freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

買(mǎi)方市場(chǎng)策劃-文庫(kù)吧資料

2025-01-25 03:53本頁(yè)面
  

【正文】 ,這種情況就反映了一種信息的不對(duì)稱(chēng)。事實(shí)上這個(gè)項(xiàng)目操作最直接的成功因素,我認(rèn)為有一點(diǎn)很重要,用簡(jiǎn)單的話(huà)來(lái)總結(jié),可以說(shuō)成是“將來(lái)能做到的,顧客現(xiàn)在就可以感受到,而所有這一切都是最好的。所以后來(lái)這個(gè)小區(qū)和萬(wàn)科城市花園一起,成了96年的深圳明星樓盤(pán),也是外地同行到深圳來(lái)參觀考察必看的一個(gè)項(xiàng)目。第一、如何克服“信息不對(duì)稱(chēng)”的影響我曾主持過(guò)深圳百仕達(dá)花園的銷(xiāo)售和策劃工作,(幻燈)通過(guò)策劃和包裝把它做成了一個(gè)明星樓盤(pán)。而此后不少發(fā)展商模仿該策略,小幅降價(jià),一試不行,再降、三降,每次幅度都不大,但三次降價(jià)并未超出消費(fèi)者的心理預(yù)期,當(dāng)然不會(huì)給銷(xiāo)售業(yè)績(jī)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的飛躍。1998年8月,深圳東方玫瑰花園推出,當(dāng)時(shí)周邊同檔次樓盤(pán)價(jià)位已接近10000元/m2,而它卻以6888元/m2起價(jià),平均價(jià)8500/m2推出,并贈(zèng)送車(chē)位,令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡,成交火爆。對(duì)于低迷市道,低價(jià)入市或降價(jià)銷(xiāo)售運(yùn)用得比較成功的有這樣兩個(gè)案例。根據(jù)萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn),銷(xiāo)售率達(dá)60%時(shí),投資各方可以收回資金,而利潤(rùn)部分都要在剩余的40%體現(xiàn)。價(jià)格雙刃劍價(jià)格由均價(jià)和系數(shù)相互調(diào)節(jié),主要在于區(qū)別不同房型,拉開(kāi)價(jià)差。和記黃埔深圳公司總經(jīng)理安平先生就指出:這是營(yíng)銷(xiāo)手法上的泡沫。有的樓盤(pán)推出后,你推十個(gè)賣(mài)點(diǎn),我推二十個(gè)賣(mài)點(diǎn),一個(gè)小區(qū)不管面積有多大,一律都安排高級(jí)會(huì)所,游泳池,歐風(fēng)街上幾百米范圍內(nèi)的十多個(gè)項(xiàng)目家家都有游泳池、會(huì)所,殊不知,這是要發(fā)展商的成本去堆砌的,必須有收益,入伙后,無(wú)人消費(fèi),便成為一個(gè)擺設(shè)。其實(shí)不然,因?yàn)椋旱谝弧?每一個(gè)樓盤(pán)有自身的市場(chǎng)定位和統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì),只有適合項(xiàng)目本身的賣(mài)點(diǎn)才可以相融合,否則就象寫(xiě)文章中華麗詞藻的機(jī)械堆砌;第二、 賣(mài)點(diǎn)堆砌導(dǎo)致成本過(guò)高,不實(shí)用,市場(chǎng)承接力差;賣(mài)點(diǎn)的可貴與價(jià)值在于它第一次面市時(shí)的新穎和獨(dú)特性,賣(mài)點(diǎn)的價(jià)值與效用也隨其使用次數(shù)的增加而遞減,這與經(jīng)濟(jì)學(xué)上的效用遞減論有相似性,況且有些賣(mài)點(diǎn)在剛推出時(shí)是吸引人的,但在實(shí)際使用中與消費(fèi)者已經(jīng)發(fā)生了偏離,被證明是不實(shí)用的,而有的發(fā)展商仍舊照搬,這種人為的、刻意的賣(mài)點(diǎn)追求將使產(chǎn)品脫離市場(chǎng)。可見(jiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一定要找到目標(biāo)市場(chǎng),量化目標(biāo)客戶(hù),實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分,不要指望一網(wǎng)打盡,多而雜不僅不能吸納主力客戶(hù),還會(huì)令消費(fèi)者在眾多戶(hù)型面前無(wú)從選擇。如對(duì)于規(guī)劃布局用圍合式還是行列式,經(jīng)過(guò)了反復(fù)的論證和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)實(shí)地考察,而不僅僅是從本本和規(guī)范出發(fā),僅樓間距這樣一個(gè)問(wèn)題就實(shí)地測(cè)量了包括百仕達(dá)花園、東方玫瑰花園、萬(wàn)科城市花園、天健花園、都市花園、梅林一村,歐風(fēng)一條街等20幾個(gè)項(xiàng)目,就現(xiàn)場(chǎng)人的視覺(jué)、心理感受和市場(chǎng)反饋?zhàn)鞒隽私ㄗh。在方案設(shè)計(jì)前,他們往往會(huì)給出一份建立在大量市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的設(shè)計(jì)概念,作為規(guī)劃設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)參考;設(shè)計(jì)過(guò)程中,又會(huì)組織更多的一線(xiàn)人士參與方案的論證和完善。買(mǎi)方市場(chǎng)背景下,房地產(chǎn)利潤(rùn)越來(lái)越趨于平均化,庫(kù)存積壓比例過(guò)高的項(xiàng)目對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)是十分危險(xiǎn)的。因此確立主力戶(hù)型,一個(gè)小區(qū)主推一到兩種戶(hù)型,輔以?xún)煞N次要戶(hù)型是十分必要的。早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,一個(gè)項(xiàng)目有10多種甚至幾十種戶(hù)型,造成項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng),不同戶(hù)型銷(xiāo)售速度不同,剩余的滯銷(xiāo)戶(hù)型占?jí)毫速Y金,這部分資金可能就是發(fā)展商應(yīng)體現(xiàn)的利潤(rùn)。戶(hù)型設(shè)計(jì)在深圳學(xué)府花園的銷(xiāo)售中,有一種三房二廳一衛(wèi)的戶(hù)型,還有三房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型,:1,看似相同的客戶(hù)層面,對(duì)品種的接受程度是不一樣的,這說(shuō)明了細(xì)分市場(chǎng)的重要性。深圳蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中非常重視景觀設(shè)計(jì),整個(gè)社區(qū)環(huán)境規(guī)劃考慮三個(gè)層次的景觀,第一個(gè)層次為社區(qū)中心帶狀花園,長(zhǎng)達(dá)500M,寬35M;第二個(gè)層次為每一組團(tuán)的中心綠地,第三個(gè)層次為棟與棟之間半圍合的綠化,做到戶(hù)戶(hù)有景。但仍是有景觀的好賣(mài),朝北的已售出60套,而朝南的只售出8套。香港的半山豪宅,看海景的角度不同,價(jià)格也就不同,看海景180度與120度、90度的價(jià)格差可達(dá)到25%,利潤(rùn)差可達(dá)100%,這就是一個(gè)景觀量化的價(jià)值,策劃人員的介入,最大程度地提前預(yù)見(jiàn)、挖掘物業(yè)潛在的價(jià)值,并能兌現(xiàn)一部分,這些利潤(rùn)累計(jì)到一起對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)就是非??捎^的。環(huán)境設(shè)計(jì)在小區(qū)中一般靠近中心花園,景觀好的房子都有加價(jià),加價(jià)率達(dá)10%。這些建筑符號(hào)和色彩在一段時(shí)期內(nèi)已成為高尚住宅的必備元素。在百仕達(dá)花園項(xiàng)目策劃階段,曾大量考察了香港新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等十多個(gè)項(xiàng)目。(二)、買(mǎi)方市場(chǎng)下房地產(chǎn)策劃對(duì)市場(chǎng)效果的影響建筑立面風(fēng)格。自然的競(jìng)爭(zhēng)和淘汰是最客觀的存在,物競(jìng)天擇,適者生存。因此一個(gè)保持在行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率對(duì)發(fā)展商和對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是更為安全的。住宅產(chǎn)業(yè)化隱含著一個(gè)利潤(rùn)平均化的內(nèi)在趨向。房地產(chǎn)的品牌化經(jīng)營(yíng)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的高于行業(yè)平均利潤(rùn)的價(jià)值,如萬(wàn)科的房子可以比同區(qū)域的同質(zhì)樓盤(pán)每平方多賣(mài)1000塊錢(qián);百仕達(dá)通過(guò)品牌營(yíng)銷(xiāo),不僅創(chuàng)造了物業(yè)品牌,還推出了企業(yè)品牌。那么,開(kāi)發(fā)商的任務(wù)是什么呢?開(kāi)發(fā)商的任務(wù)就是投資決策,因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)專(zhuān)業(yè)化程度非常高。這包括了三個(gè)層面:項(xiàng)目要打響,成為明星樓盤(pán),首先要上規(guī)模;發(fā)展商經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰,僅有少部分能在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟,將由有限的幾家大型地產(chǎn)商瓜分市場(chǎng),占據(jù)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)份額,這是由發(fā)展商實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力決定的,而這一趨勢(shì)已在深圳地產(chǎn)界初露端倪。真正決定產(chǎn)品的是市場(chǎng)和消費(fèi)者,只有真真正正地滿(mǎn)足了市場(chǎng)的需求,才能贏得市場(chǎng),不被市場(chǎng)無(wú)情地拋棄。伴隨著這個(gè)過(guò)程市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng),發(fā)展商優(yōu)勝劣汰,發(fā)生分化,而與此同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)中的主力住宅產(chǎn)品也經(jīng)歷了從平淡到豪華的發(fā)展,理性地回歸到樸實(shí)、平易的大眾住宅上來(lái)。(幻燈)二、買(mǎi)方市場(chǎng)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃(一)、住宅產(chǎn)業(yè)化與房地產(chǎn)的規(guī)?;瘜?zhuān)業(yè)化品牌化:房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展,經(jīng)歷了兩次高峰。規(guī)劃設(shè)計(jì)更是數(shù)易其稿,不僅請(qǐng)來(lái)了建筑學(xué)專(zhuān)家,市場(chǎng)專(zhuān)家,還請(qǐng)來(lái)了一線(xiàn)銷(xiāo)售人員,進(jìn)行研討,發(fā)展商的這一作法是令人欣喜的,實(shí)際上全程策劃的工作是全方位的,涉及到項(xiàng)目“生產(chǎn)什么,賣(mài)給誰(shuí),如何賣(mài)”的問(wèn)題都可以納入這個(gè)范疇。(幻燈)從項(xiàng)目伊始發(fā)展商就十分重視市場(chǎng),由我們建議請(qǐng)了專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)規(guī)劃、戶(hù)型、建筑形式等幾十個(gè)問(wèn)題做了問(wèn)卷調(diào)查,體現(xiàn)了一種專(zhuān)業(yè)化的定量分析。全程策劃既是市場(chǎng)內(nèi)部的需求,又是市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的結(jié)果,這一參
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號(hào)-1