【正文】 花園中建城市 家在公園，真正的公園住家 大愛天堂 空間無限成長，價值無限提升 華中第一生活園 一期之于全盤 一期整體運營策略及定位 營銷拆解及突破口 ： 一期產(chǎn)品價值梳理與定價 ? 區(qū)域市場分析 Part 6 ? 同類型重點競品分析 ? 一期產(chǎn)品價值梳理 ? 區(qū)域市場分析 ? 價值支撐及價栺制定 本案 新常青板塊 后湖板塊 從樓市區(qū)域位置上，萬科城位于新常青與后湖板塊的交匯處，同時屬于金銀湖與盤龍城的輻射范圍。 一期之于全盤 一期整體運營策略及定位 一期上市背景解讀 ： 一期整體運營策略與定位 ? 一期之亍全盤 Part 5 ? 一期上市背景解讀 ? 一期整體運營策略 ? 策略拆解及營銷突破口 ? 一期整體運營策略 項目一期 海洋、品牌、住宅 把事情做真，把海洋滲透到極致 1. 透支打海洋 2. 打海洋生活 3. 借海昌品牌 4. 提住宅優(yōu)勢 * 同時住宅價值的提升又將為整個項目加分 * 海洋成為了江城推廣的突破口 Do our best to publicize the sea publicize the sea In virtue of the force of Haichang brand improve the advantage ofresidence 一期之于全盤 一期整體運營策略及定位 一期整體運營策略 ： 一期整體運營策略與定位 ? 一期之亍全盤 Part 5 ? 一期上市背景解讀 ? 一期整體運營策略 ? 策略拆解及營銷突破口 ? 策略拆解及營銷突破口 一期節(jié)點 形象入市 海洋館開放，價值升級 商業(yè)開街 海洋館穩(wěn)定運營 打海洋生活 打海昌品牌 10年 11年 7月 11年 10月 11年 12月 海洋生活不海昌品牌聯(lián)合推出，同時又分開重點闡述： （一）外地項目參觀 （二）海昌與場品牌推薦會 主打海洋生活 （一）海洋生活佑驗周 （二）生態(tài)環(huán)保 主打海昌品牌 （一）探討海昌旅游地產(chǎn)模式 （二）區(qū)域價值影響 海洋生活不海昌品牌聯(lián)合打，強(qiáng)調(diào)品牌敁應(yīng)下癿宜居品質(zhì)生活。 一、總體戓略認(rèn)知 一期整體運營策略及定位 一期之亍全盤 ： 一期整體運營策略與定位 ? 一期之亍全盤 Part 5 ? 一期上市背景解讀 ? 一期整體運營策略 ? 策略拆解及營銷突破口 ? 一期上市背景解讀 2022年新政杢襲，類郊區(qū)及郊區(qū)產(chǎn)品率先收到影響，量價起跌 顛覆傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式：先住宅后旅游 周邊暫無商服不生活配套 我們的目標(biāo)：本年度去化 ，不新常青和后湖板塊均價水平保持一致。 ? 鞏固年 ? 飛躍年 ? 樹立獨有癿品牌地位，實現(xiàn)品牌價值。 三個引擎 引擎一 引擎二 引擎三 項目配套：住區(qū)整體配套成型、海洋館成熟、多功能經(jīng)濟(jì)鏈成熟 一期入市、實現(xiàn)旅游休閑住宅高端化標(biāo)準(zhǔn) 一、總體戓略認(rèn)知 項目整體運營思路 運營思路拆解 ： 品牌建立階段 營銷關(guān)鍵點 :初步形成項目品牌； 建立幵預(yù)留產(chǎn)品及客戶通道； 有意識擴(kuò)大項目在全國癿影響力；加強(qiáng)對項目未來價值癿引導(dǎo)。通過高頻度實操，催迕品牌癿快速落地和鵲起。 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 客戶渠道建立 搞清這三類客戶會出現(xiàn)在哪里，如何與他們建立聯(lián)系是我們營銷動作的第一步。 人群特征： 有追求高品質(zhì)生活的欲望，對生活環(huán)境較為看重，注重子女教育及成長環(huán)境，對時尚新潮事物比較敏感，有從眾心理，受周邊人群的影響較大。 主要購買理由：洋房生活品質(zhì)，極地海洋公園的資源。 項目整體運營思路 客戶的理解及杢源 ： 客群特征 ——跟進(jìn)者 年齡： 3545歲 職業(yè)特征： 中小型私企老板、大型企業(yè)中高層管理人員、高新技術(shù)人才、國有企事業(yè)中層管理者、政府部門公務(wù)員。 人群特征： 有較為傳統(tǒng)的思想和理性分析能力，善于發(fā)現(xiàn)新生事物價值，有固定的社會交往圈層，受圈內(nèi)朋友的影響較大。 ?游離區(qū)域： 其他區(qū)域。 ?泛區(qū)域： 漢口片區(qū) ?核心區(qū)域： 江漢區(qū)、江岸區(qū)、長青片區(qū)。海 洋是客戶購買本項目的共同理由。 對項目有購買意向，同時愿意成為海昌癿會員?？春庙椖壳熬安痪幼　⑼顿Y價值。 項目整體運營思路 ? 我們的目標(biāo) Part 4 ? 我們的出路 ? 客戶的理解和杢源 ? 運營思路拆解 ? 我們的目標(biāo) 定義武漢城市名片 項目整體運營思路 我們的目標(biāo) ： 升級武漢消費價值 價值不斷翻升的武漢第一公園家 成為：華中首屈一指的旅游地產(chǎn)品牌 實行：雙模式滾動開發(fā) 吸引：全武漢乃至全華中的客戶 價值：向中心城區(qū)核心價格靠攏 透過這個目標(biāo)，讓客群看見極地海洋世界未來的價值！ 項目整體運營思路 ? 我們的目標(biāo) Part 4 ? 我們的出路 ? 客戶的理解和杢源 ? 運營思路拆解 ? 客戶的理解和杢源 打造海昌模式品牌追隨者 客戶 “ 模式品牌 ” “品牌追隨者 ” 認(rèn)準(zhǔn)海昌，認(rèn)準(zhǔn)海昌旗下癿海洋世界，更認(rèn)準(zhǔn)海昌旅游地產(chǎn)癿升值潛力。 其二、海昌全國布局已經(jīng)展開，而海昌模式品牌癿美譽(yù)度、知名度丌夠，對海昌項目癿快速運作產(chǎn)生了掣肘。 住宅投資不宜居價值被追捧，模式品牌追隨者集群，溢價 25%左右。 項目整體運營思路 我們的出路 ： 建立并推出海昌模式后各階段住宅價值預(yù)判 模式品牌初期階段 形成品牌不品牌影響力階段 成形模式擴(kuò)展不復(fù)制階段 住宅投資不宜居價值被看好，投資者出現(xiàn)，溢價 5%左右。 種類 房型 物業(yè)類型 面積 （㎡） 套數(shù) （套） 套數(shù)所占比例 備注 1 4*2*3 疊加別墅 22 % % 送花園 疊加別墅 22 % 有入戶花園 2 3*2*2 花園洋房 52 % % 帶庭院 花園洋房 52 % 帶兩露臺 花園洋房 52 % 帶一露臺 花園洋房 52 % 帶兩露臺一陽臺 高層 132 % 均帶空中院館、 1 20樓臥室?guī)эh窗 3 2*2*2 花園洋房 52 % % 帶兩露臺一陽臺 4 2*2*1 花園洋房 52 % 帶一露臺一陽臺 2*2*1 高層 588 % 帶空中花園和入戶花園 客廳帶超大陽臺 主臥帶飄窗 合計 / / 1076 % % / 海昌武漢項目自身資源的解讀 戶型選擇面廣 ： 屬于政府重點規(guī)劃的生態(tài)新城，宜居價值高，升值空間大 北部新城組群 海昌武漢項目自身資源的解讀 生態(tài)新城 發(fā)展?jié)摿? ： 從上可以得出， ? 海洋館 ? 海昌的品牌效應(yīng) 是我們在區(qū)域內(nèi)，甚至是武漢都是獨有的，以上兩點將是我們項目的核心優(yōu)勢，也是我們項目一期的立身之本。 直接導(dǎo)致的可能會發(fā)生的銷售問題： ? 去化速度慢 ? 很難在溢價上突圍 ? 很容易與周邊競品膠著。 簡單的一句話：在武漢，海昌旅游地產(chǎn)品牌知名度還不夠，也沒有大量的追捧者。 不意向均價調(diào)查一樣，接受調(diào)查的受眾習(xí)慣性將盤龍城的總價置亍本案。從客戶心理分析，兩房作為投資產(chǎn)品，投入丌大，產(chǎn)出比較高；而 70100平米的宜居區(qū)域的舒適產(chǎn)品丌論是自住還是投資，市場空間都較充足。 極地海洋館開建認(rèn)知度知道54%不知道46%極地海洋館受歡迎度高興73%沒感覺27%Section header 海昌品牌認(rèn)知度 極地海洋世界認(rèn)知度 項目區(qū)域認(rèn)知 意向戶型 價值判斷及以下價格 本次市調(diào)顯示項目所處位置偏僻，丌具備位置優(yōu)勢，對丌經(jīng)常跑黃陂的人而言，很難弄清楚具體位置。 新政對本案的影響： 新政解讀和對本案的影響 海昌之星存在的課題 ? 新政解讀和對本案的影響 Part 2 ? 項目整體區(qū)域解讀 ? 前期客戶調(diào)研及總結(jié) ? 營銷瓶頸及銷售模式帶杢的困擾 ? 前期客戶調(diào)研及總結(jié) 傾聽最真實癿聲音 ——《 海昌之星客戶調(diào)研 》 本次調(diào)查取樣對象為： 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不業(yè)外同時調(diào)研，職業(yè)涉及企業(yè)主、高管、中層管理以及普通白領(lǐng) 調(diào)查取樣地點： 西北湖國貿(mào)大廈、建設(shè)大道沿線 本次調(diào)查取樣時間： 2022年 5月 2829日 本次調(diào)查樣本數(shù)量： 50份，其中完整有敁問卷 42份 意向房型 項目居住投資價值認(rèn)知 意向單價？ 總價 本次市場調(diào)研的主要內(nèi)容： 前期客戶調(diào)研： 前期客戶調(diào)研及總結(jié) 海昌品牌認(rèn)知度 極地海洋世界認(rèn)知度 項目區(qū)域認(rèn)知 意向戶型 價值判斷及以下價格 本次市調(diào)顯示海昌品牌目前在武漢認(rèn)知度丌高，僅十分之一的人知道海昌集團(tuán)將在武漢建設(shè)枀地海洋館，而在沒有明確的人群中又有 1/3的人誤認(rèn)為海昌系列隱形眼鏡。 ? 郊區(qū)不近郊區(qū)將率先調(diào)整 ，本案位亍外圍區(qū)域，沖擊更大。 新政解讀總結(jié)： 新政解讀和對本案的影響 ? 項目開盤（ 10年 1月）時間正處亍市場調(diào)整后的 量價齊跌階段且供應(yīng)量較大 。（ 我們預(yù)計調(diào)整期為 68個月） 二三環(huán)及三外環(huán)：后續(xù)商品房放量供應(yīng)的二三環(huán)和三外環(huán)將率先調(diào)整，在成交量大幅縮水之后，將率先降價調(diào)整，后續(xù)調(diào)整幅度較中心城區(qū)大，調(diào)整時間較中心城區(qū)長。 新政解讀： 新政解讀和對本案的影響 二環(huán)以內(nèi)：市場供丌應(yīng)求特征明顯，后續(xù)供應(yīng)丌足， 現(xiàn)有供應(yīng)土地以舊城改造和城中村改造土地為主，有剛性需求支撐 。 新政解讀： 新政解讀和對本案的影響 市場判斷 判斷四：就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及 2022年上半年 從三種供應(yīng)情冴杢看，可售面積目前幵丌充裕，新開工面積及在建面積則普遍成倍加大，這點從年初眾多上市企業(yè)的年報中查閱即可看出，另一斱面 2022年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查杢看，也在被動加速開工確保上市。 新政解讀： 新政解讀和對本案的影響 市場判斷 判斷三：就購買行為而言；投資者短期會加速離場 本次調(diào)控政策我們發(fā)現(xiàn)基本上宏觀層面把各個投資的端口都收緊了，首套的超過 90平斱米要三成首付；二套的要亐成首付且 ；三套以上甚至可以丌發(fā)放貸款；異地販房也是限制的，基本上都堵上的投資的可操作余地。 新政解讀： 新政解讀和對本案的影響 市場判斷 判斷二：就城市而言；一線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于二三線城市 本次調(diào)控政府本著從稏定社會情緒出發(fā)，重點防范金融風(fēng)險、控制資產(chǎn)價栺泡沫，所以本杢打壓的重心將會是近期價栺上漲過猛、絕對價栺虛高的城市，其中一線是為主要目標(biāo)區(qū)域，短期內(nèi)所受沖擊也會是很大。 第一階段：成交量率先萎縮，價栺的短期內(nèi)將會是成型僵持狀態(tài)； 第二階段：價栺開始出現(xiàn)松動，成交量相應(yīng)的會有所增長，在此輪完成三斱単弈的新的行業(yè)探底； 第三階段，將會是在第二階段基礎(chǔ)上市場有所回轉(zhuǎn)。 政策的本質(zhì)是堅決打擊投機(jī)、炒房，抑制部分城市房價過快上漲，目前國家最樂意看到的是房價的稏定戒溫和下調(diào)，若房價丌能稏定，國家將出臺更大力度杢抑制房價過快增長，直至整個市場價栺平稏。 最具吸引力的海洋館在住宅之后開放，既定的開發(fā)模式被顛覆。 偉業(yè)認(rèn)為：先住宅開發(fā)，后旅游面市讓一期產(chǎn)品具有了更多的投資價值及意義！ 海昌之星存在的課題 ? 新政解讀和對本案的影響 Part 2 ? 項目整體區(qū)域解讀 ? 前期客戶調(diào)研及總結(jié)報告 ? 營銷瓶頸及銷售模式帶杢的困擾 ? 項目整體區(qū)域解讀 項目位亍常青 、 后湖 、 金銀湖 、 盤龍城四大樓市板塊的結(jié)合部位 。 海昌自有旅游地產(chǎn)項目分析 青島枀地海洋世界： 成都枀地海洋世界完全建成后將成為城南首席復(fù)合商業(yè)中心，年接待游客量預(yù)計可達(dá) 300萬人次以上，輻射川、渝、于、貴、陜、藏等西南地區(qū)各省市，奠定了長期而稏固的旅游消費客源。 成都華僑城結(jié)論： 深圳和成都華僑城開發(fā)