【正文】 牌 小盤 大盤 大盤要傳遞和給予客戶的與小盤是截然不同，龍湖在沈陽(yáng)更應(yīng)該走大盤的操作模式 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 龍湖項(xiàng)目分析 區(qū)域及客戶 沈陽(yáng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠灞P山別墅區(qū)及渾南新區(qū)為主 沈北片區(qū)關(guān)注度較差，客戶認(rèn)知度較低 龍湖項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知度較低，別墅市場(chǎng)份額小，客戶資源有限市場(chǎng)上。 去化庫(kù)存聯(lián)排 40套 預(yù)計(jì)推出新品聯(lián)排，約 40套 推出聯(lián)排 100套 1234567891011121314沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 推出約 45套聯(lián)排 供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈 對(duì)比全市，別墅市場(chǎng)容量有限 供求 從項(xiàng)目數(shù)量及 TOP10排名看 棋盤山板塊仍為熱點(diǎn)區(qū)域，其他區(qū)域聲音較弱 熱點(diǎn) 產(chǎn)品創(chuàng)新不斷被復(fù)制，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重 產(chǎn)品 客戶層級(jí)單一 客戶 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 5月集中放量，聯(lián)排為主 供應(yīng)大競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 預(yù)測(cè) 進(jìn)入北京及上海后迅速打開(kāi)市場(chǎng)得到客戶認(rèn)可 全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)第一名 2022中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值 TOP10 2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模性 TOP10 憑借出色景觀及產(chǎn)品成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)別墅專家 2022年龍湖全國(guó)總銷 336億元，在沈陽(yáng)兩項(xiàng)目共銷售約 3億，不到全國(guó)的 1% 業(yè)績(jī)慘淡。 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 人群 板塊 配對(duì)項(xiàng)目 購(gòu)買理由 有理想的事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的私企老板、周邊城市能源業(yè)的私企老板、原政府職員下海經(jīng)商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨(dú)棟、唯美十方獨(dú)棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質(zhì)，地位體現(xiàn) 頂級(jí) 次頂級(jí) 人群 板塊 配對(duì)項(xiàng)目 購(gòu)買理由 中等規(guī)模私企老板、周邊能源業(yè)的暴發(fā)戶 、政府高層 棋盤山，城市，機(jī)場(chǎng) 蘭喬聯(lián)排，中海聯(lián)排，橡樹(shù)灣聯(lián)排，富力仙湖聯(lián)排 品質(zhì)，性價(jià)比 中級(jí) 人群 板塊 配對(duì)產(chǎn)品 購(gòu)買理由 中小規(guī)模私企老板 、國(guó)企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹(shù)獨(dú)棟聯(lián)排，首創(chuàng)琥珀聯(lián)排，原香墅聯(lián)排，皇第龍邸聯(lián)排 性價(jià)比，品質(zhì) 低級(jí) 人群 板塊 配對(duì)產(chǎn)品 購(gòu)買理由 中小規(guī)模私企老 、國(guó)企業(yè)中高層、政府中高職員 蒲河 大溪地，九如溪谷，中體花園 1號(hào)等的聯(lián)排 價(jià)格 別墅客戶分級(jí) 對(duì)比上海及北京別墅客戶類型豐富，如世界 500強(qiáng)企業(yè)高管、影視明星及周邊城市的投資型客戶，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)客戶相對(duì)類型單一。 2 0 0 7 2 0 1 0 年供求變化44984451224552382022 2022 2022 2022供應(yīng)（萬(wàn)平） 成交（萬(wàn)平）+105% +15% 26% 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 主要項(xiàng)目成交情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì) 蘭喬圣菲 2 1 7 8 3 19 4 5 4 4 5 62 保利 2 3 8 16 7 7 61 16 11 9 140 世茂爵世山 20 20 棋盤山 1號(hào) 128 8 11 7 154 富力 13 4 11 7 4 4 12 18 11 7 3 98 琥珀灣 1 4 9 15 23 18 14 9 1 94 滟瀾山 64 8 6 78 香醍漫步 60 5 2 67 中海龍灣 3 8 16 11 7 6 11 10 6 3 81 億達(dá)玖墅 1 25 10 36 榮盛 58 3 61 碧桂園 15 6 3 3 1 28 合計(jì) 8 25 35 51 33 66 73 369 140 61 31 23 919 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180蘭喬圣菲保利世茂爵世山棋盤山 1 號(hào)富力琥珀灣滟瀾山香醍漫步中海龍灣億達(dá)玖墅榮盛碧桂園1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 1 0 年主要項(xiàng)目銷售金額排行 5 4 3 2 20123456保利 蘭喬棋盤山1 號(hào)中海 富力金地長(zhǎng)青灣碧桂園銀河城滟瀾山華潤(rùn)橡樹(shù)灣琥珀灣銷售金額（億元）2 0 1 0 年主要項(xiàng)目銷售金額排行2087017600 16888 1566714025 13000 12100 1203011000 109680500010000150002022025000蘭喬 華潤(rùn) 中海 世茂 保利金地長(zhǎng)青灣富力中海央墅碧桂園銀河城棋盤山1 號(hào)均價(jià)（元/ 平）2022年銷售金額第一名保利十二橡樹(shù)，銷售金額 ，前五名依次為保利、蘭喬、首創(chuàng)、中海龍灣、富力 2022年銷售均價(jià)第一名蘭喬圣菲，銷售均價(jià) 20870元 /平，前五名依次為蘭喬圣菲、中海龍灣、世茂爵世山、保利十二橡樹(shù)莊園及金地長(zhǎng)青灣 2022年成交主要集中在 79月，共成交 582套，占全年總成交的 63%。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài) 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng) 07年快速發(fā)展， 08年不斷成熟，并由此進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段； 09年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)是由低價(jià)低品質(zhì)占領(lǐng)市場(chǎng)向品牌和產(chǎn)品力引領(lǐng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； 10年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)已進(jìn)入到成熟階段 ，供應(yīng)量出現(xiàn)激增，其他各年供應(yīng)均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析 2022年市場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科春河項(xiàng)目 均價(jià) 20220元以上 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 2022年沈陽(yáng)市場(chǎng)依然向好，成交以剛需為主，價(jià)格增長(zhǎng)明顯， 2022年隨著高端項(xiàng)目的入市，價(jià)格或出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，未來(lái)調(diào)控政策或形成小幅波動(dòng)，整體市場(chǎng)仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)。 皇朝萬(wàn)鑫 萬(wàn)科柏翠園 華潤(rùn)悅府 均價(jià) 21000元 預(yù)計(jì)均價(jià) 2022025000元 預(yù)計(jì)均價(jià) 25000元 單價(jià)超過(guò)兩萬(wàn)元的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。 成交結(jié)構(gòu)的改變充分說(shuō)明沈陽(yáng)市場(chǎng)已從原來(lái)的初步發(fā)展期向成熟期轉(zhuǎn)型。 2022年商品房成交單價(jià)較 2022年發(fā)生了巨大的改變， 6000元以上的成交大幅增長(zhǎng)， 4000元以下的成交則有明顯的減少。（信息來(lái)源：沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)） 0. 7030. 542 0. 5340. 520. 5580. 6680. 66900. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 8福州 杭州 南 寧 青 島 天津 蘭 州 石家莊泡沫指數(shù)泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市（ 50%以上） 0. 4960. 485 0. 4810. 4730. 4440. 4170. 4 0. 3960. 3650. 3460. 300. 10. 20. 30. 40. 50. 6北京 深 圳 武 漢 長(zhǎng) 春 寧 波 哈 爾濱 大 連 貴陽(yáng) 上海 鄭 州 成都泡沫指數(shù)泡沫較高（ 30%50%） 存在一定泡沫（ 10%30%） 南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙 泡沫較低（ 10%以下） 南京、重慶、太原、呼和浩特、 沈陽(yáng) 、 廈門、?？?、銀川、烏魯木齊 沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析 2022年市場(chǎng)表現(xiàn) 較低的泡沫指數(shù)，使沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)能依然保持一定的平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)大幅的市場(chǎng)波動(dòng)。在對(duì) 2022年 9月全國(guó) 35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住宅平均房?jī)r(jià)泡沫為 %，其中有 7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在 50%以上。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例 。專家指出，沈陽(yáng)作為二線城市基數(shù)比較低，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高很正常，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 11月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示 11月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10月份縮小 ，連續(xù) 7個(gè)月出現(xiàn)回落，環(huán)比上漲 %。 10年 成交價(jià)格相比年初價(jià)格漲幅 近 30%,到今年頂點(diǎn)， 4月及 10月價(jià)格也未受新政影響，全年漲幅較去年高出 27%，再創(chuàng)新高，成交較去年高出 7個(gè)百分點(diǎn)，處于平穩(wěn)增長(zhǎng) 從今年月度成交情況來(lái)看，沈陽(yáng)市場(chǎng)并沒(méi)有受到 2022年的各個(gè)政策影響，成交量依然穩(wěn)步上漲，價(jià)格則有大幅度的提升。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由平穩(wěn)發(fā)展正式進(jìn)入高速發(fā)展階段，市場(chǎng)更為成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格將持續(xù)走高，成交受政策的影響會(huì)更趨同于一線城市。 近年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：新聯(lián)康信息平臺(tái)） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 2 0 0 1 2 0 1 0 沈陽(yáng)商品住宅銷售面積及均價(jià)圖3776415752933184342035653333316229563184020040060080010001200140016002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220100020223000400050006000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 2 0 0 1 2 0 0 8 深圳住宅銷售均價(jià)圖7248123 6 0 . 6 56213185949018495007061320119715 2020555315205 543969521336991005980010020030040050060070080090010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 價(jià)格量震蕩 2 0 0 1 2 0 0 9 上海住宅銷售均價(jià)圖184622249 6 7 . 9 41 8 9 9 . 9 59 2 9 . 2168128463234 3279261511034160402224040103320 34136385103008888511805001000150020222500300035002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 價(jià)漲量震蕩 不同于一線城市，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，且成交量迅速增加， 08年一線城市成交量大幅下滑，但沈陽(yáng)依然穩(wěn)步上升，并出現(xiàn)“ 量?jī)r(jià)齊升 ”的態(tài)勢(shì)。對(duì)比沈陽(yáng)往年的增長(zhǎng)速度，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)已進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。 歷年政策對(duì)比分析 2022年新政回顧 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 市場(chǎng)表現(xiàn)又如何？ 沈陽(yáng)是否受到號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的影響？ 思考： 近年商品房供求情況 沈陽(yáng)近年商品房供求情況（萬(wàn)平方米） 02004006008001000120014001600180005年 06年 07年 08年 09年 1 0 年１11月上市量 成交量09年起沈陽(yáng)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供求比為為 1： , 10年截止 11月供求比 1： ,依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求，但對(duì)比 2022年供需求也趨于平衡。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 政策條數(shù) 10 31 9 15 關(guān)鍵詞 土地稅、累進(jìn)稅率、肅清行業(yè)市場(chǎng)、監(jiān)察打擊、加息、嚴(yán)厲查處閑置土地、捂盤惜售、打擊炒房、從拍賣源頭抓起、“ 限外 ” 準(zhǔn)備金率下調(diào)、契稅稅率下調(diào)、 20%首付、兩減一免、 “ 兩率 ” 下調(diào)、小產(chǎn)權(quán)房禁發(fā)貸款、節(jié)約集約用地、上調(diào)準(zhǔn)備金率、規(guī)范開(kāi)發(fā)時(shí)限、清查住房公積金、打擊囤地 土地出讓首付款提高、遏制炒房、嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)、資本金比例調(diào)整，利率 85折優(yōu)惠 “ 國(guó)十一條 ” 、加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)管、央企重組、嚴(yán)控大套型住房供地、 、利率上調(diào)、三套房貸款叫停、三套公積金貸款叫停 政策名稱 1月 1日 《 關(guān)于修改 〈 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 〉 的決定 》 1月 24日 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 3月 16日 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 4月 《 關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 》 3月 18日 12月 21日加息 8月 《 關(guān)于開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出