車位 800個(gè) 自行車位 2,000個(gè) 地下二層 XH/020513/SHJN(2022GB) 9 在信虹花園周邊街道 ， 常住居民就高達(dá) 32萬 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索 信虹地塊 市中心稠密的人口密度，對商業(yè)服務(wù)提出很大的需求 XH/020513/SHJN(2022GB) 10 這一比例比全市平均水平高出 8%，說明虹口及周邊地區(qū)對大型大賣場和超市有很強(qiáng)的需求 消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果顯示，虹口及周邊地區(qū)居民對大賣場接受程度非常高 虹口及周邊地區(qū)居民希望在家附近有的商業(yè) /休閑設(shè)施 百分比 資料來源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 65545353494036363431大型大賣場 服裝 /鞋帽專賣店 休閑廣場 小吃 /快餐 書店 美容 /美發(fā) 超市 便利店 餐館 基數(shù) = 826 大型百貨店 XH/020513/SHJN(2022GB) 11 1 2 1 2 3 1 3 4 2 2 7 6 8 1 4 5 3 9 5 2 3 6 1 4 但是這一區(qū)域內(nèi)缺少現(xiàn)代大賣場，且分布不均勻 距信虹地塊最近的大賣場 距離 面積 銷售額 2億 由于政府政策限制等諸多原因，目前虹口區(qū)及周邊地區(qū)的大賣場都分布在偏北部地區(qū)，城中心地區(qū)十分缺乏 信虹地塊 歐尚 家樂福 華聯(lián)吉買盛 大潤發(fā) 麥德隆 ? 華聯(lián)吉買盛 (同心路 1號 ) 20,000m ? 家樂福曲陽店(曲陽路 560號 ) 4,000m 3～ 4億 ? 歐尚長陽店 (長陽路 1750號 ) 10,000m 4億 ? 麥德隆 (廣粵路418號 ) 20,000m XH/020513/SHJN(2022GB) 12 與現(xiàn)有大賣場距離較遠(yuǎn)，是虹口區(qū)居民不去大賣場的最主要原因，說明這一區(qū)域內(nèi)需要更多的大賣場 消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果也證實(shí)，虹口的大賣場仍然有未滿足的需求 為什么很少或不去大賣場 虹口區(qū)受訪者百分比 資料來源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 432523189人太多 太大 /找東西不方便 距離遠(yuǎn) 結(jié)帳麻煩 賣的商品不適合我 XH/020513/SHJN(2022GB) 13 計(jì)劃中項(xiàng)目的位臵 在瑞虹新城附近 在瑞虹新城附近 海拉爾路 ， 周家嘴路 因此，已有數(shù)家開發(fā)商在與信虹地塊相近的周邊地區(qū)建大賣場 ? 家樂福瑞虹新城 ? 沃爾瑪 ? 物美 由于大賣場的覆蓋范圍大，我們應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)，搶占 “ 先行者 ” 的優(yōu)勢 計(jì)劃中的面積 計(jì)劃和實(shí)施現(xiàn)狀 不到 8,000m2 不到 8,000m2 60,000m2 如果與信虹的合作成功，將優(yōu)先考慮信虹地塊項(xiàng)目 沃爾瑪在許多地方都表示要建大賣場，而且表示要將其中國業(yè)務(wù)總部遷到虹口區(qū)，但可能性待核實(shí) 待批 XH/020513/SHJN(2022GB) 14 管理購物中心的經(jīng)驗(yàn) 吸引其它商家 吸引消費(fèi)者人流 支柱商家對于購物中心的形成起到關(guān)鍵作用 與其它眾多商家的合作關(guān)系，及自身的吸引消費(fèi)者人流的能力，將會(huì)幫助吸引其它商家入駐，成為購物中心的凝聚點(diǎn) 眾多的商品種類，每種商品有較多、規(guī)范的管理與產(chǎn)品質(zhì)量以及相對低廉的商品價(jià)格，將成為吸引消費(fèi)者人流的熱點(diǎn) 具有成功的吸引其它商家入駐，并保留購物中心總體形象、檔次和服務(wù)質(zhì)量水平的豐富經(jīng)驗(yàn) 需要解決的問題 支柱商家會(huì)憑借其影響力，要求大大低于市場水平的租金，影響開發(fā)商的直接經(jīng)濟(jì)回報(bào) XH/02