【正文】 天的熱點(diǎn)話題：佳辰國際中央城即將隆重登場》。 還有，心向中央 —— 點(diǎn)題項(xiàng)目案名，又沾到中央政府的光，咸寧人民居住在這里離政府更近了。 咸寧城市廣場僅此一個(gè)，并且代表市政形象，我們說廣場，誰都知道是中心，在市政府門前，旁邊有條美麗的河畔。 媒體營銷 項(xiàng)目形象定位 誰動(dòng)了咸寧的“心” 主題推廣語 家在廣場，心向中央 深?yuàn)W，玩味的廣告語或許能引起別人注意，但是我們需要很長的時(shí)間和很多的財(cái)力才能把故事講清楚。 通過前期長時(shí)間的大量廣告投入，已經(jīng)贏得市場知名度 前期也大量廣告投入，但被上兩個(gè)項(xiàng)目搶了風(fēng)頭 在推廣和產(chǎn)品形象上沒有逾越以上項(xiàng)目，排在市場三線 對(duì)外形象推廣 提高畫面品質(zhì)感，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端居住品質(zhì)與大型綜合體的城市價(jià)值，從而 建立起項(xiàng)目“改變城市的樓盤” 核心訴求點(diǎn)。 ? 配套 —— 環(huán)保、節(jié)能、智能居住理念。 ? 園林 —— 豐富多樣內(nèi)部園林。 ? 規(guī)劃 —— 集商務(wù)、住宅、商業(yè)、公寓大型綜合體。 智能化系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 雙層中空玻璃 墻面保溫系統(tǒng) 外遮陽節(jié)能系統(tǒng) 隔聲系統(tǒng) ? 地段 —— 享有豐富市政配套資源。 項(xiàng)目戶型配比分析 由此看出，我們的主力戶型是舒適型住宅計(jì)，奠定項(xiàng)目高端定位方向。的戶數(shù)占總戶數(shù)的 13%，經(jīng)濟(jì)型 90以 m178。 看人民廣場 看中心園林 看河岸景觀 單套面積大于 130 m178。 約 100米 項(xiàng)目園林形態(tài)分析 內(nèi)部園林景觀豐富多彩，建筑依景觀而建，景觀資源最大化。 城市中心主河道 河岸市政景觀 最大城市廣場 城市形象大道 項(xiàng)目規(guī)劃前景分析 商務(wù)、商業(yè)、公寓、住宅 、酒店 大型城市綜合體。 02 項(xiàng)目：自身全方位分析解剖 項(xiàng)目區(qū)域位置分析 面對(duì)市政府； 城市形象街 —— 咸寧大道； 城市金融中心 —— 各大銀行點(diǎn) 緊鄰中央商業(yè)區(qū) —— 中百倉儲(chǔ)，武商； 是咸寧城市最核心地帶，占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)市政資源。 ? 典型競爭項(xiàng)目各有優(yōu)勢，并且已經(jīng)形成市場影響力。 ? 歷年價(jià)格走勢樂觀， 但仍需謹(jǐn)慎入市，創(chuàng)造良好開局 ，完成項(xiàng)目整體目標(biāo)。 ? 后市 供應(yīng)量大 ，未來競爭壓力大，形勢嚴(yán)峻。福星城 近期已基本 成形，宣傳攻勢猛烈 。 咸寧歷年價(jià)格走勢情況 咸寧當(dāng)前市場不能過分樂觀，謹(jǐn)慎入市為項(xiàng)目創(chuàng)造良好開局，后勢必將圓滿。 以上的現(xiàn)象我們似乎很眼熟，是的，中國自 2022年至 2022年也是這樣以飛快是速度漲起來的。 咸寧市場消化力預(yù)判 從 2022年開始，咸寧房地產(chǎn)開發(fā)呈明顯上升趨勢，商品房開發(fā)面積翻了一倍，投入市場的住宅基本被消化，市場需求大，具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。 地 區(qū) 人 口 戶 數(shù) 5年內(nèi)購房率 購房套熟 備注 咸安 市 58萬人 咸寧城區(qū) 28萬人 7萬戶 10% 7000套 咸寧城 咸 寧 郊區(qū)農(nóng)村 30萬人 20% 15000套 城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 咸寧五縣 222萬人 1% 5500套 總計(jì) 280萬人 70萬戶 27000套 咸寧地區(qū)現(xiàn)有人口 280萬人口，而咸寧市人口 58萬人，占全市的 21%左右；城區(qū)人口 28萬，農(nóng)村人口 30萬，也就是說咸寧城區(qū)人口占全市人口的 10%，是典型的農(nóng)村大、城市小。據(jù)市建規(guī)委局預(yù)計(jì)，到 2022年咸寧城注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)將達(dá)到 100家左右，競爭將更上一層樓。 咸寧城區(qū) 20222022年房屋每年規(guī)劃建設(shè)（規(guī)劃局提供）： 建設(shè)面積 套 數(shù) 其中廉租房 其中經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 52萬㎡ 5600套 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù) 7500 150 17000 200 咸寧城三個(gè)區(qū)域 20222022年建房規(guī)劃（規(guī)劃局提供）： 溫泉鎮(zhèn)區(qū)域 永安鎮(zhèn)區(qū)域（咸安城） 浮山鎮(zhèn)區(qū)域 總套數(shù) 廉租房 經(jīng)濟(jì)房 總套數(shù) 廉租房 經(jīng)濟(jì)房 總套數(shù) 廉租房 經(jīng)濟(jì)房 5000 100 200 5000 100 200 18000 550 400 咸寧未來市場供應(yīng)情況 從圖表中可以看出，咸寧未來住房供應(yīng)量巨大，達(dá)到 52萬㎡， 5600套，后期市場競爭壓力將越來越大。 ? 武漢市 09年第一季度價(jià)格出現(xiàn)反彈，但價(jià)格水平仍在試水。 ? 09年全國房地產(chǎn)市場較 08年底有較強(qiáng)上升趨勢，但仍未達(dá)到良性狀態(tài)。 09年第一季度終于出現(xiàn)上漲趨勢，雖然價(jià)格上升曲線不大，但畢竟有起色，打破了 08年全年的低迷現(xiàn)象，但后期價(jià)格走勢依然不明朗，開發(fā)商在價(jià)格上不敢試水。 09年全國市場有所回升，但同比依然不足 09年一季全國市場情況 從上圖可以看出， 09年受國家促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)政策影響，消費(fèi)者信心有一定程度的恢復(fù)，市場需求平穩(wěn)釋放，商品住房銷售面積 方米，環(huán)比增加 %，同比增加 %。 二、商品房銷售情況 15月，全國商品房銷售面積 24644萬平方米，同比增長 %。那么，面對(duì)競爭，我們又如何占據(jù)第一高度，使中央城的項(xiàng)目真正成為咸寧獨(dú)樹一幟的領(lǐng)袖項(xiàng)目呢？ 這將是本次報(bào)告交流的主要命題 …… 目 錄 01 市場：市場競爭格局分析 02 項(xiàng)目：自身全方位解剖 05 策略： 項(xiàng)目入市策略 03 定位： SWOT分析定位 04 分析 ：項(xiàng)目競爭出路研究 06 計(jì)劃：控制節(jié)奏，蓄勢待發(fā) 01市場：市場競爭格局分析 據(jù)中國信息報(bào)網(wǎng)站報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局 6月 10日公布 15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。佳辰國際 ★中央城 09年?duì)I銷計(jì)劃 2022年 6月 序 言 佳辰國際 中央城的誕生是咸寧房地產(chǎn)市場的里程碑，然而，我們也不一定一帆風(fēng)順，咸寧市場在近三年來競爭不斷加劇，當(dāng)前市場競爭激烈，各大樓盤競相出招，在市場炒作上花費(fèi)大手筆，全力參入競爭洪流，而我們當(dāng)前面臨的就是這樣的市場。 一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 15月，全國完成商品住宅完成投資 7105億元，同比增長 %，比去年同期回落 。商品房銷售額11389億元，同比增長 %。 09年市場調(diào)整，整體銷售量穩(wěn)步上升 武漢市一年內(nèi)市場銷售量情況 數(shù)據(jù)來源于武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng) 武漢市一年內(nèi)市場價(jià)格情況 數(shù)據(jù)來源于武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng) 從圖表中可以看出，武漢商品住房平均價(jià)格為 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 ％。 09年第一季度價(jià)格穩(wěn)中有升，但前景不明不敢試水。 ? 武漢市一年內(nèi)銷售量出現(xiàn)逐步增長，但增長幅度不大。 09年市場特征給我們的警示 09年出現(xiàn)良好的開市效果，但后市前景不明，本項(xiàng)目作為第一次入市大型項(xiàng)目，必須穩(wěn)中求進(jìn)，切不可急功近利。而按照市政府規(guī)劃預(yù)