安徽寶源公司潁上路項目項目前期定位策劃報告-文庫吧資料
2025-01-27 16:55本頁面
【正文】 個體的識別性及生動性，建議采用橙色、白色等。外墻建筑材料：盡量采用新型材料，以創(chuàng)造豐富新穎的視覺效果。立面造型：設(shè)計以簡潔明快為主調(diào)，采用歐陸風情與現(xiàn)代生活相結(jié)合的設(shè)計手法，創(chuàng)造具有識別性，統(tǒng)一性的豐富立面造型。4) 泛會所詮釋：我們提出的會所不是在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置，而是在樓頂設(shè)置的空中會所，之所以是泛會所的概念，我們是把一些主題會所分拆到不同的樓里，分流人群。2) 二心詮釋：兩個主題景觀廣場，根據(jù)小區(qū)的特色，可設(shè)置一個為許愿廣場，有噴水池設(shè)計，一個為狀元廣場——拓印狀元手印、腳膜，類似星光大道，如圖示： 許愿噴池 狀元廣場 3) 三組團詮釋：其實這里指的三組團，并不是一般概念上的組團式景觀，而是指項目從銷售角度分三批進行開發(fā)，每次開發(fā)銷售的產(chǎn)品特色不同。一軸二心三組團泛會所1) 一軸詮釋：社區(qū)內(nèi)以一條主線路為軸心，將小區(qū)自然分割成南北兩片，這條紐帶作為整個小區(qū)生活和休閑的中心，也是人車行的主要線路。我們將產(chǎn)品分為三大類，分批推出。我們在這里提倡的是一種轉(zhuǎn)換與便捷與庸懶之間的歐洲生活文化。在表現(xiàn)項目卓爾不凡和脫俗氣質(zhì)的同時，帶給人對項目的所體現(xiàn)出的生活意境的向往。三、社區(qū)規(guī)劃1. 文化主張利用城市中心的稀缺景觀資源的優(yōu)勢，積極提倡國際化的、人文的、平靜的、自然的生態(tài)的居住生活，引導人們在注重居住的完美、細節(jié)的使用功能的同時，向追求住宅的居住文化與生活境界改變。 目標客戶群定位 本案位于北區(qū)，是老城區(qū)的一部分，而該區(qū)域是相對成熟的居住社區(qū)，類比周邊項目，購買的人群多為一次性置業(yè)的白領(lǐng)，外來合肥打工的生意人，和周邊的老城區(qū)居民，在次區(qū)域內(nèi)購房多以自住為主，投資客非常少。強調(diào)舒適的自然生態(tài)人居大環(huán)境和創(chuàng)業(yè)型社區(qū)的小環(huán)境，塑造為交通便利、配套齊全、產(chǎn)品新穎、適合居住的理念，使得項目市場形象不但有堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)作為支撐，更有豐富的內(nèi)涵作為理念延展。而且，各期相關(guān)配套適度超前考慮，既滿足本期的使用功能，又能與整個項目融為一體；C、 物業(yè)管理對濃厚人文社區(qū)的營造，企業(yè)、產(chǎn)品品牌的延續(xù)是至關(guān)重要的。將各分區(qū)規(guī)劃為不同檔次、不同產(chǎn)品、不同主題的建筑，從而便于分階段的開發(fā)推廣；B、 以“疲憊2. 區(qū)域戰(zhàn)略構(gòu)思（1） 推 論A、 城市運營、區(qū)域城市功能再造的高度定位本項目；B、 規(guī)?；?、集團開發(fā)的總思路清晰指導本項目配套開發(fā)戰(zhàn)略方向；C、 城市運營，區(qū)域已經(jīng)日趨成熟，形成新區(qū)域生活中心，逐步實現(xiàn)本項目在開發(fā)過程中價格、利潤的全線升值。3) 提升自身規(guī)劃的要求根據(jù)項目規(guī)劃要點要求，高容積率、高綠化標準和旁邊的高水準中小學校都直接影響到項目未來的規(guī)劃設(shè)計，為倡導“全新城市中心生活模式”提供了優(yōu)越的規(guī)劃設(shè)計空間。本項目應該緊緊圍繞“以人為本”展開定位和規(guī)劃。這只是開發(fā)商開發(fā)曲目的前奏，因此，在整體項目規(guī)劃上我們應該把握以下幾點：l 整個土地是一個完整的項目，分批開發(fā)；l 在項目整體規(guī)劃上要在保證在產(chǎn)品獨立的基礎(chǔ)上是延續(xù)統(tǒng)一營銷主線的；l 各產(chǎn)品之間需要有一個共同的訴求點，例如連接的營銷事件；l 在營銷的基礎(chǔ)上注重品牌的建立，便于后續(xù)企業(yè)發(fā)展；l 改變單一的開發(fā)模式，整合各類資源，灌以項目的統(tǒng)一品牌；l 提升開發(fā)商的角色，不單單是項目的投資方和獲利方，而是城市運營的角色。由于本案所在區(qū)域已建和在建住宅社區(qū)大戶型供應量較大，預計市場吸納能力較弱，再加上政府宏觀政策的限制，設(shè)計節(jié)約型、實用型的中小戶型面積將會更符合市場需求，亦利于后期的快速銷售。1. 周邊配套——商業(yè)及居住氛圍已經(jīng)形成，周邊有成熟的購物、學區(qū)等，是一個具備居住潛質(zhì)的地段；2. 交通——該區(qū)交通成熟、項目周邊以有現(xiàn)成往返與市區(qū)間的公交線路；3. 地塊——地塊本身呈狹長型，較為平整，沒有障礙物，宗地基礎(chǔ)狀況良好，便于統(tǒng)一開發(fā)管理；4. 地段前景——由于該區(qū)域定位為老城區(qū)的一部分，未來發(fā)展方向?qū)⒁跃幼樽?，因此，在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)的人多以居住為主，投資客很少；5. 產(chǎn)品差異性——由于本地塊自身條件限制，只能作成圍和式景觀，地塊較小，很難做出組團，因此，我們最大的賣點，將是產(chǎn)品本身，只有在產(chǎn)品本身尋找突破口，做該區(qū)域，乃至合肥市面上不曾出現(xiàn)或者緊缺的產(chǎn)品，才是我們定位所在。項目學區(qū)和周邊項目基本相同，周邊新建社區(qū)較多，但周邊生活配套設(shè)施不夠完善，有待發(fā)展；隨著周邊住宅社區(qū)建設(shè)的日趨完善，客戶的陸續(xù)入住，配套商業(yè)也會逐漸成熟，生活將日趨便利。 多數(shù)樓盤都有車庫，以地下停車庫為主。通過對周邊現(xiàn)有的小區(qū)進行詳細的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在停車要求上，都有一定的相似之處。故作為水系景觀住宅，較能夠提升樓盤的品質(zhì)。4. 產(chǎn)品規(guī)劃及風格產(chǎn)品規(guī)劃的檔次呈兩極分化，一種是項目非常大，產(chǎn)品包羅萬象，另一種是樓盤的檔次相對較低，沒有自已的規(guī)劃和建筑特色。從戶型、面積上來看，該區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)兩種不同的現(xiàn)象：一，先期推出的部分項目，戶型、面積比較大，導致銷售周期拉長，個別項目的銷售現(xiàn)基本處于停滯狀態(tài)（如海棠花園、新華文景苑）；二，近期推出的部分項目，戶型、面積均不
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