蘇州聯(lián)豐購物廣場策劃方案-文庫吧資料
2025-01-26 11:25本頁面
【正文】 主型商家會 +服務管理機構(gòu) ? 簽訂業(yè)態(tài)保證條例，前期合理定位經(jīng)營功能。 ? 先期開業(yè)的功能區(qū)域受周邊施工的影響。 ? 商業(yè)構(gòu)造 ? 風險 ? 后期商業(yè)管理公司的確定。 ? 明確資金來源和確定用途及合作內(nèi)容。 ? 規(guī)避 ? 加強本項目的示范作用，加快投入過程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風險及規(guī)避闡述 ? 投資收益 ? 風險 ? 無成型的項目作示范，各類型商鋪的投資性是否能受認可。 ? 樹立強烈的項目發(fā)展理念。 ? 規(guī)避 ? 合理利用大形勢，專題炒作本項目發(fā)展背景。 ? 按照目前蘇州現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的特征，對于將來引入的業(yè)態(tài)的把握，客戶對于此類綜合性商業(yè)項目的認可需要一定時間的引導和培育。 ? 切分上采取靈活、可變的策略。 ? 規(guī)避 ? 低價入市的策略。 ? 項目分期開發(fā)和開業(yè)以及招商進度對于各區(qū)域和各功能商鋪價格的影響。 ? 開發(fā)商內(nèi)部建立強有力的決策程序。 ? 規(guī)避 ? 理清關系、切斷分歧，嚴格控制信息通道，避免其了解項目發(fā)展構(gòu)思。 ? 本項目發(fā)展的多資源運用將增大對過程的控制力。 ? 不斷給予項目以利好消息，配合 SP活動，采用商家簽約會、買方集中簽約儀式等不斷刺激后續(xù)進入的投資者。 ? 規(guī)避 ? 塑造本項目商業(yè)定位的特性，加大示范性商業(yè)業(yè)態(tài)的真實性。 ? 銷售價格上的無可參考性，使本項目的價格試探上存在較大風險。 ? 加快銷售準備工作進程，配合宣傳實施完全控制性的銷售模式。 ? 規(guī)避 ? 在價格策略上，由于現(xiàn)有園區(qū)內(nèi)尚未出現(xiàn)可售的商業(yè)項目，認識到一定優(yōu)勢性的同時，應該保持理智的態(tài)度，采取前期試探，中長期穩(wěn)步微調(diào)的策略。 ? 區(qū)域競爭 ? 風險 ? 不可改變的價格底線，將在本項目銷售期內(nèi)加大對項目銷售的壓力。 ? 合理安排資金回籠時間和發(fā)展時間，處理好全過程的服務質(zhì)量。 ? 規(guī)避 ? 加快開發(fā)過程決策速度和過程構(gòu)建速度。 ? 項目本身的體量龐大，銷售時間的控制上存在一定的風險。 ? “培養(yǎng)品質(zhì)化的生活方式” 也會成為項目的賣點之一。 ? 這類公司包括：物業(yè)管理、商業(yè)營運機構(gòu)、廣告?zhèn)髅綑C構(gòu)、二手租賃管理網(wǎng)絡（此類將建立于甲方控制部門的系統(tǒng)下）。 ? “具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y產(chǎn)品” 也是項目將要營造的賣點之一。 ? 物業(yè)投資方式的優(yōu)勢 ? 在本項目的發(fā)展中，除了前期招商引進大型的品牌餐飲和娛樂項目以外，對于中小面積的商鋪采用經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)的脫離，全新的商業(yè)物業(yè)操作模式將超越本區(qū)域所有發(fā)展項目的單一投資方式。 ? 依托對于前期大型餐飲、娛樂商家的進駐所帶動的人氣提升，為投資者臨摹出一幅各種業(yè)態(tài)交叉、合理布局的商業(yè)場景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目可塑賣點詳解 ? 形成的生活方式在本區(qū)域的領先優(yōu)勢 ? 刻畫本項目所關注的實在的人的生活方式（私營企業(yè)主、外籍人員、本地外企高級白領）。 ? 在現(xiàn)有的條件下，注重對入駐商業(yè)的業(yè)態(tài)控制和經(jīng)營者功能約束，將使得本項目的個性張然，從而提升項目的可視品質(zhì)形象。 ? “蘇州休閑消費原創(chuàng)地” 將是項目的重要賣點之一 ? 微觀區(qū)域物業(yè)種類優(yōu)勢 ? 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)和消費場所的相對滯后，是本項目發(fā)展的機遇所在，相對于蘇州工業(yè)園區(qū)最具有代表性的商業(yè)設施－鄰里中心，本項目在業(yè)態(tài)的引入上更加符合現(xiàn)代都市人休閑生活的要求。 ? 產(chǎn)品構(gòu)建中，應對于業(yè)態(tài)分布相符合的建筑功能的總體規(guī)劃，著手于后期商家經(jīng)營和銷售進度的統(tǒng)籌考慮，使本項目產(chǎn)品具有一定的競爭力。 另外，由于老城區(qū)現(xiàn)有古城格局的局限性，商業(yè)物業(yè)投資市場上可售或者是可轉(zhuǎn)讓獲利能力高的商業(yè)物業(yè)匱乏，使投資者的目光必然轉(zhuǎn)向園區(qū)具有前瞻性投資物業(yè)上。 ? 2022年，市區(qū)非住宅商品房轉(zhuǎn)讓登記 2876處，面積達到 ，成交金額達到 ，其中中心城區(qū)非住宅商品房轉(zhuǎn)讓登記 1512處，成交面積 ，成交金額 ，分別比前一年飚升 ％、 ％和 ％ ，成交量空前。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場狀況 ? 蘇州房地產(chǎn)趨勢 ? 隨著蘇州市宏觀經(jīng)濟形式的看好和城市建設的進一步發(fā)展，商業(yè)用房開發(fā)量和投資量劇增，越來越多的人意識到房地產(chǎn)增值保值的作用，吸引吸引了本地有條件的市民投資房地產(chǎn)。 ? 開發(fā)商與營銷商配合的默契度以及對項目發(fā)展前期市場認識的深入化和項目概念營造、操作流暢性的磨合周期較短。 ? 威脅 ? 臨近項目－ F城的競爭能力較強，項目只租不售，而且具有政府背景支持，形成商業(yè)氣氛速度相對較快，給予項目的后期招商帶來較大的壓力。 ? 形象確立容易實施 ? 高壓線改造 ? 項目工地包裝 ? 現(xiàn)場售樓處及樣板間的建設 ? 城市缺乏同類可售項目，對于蘇州本地已經(jīng)逐步走熱的地產(chǎn)投資市場，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)投資的需求已經(jīng)進入一個快速增長的階段。 ? 開發(fā)商缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，不具備熟悉地產(chǎn)開發(fā)流程的工作班子，尤其是開發(fā)地產(chǎn)領域的高端－商業(yè)地產(chǎn)，更加需要雙方合作上的無縫溝通。 ? 項目所處區(qū)域周邊大多數(shù)住宅為原居民的回遷房，居民消費傾向的引導和園區(qū)其他目標消費群體的引入具有一定難度。 ? 從目前的專業(yè)機構(gòu)選擇
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