【文章內(nèi)容簡介】 的變化，文化品位的差距。消費者開始出現(xiàn)分化，需求呈現(xiàn)多樣化，特別是被市場壓抑的需求多樣性，在２００７年將會爆發(fā)，得以體現(xiàn)，因此為了產(chǎn)品為市場所接納，在市場競爭中取勝，必須對市場進行詳細的研究，對市場進行細分。２、項目客戶群定位167。年齡上細分：以２５歲－５０歲人群為主167。從經(jīng)濟狀況上細分：以家庭月收入在３０００以上的家庭為主167。從購房心理上細分：以自住，二次置業(yè)為主167。從工作環(huán)境上細分：以在醫(yī)生，老師，公務(wù)員等文化品位比較高，收入有保障的和收入水平較高的個體經(jīng)營者為主樓盤概念導(dǎo)入樓盤概念的導(dǎo)入有利于提升品牌附加值，同時也有利于產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品競爭力。同時在大都市樓盤在市場競爭中得以被取勝，被市場認同都大多依賴于一個好的概念，以及眾多買點，產(chǎn)品整體素質(zhì)的支撐。因此本人建議借鑒大都市房地產(chǎn)的開發(fā)做法，引入樓盤概念?！　　「鶕?jù)市場細分，本項目住宅部分的客戶一為文化品位較高，收入穩(wěn)定的白領(lǐng)一族；二為經(jīng)濟條件較好的私營者。這些人追求一些好的居住環(huán)境，有能力消費價高質(zhì)高的產(chǎn)品?！　　⊥瑫r根據(jù)地塊天然優(yōu)勢，柳溪河畔，萸江公園邊上以及住宅部分的定位，本人建議樓盤以“柳溪邊上的人家”為主題，樓盤案名為：“柳溪華園”第一，“柳溪邊上的人家”給人一種意境，給人一片遐想的天空；第二“華園”給人一種高檔，豪氣的感覺，以展顯住在本樓盤里面的主人們的一種品位；第三、柳溪在東坪人中家喻戶曉，有利于樓盤的推廣。樓盤概念的演譯：樓盤將通過景觀綠化，智能化的配套，規(guī)劃上的先進性，建筑立面色彩的應(yīng)用，線條的處理，先進的產(chǎn)品，以及柳溪邊上種植揚柳，給人一種“楊柳清風(fēng)”的意境。詳細情況請見（產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計一章）目標市場：本項目用地規(guī)模小，總供給量為１１０戶左右，所以目標市場范圍應(yīng)盡量選擇一些國有企業(yè)，醫(yī)院，學(xué)校，機關(guān)事業(yè)單位的職工，私營者以保證客戶品流單一，保證樓盤的綜合素質(zhì)，提升開發(fā)商的品牌價值。目標客戶的年齡２５－５０為主，職業(yè)以收入有保證老師，醫(yī)生等，以及個體經(jīng)營者為主，目標客戶經(jīng)濟情況以２５００元月收入的家庭為主。目標市場：（１） 注重樓盤質(zhì)量的白領(lǐng)階層他們收入穩(wěn)定，文化品位較高，易接受一些先進的觀念，引領(lǐng)市場潮流，注重生活情趣，對私密性的要求較高（２） 在商業(yè)區(qū)中心的個體經(jīng)營者他們工作太累，時間緊張，不愿意把時間浪費回家的路上，沒有多少時間打理生活，價格不是最重要的問題，最重要是住得舒適。（３） 注重環(huán)境質(zhì)量的二次置業(yè)者他們開始轉(zhuǎn)變居住觀念，處于從買房子到買生活方式的過度時期，他們有經(jīng)濟能力，只想改變現(xiàn)在的居住狀態(tài)，提升自己的生活質(zhì)量。第三章 項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第一部分 規(guī)劃設(shè)計方案 一、規(guī)劃原則與思路（一）規(guī)劃原則；、地勢、自然環(huán)境特點，突出項目的景觀優(yōu)勢，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間以及特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體，以本項目的定位相適應(yīng)，并體現(xiàn)本項目的主題（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖掘和利用；，使其能適應(yīng)市場發(fā)展變化的需求；；、商業(yè)氛圍、文化氛圍的塑造；，在規(guī)劃工作中對功能配比、建筑、環(huán)境等各個環(huán)節(jié)，進行系統(tǒng)的組織，體現(xiàn)項目在東坪鎮(zhèn)城區(qū)的不凡品質(zhì)。（二）規(guī)劃思路：走與區(qū)情相結(jié)合的道路，合理利用土地，功能分區(qū)合理二、規(guī)劃布局建議（一）總體規(guī)劃布局考慮到本項目的規(guī)模有限，以及東坪北區(qū)“唯不缺人，只缺地”的特色，盡量提高容積率，兼顧容積率與景觀資源的均衡。同時考慮最大限度體現(xiàn)項目的整體立面效果和發(fā)揮本項目之近水景觀優(yōu)勢，因此建議本項目－２至３樓為商業(yè)裙樓，采用框架結(jié)構(gòu)。在裙樓頂層平臺上布置３棟點式住宅平行排列布置，南面與北面兩棟Ｔ型住宅建筑物對稱布置，中間布置一棟蝶型住宅建筑,住宅之間的平臺空地,布置為平臺花園。（二）規(guī)劃構(gòu)思項目具有明顯的親水特征，緊臨柳溪,且地塊臨街線長。通過先進規(guī)劃，建筑物、景觀綠化、建筑小品、景觀小品的合理布置，以更好的發(fā)揮和體現(xiàn)項目地理位置優(yōu)勢，自然資源景觀優(yōu)勢，將樓盤的地理資源優(yōu)勢得以最大程度的運用和體現(xiàn),將本項目打造成東坪鎮(zhèn)北區(qū)的標志性建筑。：商業(yè)區(qū)負2層至3層，休閑綠化區(qū)柳溪邊上的風(fēng)情商業(yè)街、南面的小廣場、平臺花園，：（１）在南面布置一個景觀花壇，通過草類植物、灌木、花、建筑小品的布置以豐富南面的視覺內(nèi)容。同時通過喬木排列布置以減少夏日陽光的強度。（２）在西面臨水處布置一個小型廣場，中間靠河堤布置一個半圓形的花壇，以一塊大石屹立其中，以體現(xiàn)本案有山有水的特點。沿岸欄桿以雕花欄桿，路燈布置，打造美麗的夜景；休閑椅的布置，以體現(xiàn)本項目休閑旅游的特色，提升本案的整體品牌特色；通過沿岸柳樹的布置，提升整體綠化，演繹柳溪邊上的人家的主題概念，給人一種楊柳清風(fēng)的意境。（３）裙樓頂層閑置平臺，布置空中花園，花園平臺通過鋪地，休閑桌椅，花壇，亭臺的布置，以提高項目的整體綠化率，豐富空間層次感，提升社區(qū)居民之間的交流空間，以滿足住戶對交流的需要，從而提升本項目競爭力，使本案在競爭中處于不敗之地（２樓）布置為農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場的攤位布置達到整體，統(tǒng)一。排水系統(tǒng)，通風(fēng)系統(tǒng)合理布置，避免農(nóng)貿(mào)市場出來的空氣直接涌向商場門口，酒店。（１樓）布置為車庫與超市的倉儲系統(tǒng)，車庫車位的設(shè)計要綜合考慮住宅用戶，與酒店用戶的需求，盡量滿足他們的共同使用，滿足客戶對車位的需求為原則。車位設(shè)計的數(shù)量＝（酒店的餐桌數(shù)量８０％＋茶樓的包房數(shù)量１００％＋住房套數(shù)６０％）８０％（１２樓）盡量合理利用土地，合理設(shè)置建筑面積，提高項目的商業(yè)價值。采用框架結(jié)構(gòu)，西邊為專業(yè)性市場，東邊布置為大型綜合賣場，在設(shè)計上盡量做到符合超市或電器買場對營業(yè)面積的需求。（３樓）布置為酒店與茶樓，酒店內(nèi)部設(shè)計要體現(xiàn)其大氣，氣派，高檔的特點。茶樓在設(shè)計上要與茶文化相結(jié)合，特別要與安化地域特色，安化的茶文化相融合，以體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的雅致與古色幽香。電梯與樓梯配置集中在一起樓盤道路系統(tǒng)布置⑴、建議樓盤的購物主入口設(shè)置在東坪大橋與柳溪動路交匯處，該處能最大限度地聚集人氣未來人流量大，主要考慮設(shè)置成大型商業(yè)廣場，層高考慮在5米左右，盡量采用落地的玻璃門窗。⑵、提倡“人車分流”的思想,即農(nóng)貿(mào)市場的主入口建議設(shè)置在北側(cè).⑶、車庫主入口依靠柳溪河的地理優(yōu)勢建議設(shè)置在樓盤南面與西面的轉(zhuǎn)角處⑷、住宅入口能否通過樓道設(shè)置在東側(cè).(5)、同時電梯能直達負1樓，負一樓通過樓梯可通達2樓，電梯的布置要與車庫車行系統(tǒng)分離人文風(fēng)格的營造為樹立本項目的市場獨特形象，“以人為本”思想的理解與應(yīng)用，形成市場差異化，建議將項目打造成一個親水，高雅的高檔住區(qū)。讓業(yè)主有充分的理由相信“近水樓臺先得月”、景觀、配套和包裝的眾多細節(jié)中表現(xiàn)的活力而陽光的風(fēng)格——建筑的色彩、外型線條、材質(zhì)、屋頂造型、布局、植物的選取、地磚的色彩、材質(zhì)、路燈的造型、休閑椅等的風(fēng)格，都統(tǒng)一地、充分地體現(xiàn)一種山水城鎮(zhèn)獨特的韻味和魅力。第二部分 建筑設(shè)計方案一、關(guān)于建筑設(shè)計建筑設(shè)計是項目檔次、特色、文化內(nèi)涵等方面的具體表現(xiàn)，良好的建筑設(shè)計將提升項目的性價比，增加項目的附加值，因此建筑設(shè)計是項目開發(fā)的尤為重要的一個方面。（一）住宅部分物業(yè)形態(tài)根據(jù)項目的規(guī)模、預(yù)計總建筑面積以及項目初步形象定位考慮，建議本項目建筑形態(tài)以3棟點式高層建筑在裙樓平臺上平行排列布置，底層為商業(yè)裙樓，4層以上為住宅部分。這樣既可滿足本項目規(guī)劃總建筑面積和預(yù)期容積率使用的合理化，同時也能最大限度達到戶戶有景，更有效的發(fā)揮本項目之景觀優(yōu)勢。建筑風(fēng)格鑒于本項目之形象定位初步考慮，以及項目特色，故建筑風(fēng)格采用與山水城鎮(zhèn)建筑風(fēng)格相適應(yīng)的現(xiàn)代簡約風(fēng)格。現(xiàn)代化風(fēng)格多簡約、明快，建筑體外立面清新雅致，樓體配合天然的地理環(huán)境，營造出一種純凈、健康的生活