【正文】 投資評估部 Investmentamp。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)》，該項(xiàng)目土地屬于五級，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準(zhǔn)地價(jià)是 60萬元 /畝，參考此價(jià)格，項(xiàng)目的投資總額在 萬元左右，投資利潤率是%。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0202000400000600000800000100000012020001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評估部 Investmentamp。區(qū)境總面積為 平方公里。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測算。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 土地評估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評估該土地的價(jià)格。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價(jià)在 4200 元 /m2。具體測算詳見下表。 5 萬元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤率 30%，共擬定出 8 個方案（詳見下表）。考慮到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， 年后在本項(xiàng)目正式銷售時(shí)，目前的銷售定價(jià)還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目所測算的價(jià)格在未來市場上可行。 投資評估部 Investmentamp。 二○○三年一月十五日 青島城區(qū)土地級別范圍 (三 )住宅用地土地級別范圍 一級地：西起團(tuán)島路，沿團(tuán)島四路、團(tuán)島三路、貴州路，再沿朝城路、費(fèi)縣路、蘭山路、廣西路、蒙陰路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、濟(jì)寧路、觀象一路、江蘇路、膠東路、萊蕪二路、紅島路，再沿京山路、延安一路、上清路、龍?zhí)堵?、太清路、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高郵湖路、寧夏路、市南區(qū)與嶗山區(qū)交界直至海岸線；南側(cè)至海岸線 。 青島城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義 日 基準(zhǔn)地價(jià)的評估基準(zhǔn)日為： 2020 年 1月 1日。 10%） 12 （ 12）不可預(yù)見費(fèi) 2 % 按建安工程費(fèi)的 2％計(jì) 其它稅費(fèi) 營業(yè)稅及教育附加 % 按銷售收入的 %計(jì) 土地增值稅 增值額≤ 50％，稅費(fèi)為30％增值額 50％ 100％，稅費(fèi)為 40％增值額 100％200％，稅費(fèi)為50％增值額 ≥ 200％，稅費(fèi)為60％ 利潤所得稅 33 % 注：本成本費(fèi)用表是青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的粗略估算表，詳細(xì)計(jì)算需參照青島市政府的有關(guān)規(guī)定。整合推廣策略提案》 214頁 2020年 09月更新 《 2020 年 7月 23日萬達(dá)商業(yè)管理招商前期的市場調(diào)查與規(guī)劃定位》 29 頁 2020年 09月更新 《 2020 年 5月 1日青島萬科城市花園世博嘉年華執(zhí)行 細(xì)案》 3 頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年上海市普陀區(qū)商務(wù)樓宇整體定位及發(fā)展策略研究》 206 頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年合肥金宇房地產(chǎn)肥西 9 號地塊項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 37頁 2020年 09月更新 《同致行 2020 年長沙市莊園178。舟山桂花城考察報(bào)告》 112頁 2020年 09月更新 《 2020 年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》 76 頁 2020年 09月更新 《 2020 年 8月烏魯木齊綠城178。虹溪諾雅案例分享》 31 頁 2020年 09月更新 《 2020 年蘇州中海國際社區(qū)營銷策劃報(bào)告匯報(bào)》 250 頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年濟(jì)南黃金時(shí)代廣場綜合體案例研究》 3 個文件 2020年 09月更新 《中原 2020 年大連中益國際家居 MALL 項(xiàng)目營銷 策劃報(bào)告》 177 頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年惠州光耀集團(tuán)大亞灣項(xiàng)目前期策劃顧問報(bào)告》 135頁 2020年 09月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2020 年 12 月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178頁 2020年 09月更新 《新景祥 2020 年滁州財(cái)富廣場項(xiàng)目整體定位報(bào)告》 54 頁 2020年 09月更新 《 2020 年重慶保利178。疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》 46頁 2020年 09月更新 《 2020 年南京新景祥營銷事務(wù)流程》 46頁 2020年 09月更新 《思源經(jīng)紀(jì) 2020 年 11 月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》 141 頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年武漢復(fù)地178。百合花園案例分析》 87 頁 pp 2020年 09月更新 《中原 2020 年深圳新政下戶型贈送合拼方式》 18頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年深航西雙版納曼弄楓項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》 85頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年 8月深圳純水岸踩盤分享報(bào)告》 55頁 2020年 09月更新 《中海地產(chǎn) 2020 年 6 月房地產(chǎn)人文 營銷推廣解析》 182 頁 2020年 09月更新 《新景祥 2020 年鄭州勝崗項(xiàng)目市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略》 71頁 2020年 09月更新 《萬科 2020 年上海浦江鎮(zhèn) 127 號地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》 235頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年上海浦東川沙空港新城項(xiàng)目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報(bào)告》 152頁 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年常州新城篦萁巷地塊綜合體項(xiàng)目溝通 —— 世聯(lián)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)分享及對本項(xiàng)目思考》 73頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年 1月貴陽市金陽匯 城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告》 132頁 2020年 09月更新 《 2020 年鄭州綠地廣場整合推廣策略思考及建議（二）》 94 頁 2020年 09月更新 《仲量梁行 2020 合年肥公寓市場研究報(bào)告》 54頁 2020年 09月更新 《仲量聯(lián)行 2020 年 5 月商業(yè)房地產(chǎn)的市場分析與項(xiàng)目定位》 148頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年上半年長沙房地產(chǎn)市場報(bào)告》 36頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年無錫胡埭商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略方案》 117頁 2020年 09月更新 《中原 2020 年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性研究》 71 頁 2020年 09月更新 《易居 2020 年海口海甸溪北岸景觀商業(yè)帶項(xiàng)目整體定位（精編版）》 50頁 2020年 09月更新 《偉業(yè)顧問 2020 年大連萬科魅力之城營銷報(bào)告》 130 頁 2020年 09月更新 《王志綱 2020 年漢中濱江新區(qū)總體策劃報(bào)告》 101頁 2020年 09月更新 《同致行 2020 年長沙華盛178。Assessment Page 25 of 24 貨到付 款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！貨到付款！?。? 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41 個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí) 戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式：、 、 、 、 PSD、 CDR、 AI、全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 （目錄更新日期： 2020年 10月 1 日 — 更多詳情介紹請登陸 ： 如 對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 2020年 09月更新 《自在廣告 2020 年 01 月南昌萬科178。Assessment Page 19 of 24 商業(yè)用地： ；住宅用地： ；工業(yè)用地： 無他項(xiàng)權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。Assessment Page 18 of 24 二級地：北起六號碼頭鐵路沿線，沿普集路、青海路、青海支路、遼寧路、利津路、長春路，再沿延吉路、南京路、吳興二路、紹興路、敦化路，再沿市南與市北區(qū)界、寧德路、古田路直至寧夏路交接處；南側(cè)至一級地地界；西側(cè)至膠州灣海岸線。 二、此次公 布的基準(zhǔn)地價(jià)是按不同的土地級別分別評估和測算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格，評估基準(zhǔn)日為 2020 年 1 月 1日。根據(jù)地塊目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價(jià)格的變化對目前土地報(bào)價(jià)的影響。 ? 土地價(jià)格從 60 萬元 /畝增加到 80萬元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率從 %下降到 %，利潤總額從 萬元下降到 萬元； ? 土地報(bào)價(jià)為 80 萬元 /畝時(shí)，該項(xiàng)目獲得行業(yè)平均投資利潤率，為 %； ? 土地報(bào)價(jià)超出 80 萬元 /畝，達(dá)到 85 萬元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率為 %，低于行業(yè)平均利潤水平 30%。具體測算詳見下表。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時(shí)間 整體均價(jià) （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747 號、近下王埠立交 多層、小高層 06 年 5 月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318 號、近永川路 多層 05 年 12 月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05 年 8 月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價(jià)為 4000元 / m2。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價(jià)格 土地價(jià)格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì)算公 式 投資評估部 Investmentamp。 投資評估部 Investmentamp。 ? 相對適中的價(jià)格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時(shí)間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個村莊。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。 具體指標(biāo)見下表： ? 項(xiàng)目投資建議 經(jīng)測算，本項(xiàng)目地塊的合理價(jià)格范圍為 6080 萬元 /畝，項(xiàng)目的投資利潤率