【正文】 于社會(huì)財(cái)富的頂端，從事多種行業(yè)，但均為行業(yè)頂尖人物。 面對(duì)市場(chǎng)普遍的觀望情緒，更需要對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行針對(duì)性訴求，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者內(nèi)心的溝通，制造“量身定做”的專屬感，并以產(chǎn)品實(shí)景直接促成銷售，同時(shí)努力完善生活配套和提升物業(yè)服務(wù)。 在推廣上緊緊抓住難得的歷史機(jī)遇，把項(xiàng)目打造成全大連乃至東北三省的別墅標(biāo)桿。如果只從單一特點(diǎn)出發(fā)，很難將項(xiàng)目的眾多優(yōu)勢(shì)概入其中。個(gè)人購房首付比例和貸款利率上調(diào)，都對(duì)于我們的開發(fā)和銷售造成不利的影響； 市場(chǎng)供給量過大： 大連市場(chǎng)上目前別墅類物業(yè)的供給量相對(duì)充足，其他項(xiàng)目會(huì)分流客戶，這不僅對(duì)銷售帶來很大的壓力，也會(huì)影響開發(fā)商的利潤率； 觀望情緒籠罩樓市： 從去年 9月底的二房政策開始，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的銷售均處于低迷狀態(tài) ,有些城市甚至出現(xiàn)房價(jià)下跌現(xiàn)象，市場(chǎng)的觀望情緒直接影響購房者的最終購買。 劣勢(shì)（ weakness）： 開發(fā)商知名度： 這是翱鵬地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，因此項(xiàng)目的信心只有在產(chǎn)品呈現(xiàn)時(shí)才能建立； 季節(jié)因素 :大連氣候決定金石灘的旅游旺季只在 5月至 10月，因此產(chǎn)品的主力銷售期很短，而平時(shí)金石灘的人氣不旺，房子的空置率很高； 配套因素 :如果對(duì)于短期旅游而言，金石灘的配套基本完備；但對(duì)于長時(shí)間度假而言，其生活配套還不是很方便。 我們不賣房子，賣資源， 直接運(yùn)用金石灘的資源打開項(xiàng)目的知名度到底行不行？ 但是，資源在稀缺的同時(shí)又是共享的，我們?nèi)绾螀^(qū)別于優(yōu)山美地與王子莊園？ 從之一到唯一，才是策略關(guān)鍵制勝的一步！ 反思： 我們的賣點(diǎn)到底在哪里？ 項(xiàng)目思考三 優(yōu)勢(shì)（ strength）： 區(qū)域優(yōu)越： 國家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，交通便利，擁有發(fā)現(xiàn)王國、黃金海岸、金石高爾夫等眾多旅游度假景點(diǎn)； 地段優(yōu)勢(shì)： 金石灘中心景觀位置，在通往金石高爾夫、玫瑰園、龍宮奇石展區(qū)、金石夢(mèng)幻居場(chǎng)、龜裂石的主要通道上； 景觀優(yōu)勢(shì)： 半山坡地，天然山景、無敵海景； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 純別墅社區(qū)，典型的地中海建筑風(fēng)格和園林景觀； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 整個(gè)社區(qū)僅 87席，數(shù)量稀缺。 以“壹號(hào)”來建立市場(chǎng)地位和打造居者的身份感， 整體案名訴求點(diǎn)明確， 旨在建立項(xiàng)目 。 而我們的項(xiàng)目正位于金石灘龍灣廣場(chǎng)中心大街東北側(cè)。在黃金海岸，上千個(gè)防紫外線的沙灘涼亭、帳篷、陽傘全部由金石灘管委會(huì)統(tǒng)一管理，是大連地區(qū)唯一沒有個(gè)體經(jīng)營的海濱浴場(chǎng)。 2022年成為全國首家 4A級(jí)旅游度假區(qū)。 那么，我們需要重新尋找突破點(diǎn) …… [問題三 ] 能不能在區(qū)域價(jià)值上突圍？ 金石灘國際旅游度假區(qū)，位于大連市區(qū)的東部，距老市區(qū) 58公里，乘坐旅游快軌車 52分鐘。 大連作為中國北方最著名的海濱國際城市，在環(huán)境上和地中海有很多的相似之處，因此，各大樓盤紛紛采用歐洲最為經(jīng)典的地中海風(fēng)情與西班牙風(fēng)格營造社區(qū)感染力。本案毗鄰金石灘黃金海岸，陽光、沙灘糅合精致的建筑形態(tài)，不僅擁有加州美韻的自然賜予，更造就了美景與風(fēng)物的相諧相融，整體風(fēng)情與圣芭芭拉有異曲同工之妙。 整個(gè)案名將項(xiàng)目的建筑風(fēng)情與高端屬性良好的表達(dá)出來。 本項(xiàng)目位于山地之上，在高處可以觀望海岸線，良好的地域、環(huán)境特點(diǎn)與西西里島有著極大的共同點(diǎn)。明亮的室內(nèi)空間配以返璞歸真的裝飾風(fēng)格，無處不在傳達(dá)著一個(gè)信息：她天生麗質(zhì)，所以無須矯飾。 建筑細(xì)部上多采用拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗，不僅通透，還能在走動(dòng)觀賞中出現(xiàn)延伸般的透視感。 在建筑與環(huán)境色調(diào)上采用 “ 黃、白、藍(lán)紫、綠 ” 的組合方式，這種組合會(huì)給人一種特別明亮的感覺，這種組合的生成源于意大利、法國南部成片的向日葵、薰衣草花田。 雖然我們也崇尚以產(chǎn)品說話的風(fēng)格，但對(duì)于市場(chǎng)而言，如果把產(chǎn)品作為最核心的突破點(diǎn)的話，我們目前還很難突破藍(lán)灣的口碑效應(yīng)，最終難以建立項(xiàng)目的代表地位。億達(dá)作為大連本地開發(fā)商中的杰出代表，一直以品質(zhì)得到大連市場(chǎng)一致的認(rèn)可，所有億達(dá)產(chǎn)品均因億達(dá)品牌獲得溢價(jià)。藍(lán)灣 產(chǎn)品型風(fēng)格別墅代表 柳樹村 萬科 我們能不能成為別墅中的代表作？ 項(xiàng)目思考二 大連現(xiàn)在主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目代表： 金石灘 魯能 產(chǎn)品形態(tài) —— 王子莊園為純別墅社區(qū)，魯能項(xiàng)目是復(fù)合型社區(qū)。 建筑風(fēng)格 —— 主要為西班牙風(fēng)格，魯能項(xiàng)目建筑過于粗糙，王子莊 園項(xiàng)目開發(fā)比較早。 銷售情況 —— 開盤聯(lián)排別墅項(xiàng)目，銷售情況不理想，三層聯(lián)排空間 過于局促，室內(nèi)顯現(xiàn)擁擠情況，市場(chǎng)接受度不高。 產(chǎn)品形態(tài) —— 除東港托斯卡納為純別墅社區(qū)，其他均為復(fù)合型社區(qū)。 建筑風(fēng)格 —— 50%項(xiàng)目為西班牙風(fēng)格，星海灣壹號(hào)為英式風(fēng)格。 大連別墅市場(chǎng)區(qū)域特征分析 : 旅順區(qū)別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑 風(fēng)格 項(xiàng)目 地址 別墅宣傳語 建筑形式 別墅 數(shù)量 銷售率 銷售價(jià)格 （元 ∕ ㎡） 開盤時(shí)間 社區(qū)規(guī)模 規(guī)劃 類型 面積 范圍 藍(lán)灣 億達(dá) 圣北 西班牙 塔河灣 天成一灣淡定大連 獨(dú)棟別墅 178套 剩余47套 均價(jià)23000 2022年 9月 占地 35萬㎡建筑 20萬㎡ 復(fù)合 社區(qū) 175251㎡ 合生江山帝景 北京 合生 西班牙 鐵山鎮(zhèn) —————— 聯(lián)排別墅 500套 未售 —————— 2022年 6月 占地 24萬㎡建筑 38萬㎡ 復(fù)合 社區(qū) 160200㎡ 大眾開世嘉年 天津 大眾 西班牙 白銀山 融創(chuàng)風(fēng)華傳奇在線 疊拼、聯(lián)排別墅 192套 未售 —————— 2022年 9月 占地 23萬㎡建筑 23萬㎡ 復(fù)合 社區(qū) 190300㎡ 中庚項(xiàng)目 塔河灣西側(cè) 大連旅順區(qū)別墅項(xiàng)目 : 項(xiàng)目地址： 旅順口區(qū)塔河灣浴場(chǎng)北側(cè)， 旅順南路和郭水路的交匯處 開發(fā)公司： 大連圣北房地產(chǎn)有限公司 建筑形式： 二層小獨(dú)棟 裝修狀況： 毛坯 戶型面積： 175251平方米 開發(fā)體量： 1期 178套 開盤時(shí)間： 2022年 9月 29日 入住時(shí)間： 2022年 4月 銷售均價(jià)： 23000元 /平方米 藍(lán) 灣 天成一灣 淡定大連 項(xiàng)目地址： 旅順口區(qū)友誼路老虎尾 開發(fā)公司： 大連合生興業(yè)房地產(chǎn)有限公司 建筑形式： 聯(lián)排別墅、酒店公寓 ∕ 別墅、 小高層、高層 裝修狀況： 精裝修 別墅戶型面積： 160200平方米 開發(fā)體量： 500套（ 10萬平） 開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2022年 6月 入住時(shí)間： —— 銷售均價(jià)： —— 江山帝景 項(xiàng)目地址： 旅順口區(qū)白銀山下紅營子 開發(fā)公司： 天津大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式： 疊拼別墅、聯(lián)排別墅 裝修狀況： 毛坯 戶型面積： 190300平方米 開發(fā)體量： 192套 開盤時(shí)間： 未售 入住時(shí)間： —— 銷售均價(jià)： —— 融創(chuàng)風(fēng)華 傳奇在線 大眾開世嘉年 旅順別墅分析 戶型面積 —— 均不超過 300㎡ ，藍(lán)灣的熱銷也驗(yàn)證了小面積 別墅比較受市場(chǎng)認(rèn)可； 建筑風(fēng)格 —