【正文】 島晶華玻璃有限公司 寧化路 43號 住宅 協(xié)議 70 [2020]87 8/30 青島浩翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連路南 住宅 協(xié)議 70 [2020]89 8/30 青島同盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青山 路南 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]95 8/30 青島市市南區(qū)隆昌農(nóng)工商公 司 隆德路 住宅 協(xié)議 70 [2020]96 8/30 青島聯(lián)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 海岸路 22號 住宅 協(xié)議 70 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 19 of 24 商業(yè)用地： ；住宅用地： ；工業(yè)用地： 無他項(xiàng)權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 青島城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義 日 基準(zhǔn)地價(jià)的評估基準(zhǔn)日為： 2020 年 1月 1日。 六級地：北起濱海路，沿遵義路、重慶北路、山界、三零八國道、山界、青銀高速、山界，再沿金水路、松嶺路、李滄與嶗山交界直至與青銀高速交接處；南側(cè)至五級地界；西側(cè)至膠州灣。 四級地：第一片南側(cè)至三級地地界；東側(cè)至三級地地界；西側(cè)至膠州灣；北止四方與李滄區(qū)界 (李村河 )第二片由書院路、青峰路、果園路、 南嶗路、觀嶗路、福島路、棗山路、浮山路所圍成。Assessment Page 18 of 24 二級地：北起六號碼頭鐵路沿線，沿普集路、青海路、青海支路、遼寧路、利津路、長春路，再沿延吉路、南京路、吳興二路、紹興路、敦化路，再沿市南與市北區(qū)界、寧德路、古田路直至寧夏路交接處；南側(cè)至一級地地界；西側(cè)至膠州灣海岸線。 二○○三年一月十五日 青島城區(qū)土地級別范圍 (三 )住宅用地土地級別范圍 一級地：西起團(tuán)島路，沿團(tuán)島四路、團(tuán)島三路、貴州路，再沿朝城路、費(fèi)縣路、蘭山路、廣西路、蒙陰路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、濟(jì)寧路、觀象一路、江蘇路、膠東路、萊蕪二路、紅島路，再沿京山路、延安一路、上清路、龍?zhí)堵贰⑻迓?、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高郵湖路、寧夏路、市南區(qū)與嶗山區(qū)交界直至海岸線；南側(cè)至海岸線 。在地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生重大變化的情況下，市政府也將適時(shí)進(jìn)行調(diào)整并予公布。基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)由市國土資源房管局另行制定。 二、此次公 布的基準(zhǔn)地價(jià)是按不同的土地級別分別評估和測算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格，評估基準(zhǔn)日為 2020 年 1 月 1日。 投資評估部 Investmentamp。 影響因素 指標(biāo)名稱 基本方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 售價(jià) 售價(jià)變化比例（ %） [小高層出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 指標(biāo) 方案 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬 元） 利潤總額（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（ %） 投資評估部 Investmentamp。從中判斷出，本項(xiàng)目在銷售價(jià)格變化177。根據(jù)地塊目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價(jià)格的變化對目前土地報(bào)價(jià)的影響?？紤]到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， 年后在本項(xiàng)目正式銷售時(shí)，目前的銷售定價(jià)還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目所測算的價(jià)格在未來市場上可行。 本項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目未來的售價(jià)測算中，選擇市場參考售價(jià) 4000 元 /平方米。Assessment Page 15 of 24 6 項(xiàng)目可行性評估 本項(xiàng)目所在區(qū)域 — 李滄區(qū) 是青島市經(jīng)濟(jì)適用房的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在已開始銷售的住宅中，只有 三個(gè) 樓盤 是屬于商品房，其余都是政府指定的經(jīng)濟(jì)適用房。 ? 土地價(jià)格從 60 萬元 /畝增加到 80萬元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率從 %下降到 %，利潤總額從 萬元下降到 萬元； ? 土地報(bào)價(jià)為 80 萬元 /畝時(shí)，該項(xiàng)目獲得行業(yè)平均投資利潤率，為 %； ? 土地報(bào)價(jià)超出 80 萬元 /畝，達(dá)到 85 萬元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率為 %，低于行業(yè)平均利潤水平 30%。 5 萬元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤率 30%，共擬定出 8 個(gè)方案（詳見下表）。具體計(jì)算方式 序號 指標(biāo)名稱 單位 基本方案 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬元 3600 每畝地價(jià) 萬元 /畝 60 土地樓板價(jià) 元 /M2 750 2 項(xiàng)目總投資 萬元 4 營業(yè)收入 萬元 19200 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1056 6 土地增值稅 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 % 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬元 192 占建安費(fèi)用比例 % 4 8 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 96 占建安費(fèi)用比例 % 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及各種貸款成本，取 10%的利率 以基準(zhǔn)地價(jià)為評估依據(jù)，測算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤總額為 ，稅后利潤 萬元； ? 投資利潤率 %。具體測算詳見下表。具體測算詳見下表。 投資評估部 Investmentamp。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時(shí)間 整體均價(jià) （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747 號、近下王埠立交 多層、小高層 06 年 5 月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318 號、近永川路 多層 05 年 12 月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05 年 8 月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價(jià)為 4000元 / m2。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價(jià)在 4200 元 /m2。 其中百通馨苑是本區(qū)域第一個(gè)商品房項(xiàng)目，占地面積 28 萬平方米，規(guī)劃總建面 35 萬平方米，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層和小高層。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評估部 Investmentamp。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價(jià)格 土地價(jià)格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì)算公 式 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 土地評估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評估該土地的價(jià)格。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價(jià)約為 875 元 /平方米。（含商品房住宅性質(zhì)的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。 投資評估部 Investmentamp。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測算。 青島市市內(nèi)四區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義為： 評估基準(zhǔn)日： 2020 年 1 月 1 日 土地開發(fā)程度： 七通一平 使用年限： 70 年 容積率： 土地權(quán)利狀況： 無他項(xiàng)權(quán)利限制 市 內(nèi)四區(qū)居住用地土地級別范圍劃定中，五級地的范圍是：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界（李村河）。 投資評估部 Investmentamp。 ? 相對適中的價(jià)格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對該區(qū)域的認(rèn)同度較低。屆時(shí)，李滄東部將由偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)變成一個(gè)功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當(dāng)?shù)鼐用?，還可吸納 20 萬外來居民。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時(shí)間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個(gè)村莊。區(qū)境總面積為 平方公里。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場相 連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場供需情況 年份 2020 年 2020 年 2020 年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評估部 Investmentamp。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0202000