【正文】 府公務(wù)員 50% 博羅縣城其他私營(yíng)業(yè)主及企事業(yè)單位中高管理人員及政府公務(wù)員 博羅回鄉(xiāng)人員； 惠城區(qū)及珠三角其他投資客戶 30% 20% 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的逐步深入，本項(xiàng)目客戶分為近期客戶、中期客戶和遠(yuǎn)期客戶。 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅戶型定位 戶型結(jié)構(gòu) 面積區(qū)間 建筑面積 （㎡） 平均面積 （㎡） 戶型套數(shù) 套數(shù) 合計(jì) 比例 合計(jì) 套數(shù)比例 項(xiàng)目戶型面積套數(shù)大致配比表 2房 2廳 1衛(wèi) （ 2+1改三房） 8095 86 3房 2廳 2衛(wèi) （緊湊型） 3房 2廳 2衛(wèi) （舒適型） 3房 2廳 3衛(wèi) （奢適型） 4房 2廳 3衛(wèi) （奢適型） 105115 120135 135145 145170 112 138 130 160 10% 15% 25% 15% 20% 10% 70% 20% 244 244 20984 40992 79820 50508 78080 366 614 366 488 合計(jì) 2444 135 330000 1712 488 2444 100% 100% 140160 158 15% 366 57828 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 項(xiàng)目檔次定位 ? 本案將是名副其實(shí)的高尚社區(qū)而非豪宅，中高檔是檔次定位的核心，是外在的形象識(shí)別特征 ? 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，本案可適當(dāng)導(dǎo)入高檔產(chǎn)品，穩(wěn)固和提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)條件 小于 3000 30003300 33003600 36003900 39004500 大于 4500 榕城華庭 力天博都 城市代號(hào) 城市綠洲 鴻隆江山 城市山麓 奧林匹克花園 低檔 中檔 高檔 別墅豪宅 本案實(shí)現(xiàn)價(jià)格與對(duì)應(yīng)檔次比較示意 本案所處空間 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的逐步深入， 本項(xiàng)目客戶分為近期客戶、中期客戶和遠(yuǎn)期客戶。 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 綜上所述，建議住宅產(chǎn)品定位為： 高層美宅（中大戶型） 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 戶型舒適度的基本分類 根據(jù)產(chǎn)品舒適程度、業(yè)主再臵業(yè)頻次，東莞市區(qū)住宅市場(chǎng)的戶型特征大致可以分為下述四類： 本項(xiàng)目重點(diǎn)要吸引的客戶是城市型及舒適型居家的客戶 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅戶型定位 一方面要根據(jù)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目定位來(lái)配比戶型結(jié)構(gòu)，另一方面還要結(jié)合地塊條件來(lái)調(diào)整戶型配比。 5%16%28%16%7% 2%26%30 60㎡ 6190㎡ 91120㎡ 121150㎡151200㎡ 201300㎡ 300 ㎡以上戶型配比推導(dǎo)維度三：客戶調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研：您希望購(gòu)買的面積是： 市場(chǎng)調(diào)研：您接受的總價(jià)范圍是： 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 戶型配比推導(dǎo)維度四：自身?xiàng)l件 本案四面環(huán)路 ， 自然景觀資源空白 ， 周邊生活配套匱乏 ，獨(dú)有優(yōu)勢(shì)就是交通資源優(yōu)越 ， 生活配套及景觀資源均需項(xiàng)目自身打造 。 因此 ， 本案應(yīng)該集中火力打造適合居家的三房 、 四房產(chǎn)品 ， 特別是打造倍受市場(chǎng)追捧的 120－ 160平米這個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品 。 同時(shí) ， 博羅本地客戶買家主要以自住為主 ， 所以中大戶型是最受歡迎的 。 ? 由高尚 〃 質(zhì)樸 〃 簡(jiǎn)單到享受 〃 自由 〃 收藏 〃 榮耀 〃 內(nèi)斂的逐步延伸 ? 逐步延展我們對(duì)項(xiàng)目精神的詮釋，賦予文化符號(hào)；（從而降低營(yíng)銷成本） ? 生活是享受的、自由的，魅力之城賦予家以自我的精神； ? 內(nèi)斂而顯成熟，高雅與大氣。 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 中央生活區(qū) ㊣ 產(chǎn)品稀缺型高檔社區(qū) 區(qū)位屬性 獨(dú)特賣點(diǎn) 檔次占位 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 博羅中央生活區(qū) ㊣ 絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)位屬性 市場(chǎng)占位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 本案整體形象定位演繹詮釋的主線 —— 博羅地標(biāo)綜合體社區(qū)，都市 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 力天博都 信合大廈 本案 目前博羅縣新開(kāi)發(fā)在售寫字樓盡有一棟，早期開(kāi)發(fā)寫字樓也盡有信合大廈一棟，博羅寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)極少。 “ 城市代號(hào) ” 項(xiàng)目底層商鋪引進(jìn) “ 人人樂(lè) ”超市，計(jì)劃 2022年開(kāi)業(yè) 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 富華大酒店 銀城大酒店 新世紀(jì)大酒店 帝都大酒店 富華大酒店 四星 銀城大酒店 中檔 帝都大酒店 中檔 新世紀(jì)大酒店 中檔 餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、酒吧、 休閑設(shè)施：卡拉 OK、健身房、電玩中心 服務(wù)設(shè)施：商務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、票務(wù)服務(wù)、商場(chǎng)、時(shí)裝店、夜總會(huì) 歌舞廳、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一體的酒店 餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、酒吧、 休閑設(shè)施：卡拉 OK、健身房、電玩中心 服務(wù)設(shè)施：商務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、票務(wù)服務(wù)、商場(chǎng)、時(shí)裝店、夜總會(huì) 歌舞廳、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一體的酒店 ? 博羅縣酒店較少，都為早期建設(shè)。 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 市場(chǎng)分析 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 樓盤 物業(yè)類型 占地面積（萬(wàn)平方米） 鴻隆江山 別墅、高層 50 城市山麓 別墅 40 城市綠洲 小高層、高層、 別墅 在建 8萬(wàn)占地，總占地 200萬(wàn) 城市代號(hào) 高層 3 力天博都 高層 榕城華庭 高層 10 博羅縣目前在售典型樓盤 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) ? 大盤備受關(guān)注，主要以大戶型為主 鴻隆江山 城市綠洲 ? 市場(chǎng)大盤以大戶型為主： 140150的大三房， 160以上的四房 ? 高品質(zhì)樓盤銷售較好，總體市場(chǎng)均價(jià)： 33003500元 /平方米 ? 小型樓盤以中大戶型為主，價(jià)格在 30003200元 /平方米左右 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 7 5 6 4 2 博羅大道 商業(yè)大街 沿江路 1 序號(hào) 樓盤名稱 1 奧林匹克花園 2 城市山麓 3 鴻隆江山 4 城市綠洲 5 城市代號(hào) 6 力天博都 7 榕城華庭 8 項(xiàng)目所在地 8 3 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 商鋪物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 商鋪物業(yè) 宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 后市展望 住宅物業(yè) 酒店物業(yè) 商鋪物業(yè) 寫字樓物業(yè) 區(qū)域 商鋪