【正文】 式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、20%的概念店（招睞）、20%的自營(yíng)（盈利）。① 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“xx之家”短、中、長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。將以上因素加以綜合，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]的問題歸根結(jié)底只有兩個(gè)：一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。 貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。⑥ ⑥ 公用分?jǐn)偯娣e一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。 商鋪的經(jīng)營(yíng)出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。 商鋪投資是否具有高回報(bào)率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高，通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%，有的甚至達(dá)到15%以上。相反，好的商鋪會(huì)因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。② ② 商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對(duì)商鋪投資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷黹L(zhǎng)期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。對(duì)于商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素：如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等?！? 商鋪投資的關(guān)注因素 ———— iii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場(chǎng)內(nèi)商品，并在商品旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗(yàn)，又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi)，節(jié)約成本；iii. i. 其他形式的廣告：i. 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補(bǔ)充；e) e) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動(dòng)態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對(duì)外觀的影響；b) b) 廣告位的建議：a) a)7． 7． 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀，與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點(diǎn)； 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風(fēng)格，建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一；l l家居組團(tuán)的中庭l l 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風(fēng)情； 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告；l l 仿照藍(lán)本，打造一條實(shí)景步行街，街道的布置和店鋪風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致；l l 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍(lán)本；l l“香港名店廊”l l 216。 252。 252。 216。 休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風(fēng)格相沖突，并應(yīng)盡量與中央步行街整體風(fēng)格相融合（含營(yíng)利性場(chǎng)所）； 部分休閑區(qū)供消費(fèi)者免費(fèi)休憩，部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的營(yíng)利性經(jīng)營(yíng)；252。 中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模；252。 步行街休閑區(qū)：252。216。 252。 252。 252。 252。 252。 252。 216。 3樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀書吧，與咖啡館相輝映，給中老年消費(fèi)者的休閑活動(dòng)提供多一些選擇； 在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；252。 娛樂主力店方面，根據(jù)賣場(chǎng)增設(shè)環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車項(xiàng)目比較適宜；252。252。 252。 216。 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用； “xx之家”因其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及相應(yīng)消費(fèi)行為的特點(diǎn)，使其不可能如后期所經(jīng)營(yíng)的快速消費(fèi)品等類項(xiàng)目的組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； 252。 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品，并以一定的方式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行告知，使休閑吧也具備大展示場(chǎng)的功效；252。 現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái)，專人現(xiàn)場(chǎng)演奏/演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場(chǎng)所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“xx之家”細(xì)致、周到的VIP服務(wù)風(fēng)格；252。 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物；252。 貫穿組團(tuán)的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板，作為休閑吧地板；252。 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國(guó)際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受，使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明的發(fā)展；252。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間；252。 252。 216。 “溫馨愜意綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設(shè)小舞臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)演奏與播放音樂相結(jié)合）建材廣場(chǎng)休閑amp。步行街景觀設(shè)計(jì)的具體為： 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團(tuán)（步行街全長(zhǎng)大約235M，建材超市長(zhǎng)約105M 家居廣場(chǎng)長(zhǎng)約135M，寬10—12M）之間的特色景觀步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。2) 2)60 m900㎡45 m675㎡因此，在作平面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。4． 步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“xx之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。建議在家居和建材組團(tuán)，采用多層次步行街的設(shè)計(jì)，有效組織人員流動(dòng)。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險(xiǎn)”和“不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵(lì)，吸引消費(fèi)，且后者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型； 考慮地標(biāo)建筑的設(shè)置，建議在入口設(shè)置顯要的豎向小品構(gòu)筑物及旗桿；l l 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時(shí)動(dòng)態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果；216。 增設(shè)貫穿2個(gè)組團(tuán)的室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“xxMALL”建立整體動(dòng)線聯(lián)系；景觀、天橋、步行街使“xx之家”與“xxNALL”保持整體性；216。 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問題，建議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處出口，一處位于“xx之家”1F，一處位于外廣場(chǎng)（此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）；216。 建議將組團(tuán)間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強(qiáng)組團(tuán)間整體性和作為促銷中心；216。 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào)；216。 部分建筑前移；216。 賣場(chǎng)的私家車停車場(chǎng)移至賣場(chǎng)后面，BUS、TAXI停車場(chǎng)置于賣場(chǎng)前面廣場(chǎng)，以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場(chǎng)擁擠的問題，最大限度合理分配空間；216。 主體建筑建議：216。1． 1．我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。二、建筑設(shè)計(jì)建議3) 3) “特色零售商店”調(diào)整為“香港名店廊”；“香港名店廊”的稱呼簡(jiǎn)單明了、清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營(yíng)商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點(diǎn)。同時(shí)也導(dǎo)入與建材組團(tuán)同樣的印象館展示模式，與其一道傳播“展示無處不在”的理念。2) 2)即迎合了消費(fèi)者購(gòu)買建材“看效果”的心理，寬敞大氣的各個(gè)展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。 鑒于“xx之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場(chǎng)”、“家居廣場(chǎng)”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場(chǎng)品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)主題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下：1) 1)至此，我們根據(jù)對(duì)“xx之家”的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù)USP的主張，在打造一些特色主題之后，營(yíng)造相應(yīng)的核心點(diǎn)予以支撐：“穿越時(shí)空amp。所以，“xx之家”的人流和消費(fèi)客流，需要依靠一些獨(dú)特的元素/功能進(jìn)行引導(dǎo)。整體規(guī)劃布局建議鑒于“建材廣場(chǎng)”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)與“建材廣場(chǎng)”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對(duì)調(diào)，使“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。如：美容護(hù)理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪；以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：店鋪的經(jīng)營(yíng)者本身就是一個(gè)巨大的噱頭；經(jīng)營(yíng)者為了替自己的店鋪?zhàn)鲂麄魍茝V，勢(shì)必會(huì)邀請(qǐng)同為名人的友人捧場(chǎng)助興，這將又是良好的賣點(diǎn)；開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用；l l樓 層主 題功 能 組 合1香港名店廊香港特色名品店鋪、步行街景觀2香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓以香港“購(gòu)物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。 216。3F服務(wù)中心xx大賣場(chǎng)辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會(huì)議室、多功能小廳會(huì)議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。樓 層主題功 能 組 合1F我愛廚房以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家清源以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設(shè)計(jì)沙龍邀知名家裝設(shè)計(jì)公司設(shè)常年設(shè)計(jì)室休閑設(shè)施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點(diǎn)綴步行街的休閑性。“建材廣場(chǎng)”將作為整個(gè)“xx供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺(tái)而存在，“展覽廳”仍以賣場(chǎng)模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)模式。鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點(diǎn)，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。 216。注： 1. 在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將自己不同風(fēng)格的商品融入各個(gè)專區(qū)中； 2. 即使主力店堅(jiān)持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對(duì)其他商鋪的間接競(jìng)爭(zhēng)； 3. “DIY雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光”將是 “xx之家”所實(shí)行的體驗(yàn)、互動(dòng)特點(diǎn)的“啟發(fā)式營(yíng)銷”中最大的亮點(diǎn)；5F樂翻天休閑、娛樂主力店、景觀。DIY雅趣與其他家居小飾品相融合的以“DIY”為主題的展區(qū)和互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。木の物語以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。休閑設(shè)施情調(diào)咖啡/西餐廳。海外風(fēng)潮以歐美等外埠現(xiàn)代風(fēng)情的進(jìn)口家具為主的特色展區(qū)。未來之光與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢(shì)的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。倉(cāng)庫(kù)、室內(nèi)停車位。根據(jù)品牌和風(fēng)格設(shè)置除“主力店”之外的“世界家居產(chǎn)品發(fā)展史”、“海外風(fēng)潮”、“古風(fēng)古韻”、 “未來之光”、 “木の物語”、“流光異彩”、“柔一族”、“DIY雅趣”八大主題展區(qū)。 家居廣場(chǎng)216。在“xx之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“xx之家”（尤其家居組團(tuán)）在銷售/展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認(rèn)為簡(jiǎn)單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和人流動(dòng)線疏導(dǎo)的目標(biāo)，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合，設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目之“家居廣場(chǎng)”和“建材廣場(chǎng)”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式，融展覽、展示、設(shè)計(jì)、銷售于一體的營(yíng)銷新模式；“特色零售商店”的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。因此，我們?cè)谶@里將依此對(duì)三部分進(jìn)行功能界定、主題構(gòu)思。 “xx之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思4． 4． 經(jīng)營(yíng)合作特色化——項(xiàng)目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售與合作、自營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。l l 經(jīng)營(yíng)主題特色化——縱觀西安市同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對(duì)消費(fèi)者在實(shí)際購(gòu)物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗(yàn)。l l及時(shí)提供最新行業(yè)市場(chǎng)資訊，引導(dǎo)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。收費(fèi)合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。 軟件服務(wù)新—— 擁有專門的物流中心，為客戶提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。l l主題概念設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢(shì)的主題概念。 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，防止假冒偽劣和競(jìng)爭(zhēng)無序。l l在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶購(gòu)買時(shí)產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動(dòng)性。 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場(chǎng)。l l 該場(chǎng)所能提供的附加服務(wù)越多，對(duì)其吸引力越大； 服務(wù)的細(xì)致、周到與否，是其比較關(guān)鍵的因素；6) 6) 講求生活品味的該群體對(duì)“一站式購(gòu)物”的要求，較中低收入人群更加迫切；4) 4) 注重