【正文】 樓通過(guò)樓梯可通達(dá)2樓，電梯的布置要與車庫(kù)車行系統(tǒng)分離人文風(fēng)格的營(yíng)造為樹立本項(xiàng)目的市場(chǎng)獨(dú)特形象，“以人為本”思想的理解與應(yīng)用，形成市場(chǎng)差異化，建議將項(xiàng)目打造成一個(gè)親水，高雅的高檔住區(qū)。茶樓在設(shè)計(jì)上要與茶文化相結(jié)合，特別要與安化地域特色，安化的茶文化相融合，以體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的雅致與古色幽香。采用框架結(jié)構(gòu)，西邊為專業(yè)性市場(chǎng)，東邊布置為大型綜合賣場(chǎng)，在設(shè)計(jì)上盡量做到符合超市或電器買場(chǎng)對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求。（１樓）布置為車庫(kù)與超市的倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，車庫(kù)車位的設(shè)計(jì)要綜合考慮住宅用戶，與酒店用戶的需求，盡量滿足他們的共同使用，滿足客戶對(duì)車位的需求為原則。（３）裙樓頂層閑置平臺(tái)，布置空中花園，花園平臺(tái)通過(guò)鋪地，休閑桌椅，花壇，亭臺(tái)的布置，以提高項(xiàng)目的整體綠化率，豐富空間層次感，提升社區(qū)居民之間的交流空間，以滿足住戶對(duì)交流的需要，從而提升本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，使本案在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地（２樓）布置為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位布置達(dá)到整體，統(tǒng)一。（２）在西面臨水處布置一個(gè)小型廣場(chǎng)，中間靠河堤布置一個(gè)半圓形的花壇，以一塊大石屹立其中，以體現(xiàn)本案有山有水的特點(diǎn)。：商業(yè)區(qū)負(fù)2層至3層，休閑綠化區(qū)柳溪邊上的風(fēng)情商業(yè)街、南面的小廣場(chǎng)、平臺(tái)花園，：（１）在南面布置一個(gè)景觀花壇，通過(guò)草類植物、灌木、花、建筑小品的布置以豐富南面的視覺(jué)內(nèi)容。（二）規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目具有明顯的親水特征，緊臨柳溪,且地塊臨街線長(zhǎng)。同時(shí)考慮最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目的整體立面效果和發(fā)揮本項(xiàng)目之近水景觀優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目－２至３樓為商業(yè)裙樓，采用框架結(jié)構(gòu)。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第一部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃原則與思路（一）規(guī)劃原則；、地勢(shì)、自然環(huán)境特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間以及特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體，以本項(xiàng)目的定位相適應(yīng)，并體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖掘和利用；，使其能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需求；；、商業(yè)氛圍、文化氛圍的塑造；，在規(guī)劃工作中對(duì)功能配比、建筑、環(huán)境等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的組織，體現(xiàn)項(xiàng)目在東坪鎮(zhèn)城區(qū)的不凡品質(zhì)。目標(biāo)市場(chǎng)：（１） 注重樓盤質(zhì)量的白領(lǐng)階層他們收入穩(wěn)定，文化品位較高，易接受一些先進(jìn)的觀念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，注重生活情趣，對(duì)私密性的要求較高（２） 在商業(yè)區(qū)中心的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者他們工作太累，時(shí)間緊張，不愿意把時(shí)間浪費(fèi)回家的路上，沒(méi)有多少時(shí)間打理生活，價(jià)格不是最重要的問(wèn)題，最重要是住得舒適。詳細(xì)情況請(qǐng)見(jiàn)（產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)一章）目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目用地規(guī)模小，總供給量為１１０戶左右，所以目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡量選擇一些國(guó)有企業(yè)，醫(yī)院，學(xué)校，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職工，私營(yíng)者以保證客戶品流單一，保證樓盤的綜合素質(zhì)，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值?！　　⊥瑫r(shí)根據(jù)地塊天然優(yōu)勢(shì)，柳溪河畔，萸江公園邊上以及住宅部分的定位，本人建議樓盤以“柳溪邊上的人家”為主題，樓盤案名為：“柳溪華園”第一，“柳溪邊上的人家”給人一種意境，給人一片遐想的天空；第二“華園”給人一種高檔，豪氣的感覺(jué)，以展顯住在本樓盤里面的主人們的一種品位；第三、柳溪在東坪人中家喻戶曉，有利于樓盤的推廣?！　　「鶕?jù)市場(chǎng)細(xì)分，本項(xiàng)目住宅部分的客戶一為文化品位較高，收入穩(wěn)定的白領(lǐng)一族；二為經(jīng)濟(jì)條件較好的私營(yíng)者。同時(shí)在大都市樓盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以被取勝，被市場(chǎng)認(rèn)同都大多依賴于一個(gè)好的概念，以及眾多買點(diǎn)，產(chǎn)品整體素質(zhì)的支撐。從購(gòu)房心理上細(xì)分：以自住，二次置業(yè)為主167。年齡上細(xì)分：以２５歲－５０歲人群為主167。消費(fèi)者開始出現(xiàn)分化，需求呈現(xiàn)多樣化，特別是被市場(chǎng)壓抑的需求多樣性，在２００７年將會(huì)爆發(fā)，得以體現(xiàn)，因此為了產(chǎn)品為市場(chǎng)所接納，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的研究，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。都市居住觀念，生活觀念不斷為東坪人民說(shuō)接受。商業(yè)部分定位：商業(yè)中心首座統(tǒng)一規(guī)劃的商貿(mào)廣場(chǎng)，云天商貿(mào)廣場(chǎng)　案名：云天商貿(mào)廣場(chǎng)廣告主打語(yǔ)：魅力云天，柳溪邊上首座風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)住宅部分定位：柳溪華苑，柳溪邊上的人家，柳溪邊上首座高檔住區(qū)該地塊位置優(yōu)越，周圍生活配套完善，居住氛圍濃厚，交通便利，景觀資源豐富，同時(shí)通過(guò)對(duì)樓盤品值的提升，建筑外立面色彩，線條的處理，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品的創(chuàng)新，以及專業(yè)的營(yíng)銷推廣，差異化的塑造，落化樓盤的缺陷，樓盤整體的形象包裝，本人建議住宅部分定位于：柳溪邊上首座高檔住區(qū)，廣告主打語(yǔ)：柳溪華園，柳溪邊上的人家。定位原則：能商則商，能多則多，能高則高，適合區(qū)情，適合開發(fā)商資金回籠的要求地塊位于中心商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，為使土地價(jià)值最大化得以體現(xiàn)，低層適合建筑商用建筑。處高處可觀東坪鎮(zhèn)城區(qū)全貌2劣勢(shì)分析:① 規(guī)模小:不利于營(yíng)造社區(qū)文化,公建設(shè)施的配套布置② 周邊街區(qū)形象差:周邊建筑物檔次低,地面臟,柳溪改造沒(méi)有完成,形象差3機(jī)會(huì)分析:① 屬于舊城改造項(xiàng)目,樓盤綜合品質(zhì)高,給人一種鶴立雞群的感覺(jué)② 中心商業(yè)街區(qū)整體的改造,將促進(jìn)樓盤品質(zhì)的提升,美化街區(qū)形象③ 云天公司已經(jīng)形成的品牌價(jià)值,將有助于云天商貿(mào)廣場(chǎng)的推廣銷售4項(xiàng)目威脅分析:① 競(jìng)爭(zhēng)加劇:3個(gè)樓盤的開發(fā),且另兩個(gè)樓盤規(guī)模大,對(duì)本項(xiàng)目的在市場(chǎng)中取勝構(gòu)成重大的威脅② 本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏慢于其他項(xiàng)目,而市場(chǎng)狹小,被其他項(xiàng)目搶占先機(jī)三、項(xiàng)目總體定位建議根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告分析的結(jié)論以及ＳＷＴＯ分析，結(jié)合地塊性質(zhì)特征。④ 景觀資源豐富:近景有柳溪,鎮(zhèn)東橋。迎春路上有兩家醫(yī)院,東坪完小座落與建設(shè)東路上。：考慮分期與按揭付款方式的人達(dá)６２％:小區(qū)環(huán)境為消費(fèi)者最為注重，其次是價(jià)格與景觀朝向，物業(yè)管理接受度低，應(yīng)加大宣傳１１、在發(fā)展商交樓時(shí)，您喜歡什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)呢？６４％的人選擇全毛坯房？５９％的人喜歡乙級(jí)管理，費(fèi)用適中：接受調(diào)查的人員年齡集中在２５－５０歲之間：４口之家達(dá)到４０％：月收入２００１以上的人占６２％：一般獲取樓盤信息的方式主要為朋友介紹，其次是樓盤現(xiàn)場(chǎng)第二章 項(xiàng)目定位方案第一部分 項(xiàng)目整體定位房案一、項(xiàng)目概況: 本宗地座落在安化縣城人口密集區(qū),東臨迎春路,道路環(huán)繞,交通十分便利,地理位置優(yōu)越.二、項(xiàng)目地塊SWTO分析:1優(yōu)勢(shì)分析:① 位置優(yōu)越,地段好:位于商業(yè)區(qū)中心,柳溪河畔,具有親水性,地價(jià)高。現(xiàn)在將問(wèn)卷調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)信息匯總?cè)缦伦》恳陨唐贩亢蛦挝环址繛橹鳌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　橹?，其次是租房。由于市?chǎng)狹小，以及調(diào)查人力，財(cái)力的限制，以及精度的要求，我們減少了一些數(shù)據(jù)的獲取。（３） 在戶型選擇上，以四房二廳二衛(wèi)與三房二廳二衛(wèi)為主，面積以１１０－１４０平方米為主。產(chǎn)品想要被市場(chǎng)認(rèn)同，被消費(fèi)者接納，那么實(shí)體產(chǎn)品要達(dá)到質(zhì)優(yōu)，同時(shí)要注重提高產(chǎn)品的附加值。因次開發(fā)商應(yīng)更注重對(duì)市場(chǎng)的把握，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研了解，引進(jìn)地產(chǎn)營(yíng)銷概念，進(jìn)行創(chuàng)新開發(fā)，對(duì)銷售人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，深入挖掘市場(chǎng)，以在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。2. 供需關(guān)系預(yù)計(jì)２００７－２００８年上半年將有上千套住宅流入市場(chǎng)，而２００６年市場(chǎng)總供給為２００套左右，可見(jiàn)市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，風(fēng)險(xiǎn)性空前提高?？蛻羧簩⒈划a(chǎn)品的差異化細(xì)分，住宅物業(yè)市場(chǎng)將依照收入，文化品位等標(biāo)準(zhǔn)分割為大小不等的小市場(chǎng)。1. 購(gòu)物中心：超市兩家，中心商業(yè)區(qū)2. 文化教育：東坪完小，東坪中學(xué)3. 醫(yī)療：迎春路上有人民醫(yī)院，中醫(yī)院，大藥房一家4. 金融：地段周邊有農(nóng)業(yè)銀行，郵政儲(chǔ)蓄所，農(nóng)村信用合作聯(lián)社5. 通訊：郵政營(yíng)業(yè)廳一所，移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳，聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳多家四