【正文】 相當(dāng)嚴(yán)重，需要在外墻安裝空調(diào)機(jī)排水管。2001年9月份廣州天河科技園管委會服務(wù)中心（現(xiàn)時的租戶）在其中一個電梯井重新安裝了一臺電梯，另外一個電梯井直到現(xiàn)時仍空置。本項(xiàng)目現(xiàn)時消防系統(tǒng)是按照工業(yè)的要求設(shè)置，工業(yè)廠房的消防噴淋及煙感系統(tǒng)是按每層大開間布置的，而辦公場所間隔成多個小單元，消防工程、走火通道等要求更高，現(xiàn)時的消防系統(tǒng)不適應(yīng)現(xiàn)時辦公用房的需求。（一）項(xiàng)目設(shè)施改造及成本分析如前面項(xiàng)目基本情況中敘述，本次建議改造供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、加裝一臺電梯、安裝空調(diào)機(jī)排水管及廁所沖水裝置，以適應(yīng)使用的要求，具體成本分析如下。③沒有設(shè)置地下停車場，車輛停放不方便。六、物業(yè)改造建議如前面所述，本項(xiàng)目現(xiàn)時設(shè)備設(shè)施主要存在三方面的問題：①規(guī)劃使用性質(zhì)為廠房，不利于辦公用途的使用。但是考慮到如果招商、租金的收取、物業(yè)現(xiàn)場管理一體化，會有利于物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。管理辦公用房面積分?jǐn)偟匠鲎饷娣e當(dāng)中，所以此處不計(jì)算辦公用房的租金成本，根據(jù)上述有關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出每月凈利潤約為3600元。（二）管理費(fèi)收支運(yùn)作分析如前所述，物業(yè)管理的形式可以由我方?jīng)Q定。本項(xiàng)目現(xiàn)時管委會分租的價格為35元/㎡/月，基本與市場現(xiàn)狀相符。規(guī)劃用途、消防水電等方面的問題較多。五、價格定位（一）物業(yè)出租價格分析根據(jù)現(xiàn)場查勘，廣州天河科技園工業(yè)區(qū)及其周邊的物業(yè)出租用作辦公用房大致分為三類：①近5年內(nèi)新建成的辦公樓，根據(jù)辦公用途裝修及配置各種設(shè)施，建筑質(zhì)量檔次較高，基本上沒有規(guī)劃用途、消防水電等方面的問題。另外，管委會繼續(xù)予以配合企業(yè)辦理工商登記的問題，僅限于高新科技企業(yè)。本項(xiàng)目現(xiàn)時經(jīng)營運(yùn)作的企業(yè)共有37家，包括火石軟件（廣州）有限公司、聯(lián)邦快遞（中國）有限公司廣州分公司，廣州天河科技園管委會服務(wù)中心分租的35家租戶，全部從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 （二）本項(xiàng)目目標(biāo)客戶企業(yè)定位 天河區(qū)政府在立項(xiàng)建設(shè)廣州天河科技園工業(yè)區(qū)時，把該工業(yè)區(qū)定位在高新技術(shù)行業(yè)，并在稅費(fèi)等政策上給予一定的優(yōu)惠，經(jīng)過十多年的發(fā)展，工業(yè)區(qū)內(nèi)已形成較好的經(jīng)營氛圍。2003年，%；工業(yè)總產(chǎn)值（區(qū)口徑），%；外貿(mào)出口總額2447萬美元，%；，%。1999年12月，廣州天河軟件園經(jīng)國家科技部批準(zhǔn)為國家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。天河科技園和軟件業(yè)突飛猛進(jìn)。天河科技園、軟件園作為科技興區(qū)的龍頭，集科、工貿(mào)于一體，聚集了大批科技人才和科技企業(yè)，集中了一批有自主知識產(chǎn)權(quán)的品牌商標(biāo)、名牌產(chǎn)品，迅速提高了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)競爭力。2003年9月，天河軟件園榮獲國家科技部“實(shí)施火炬計(jì)劃十五周年先進(jìn)火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”，2003年11月，天河軟件園經(jīng)廣州市經(jīng)委正式授牌，成立廣州集成電路設(shè)計(jì)園。四、物業(yè)經(jīng)營行業(yè)定位分析（一）天河區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)狀況天河區(qū)是廣州乃至南中國地區(qū)智力與科技密集區(qū)，天河云集諸多的高校和科研單位。但同時也存在規(guī)劃用途等多方面的限制。所以由于現(xiàn)時物業(yè)使用性質(zhì)的原因，在工商登記的問題上存在較大的不確定因素。本項(xiàng)目也可以變更規(guī)劃用途，增加市場競爭力。（三）機(jī)會（O），為該區(qū)域帶來新動力本項(xiàng)目位于廣州市的東面，隨著廣州市的城區(qū)中心東移，本項(xiàng)目附近的各種配套設(shè)施、市政建設(shè)等方面必將大力改善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也將隨之不斷向好，潛在租戶的數(shù)量也將有大幅度的增加，物業(yè)租金價值隨之相應(yīng)提高。而其他行業(yè)的企業(yè)則不鼓勵其進(jìn)入園區(qū)經(jīng)營，工商登記的問題可能不予配合解決。車輛停放不便也直接影響了物業(yè)的出租價格。另外如前所述，供電工程已有老化現(xiàn)象。2001年9月份廣州天河科技園管委會服務(wù)中心重新安裝了其中一臺電梯，另外一個電梯井直到現(xiàn)時仍空置。（如前所述）2．建筑物內(nèi)設(shè)施陳舊，不適應(yīng)現(xiàn)時發(fā)展的需要本項(xiàng)目現(xiàn)時消防系統(tǒng)是按照工業(yè)的要求設(shè)置，工業(yè)廠房的消防噴淋及煙感系統(tǒng)是按每層大開間布置的，而辦公場所間隔成多個小單元，消防工程、走火通道等要求更高，現(xiàn)時的消防系統(tǒng)不適應(yīng)現(xiàn)時辦公用房的需求。由于城區(qū)中心工業(yè)生產(chǎn)受到較大的限制，并且工業(yè)用房的租金效益較低，工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)時基本上沒有按照廠房用途使用的物業(yè)，所以本項(xiàng)目只能出租用作辦公用房。優(yōu)勢分析：單元分拆間隔靈活，可以適應(yīng)不同租戶對建筑面積、樓層朝向等要求，具有較好的市場適應(yīng)性。4．單元分拆間隔靈活，建筑結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)地鐵大樓整棟樓房共六層，㎡，㎡，呈長方形布置。上述表明本項(xiàng)目周邊類似物業(yè)需求量大，租金價格相對較高，能帶來較好的租金收益。本項(xiàng)目二至六層管委會分拆出租的35個單元都處于出租的狀態(tài)，沒有空置的單元。，租金價格相對較高工業(yè)區(qū)已擁有一大批實(shí)力強(qiáng)大的科技企業(yè)，區(qū)內(nèi)新成立的天河軟件園，又吸引了近百家軟件企業(yè)加盟。優(yōu)勢利用：行業(yè)集中度高，有利于明確目標(biāo)客戶群，減少招商宣傳費(fèi)用。，行業(yè)集中度高天河區(qū)政府在立項(xiàng)建設(shè)廣州天河科技園工業(yè)區(qū)時，把該工業(yè)區(qū)定位在高新技術(shù)行業(yè)，并在稅費(fèi)等政策上給予一定的優(yōu)惠，經(jīng)過十多年的發(fā)展，工業(yè)區(qū)內(nèi)已形成較好的經(jīng)營氛圍。工業(yè)區(qū)鄰近天河公園，附近有大量不同類型的項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中，不久將來會發(fā)展成為廣州市的新城市中心。關(guān)于電房內(nèi)的供電設(shè)施，由于使用已超過十年，已經(jīng)接近報廢年限，經(jīng)向現(xiàn)時物業(yè)管理公司有關(guān)人員了解，電房內(nèi)設(shè)施使用時發(fā)熱量過大，需另外使用風(fēng)扇降溫，可能產(chǎn)生一定的安全隱患。而A類用戶差別較大，平時不用參加用電錯峰輪休，只是在用電異常緊張的情況下才配合供電部門，降低用電負(fù)荷。于錯峰用電期間，用電量大的租戶購買或者租賃發(fā)電機(jī)自行發(fā)電，也可以一定程度上緩解用電緊張情況，但租戶發(fā)電的成本較大。在錯峰用電期間，平均每一周有兩天時間（星期二、星期三）需要減低用電量，辦公用途的物業(yè)可以使用正常用電量的70%，而電費(fèi)則要相應(yīng)較高，；而工業(yè)用途的物業(yè)原來只可以使用正常用電量的5%，不可能滿足現(xiàn)時租戶的需要，后來經(jīng)過廣州天河科技園管委會與供電局協(xié)商，錯峰用電期間可以使用正常用電量的50%，可以滿足照明及電腦網(wǎng)絡(luò)使用的需要，而空調(diào)等其它用電量較大的設(shè)備則不能使用。由于旁邊建銀樓的用電問題，管委會之前向該樓的兩家公司出借了約300 KVA的用電，對本項(xiàng)目的用電產(chǎn)生了一定的影響，管委會有關(guān)的人員表示于合同到期前可以解決此問題。由于天河區(qū)政府為了扶持廣州天河科技園的發(fā)展，特給予廣州天河科技園管委會制定了特殊政策，所以現(xiàn)時在其租戶辦理工商登記時，管委會出具有關(guān)證明，無須提供房管局租賃登記的資料，就可以辦理工商登記。（四）項(xiàng)目租戶工商登記的情況承租的客戶辦理工商注冊時需要提供房管局租賃登記的資料，以其資料上注明的物業(yè)用途來核準(zhǔn)登記，原則上廠房作為辦公用房使用，工商局對租戶不予辦理工商登記。作為公共位置管理費(fèi)；其余用作大樓內(nèi)部的保潔、保安、設(shè)備維護(hù)、人工費(fèi)用等管理成本。另外3家則由其他業(yè)主聘用。到現(xiàn)時為止我司月租金收入約為42萬元，年度租金收入總額約為504萬元。③上表承租單價為2007年6月份的數(shù)據(jù)。本項(xiàng)目外觀的照片：（二）項(xiàng)目現(xiàn)時的租賃情況項(xiàng)目現(xiàn)時的租賃具體情況見下表：租戶火石軟件（廣州）有限公司聯(lián)邦快遞（中國）有限公司廣州分公司廣東盈信信息投資有限公司廣州天河科技園管委會服務(wù)中心承租面積（㎡）110011500承租位置首層首層首層西邊角位二至六層使用狀況辦公辦公、物流發(fā)電機(jī)房分拆轉(zhuǎn)租辦公合同到期日2008年7月30日2008年5月11日2008年7月31日2008年7月30日現(xiàn)時承租單價（元/㎡/月）4050注：①部分承租面積是按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，所以承租面積總和與建筑面積總和有一定的出入。現(xiàn)時室內(nèi)外裝修情況并不影響本項(xiàng)目的日常使用，但對本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次有一定的影響，周邊的相同類型樓宇大多