【正文】 玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》 9張圖片 2020年 09月更新 《中原 2020 年北京曜陽老年公寓營銷策劃方案》 107 頁 2020年 09月 更新 《中原 2020 年北京城建開發(fā)昌平地塊可研報(bào)告》 61頁 2020年 09月更新 《萬科 2020 年園林及別墅風(fēng)格研究》 40頁 2020年 09月更新 《黑狐 2020 年成都龍湖178。 投資評估部 Investmentamp。 投資評估部 Investmentamp。 影響本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為 ：地塊獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。 參考青島市的基準(zhǔn)地價 60 萬元 /畝，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 萬元。 故計(jì)算公式為： 土地價格＝預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》； ? 中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》； ? 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； ? 《青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》。 ? 價格優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢是本地區(qū)樓盤的主要賣點(diǎn)。Assessment Page 5 of 24 20202020 年青島 市商品房 供需比為 1： ，供應(yīng)略大于需求。Assessment Page 2 of 24 ? 李滄區(qū)經(jīng)過近幾年的不斷開發(fā)，已經(jīng)興建了眾多的住宅小區(qū)，形成了一定的居住氛圍； ? 本項(xiàng)目地塊位于下王埠立交橋附近，東西方向有青銀高速公路和三零八國道，北面有金水路高架橋路 ,區(qū)域交通便利； 167。劣勢－ W ? 整個李滄區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，對項(xiàng)目的品質(zhì)造成不利影響； ? 項(xiàng)目小范圍內(nèi)沒有主要的交通干道，交通條件還有待進(jìn)一步改善； ? 地塊位于青銀高速和金水路交叉口，來往車輛多，噪音和廢氣污染比較嚴(yán)重，對項(xiàng)目的高樓層有一定的影響； ? 地塊目前為農(nóng)田，土地用途改變的審批會延長項(xiàng)目的工期，增加項(xiàng)目的 投資成本； ? 本項(xiàng)目毗鄰某工業(yè)廠房，地塊位置較差，不適宜建造高品質(zhì)樓盤； ? 該項(xiàng)目地塊面積為 60畝，規(guī)模較小，不利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，也限制了項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模（本報(bào)告建議容積率≦ 萬平方米 /公頃）； 167。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。 ? 相對適中的價格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價格 土地價格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì)算公 式 投資評估部 Investmentamp。具體測算詳見下表。根據(jù)地塊目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價格的變化對目前土地報(bào)價的影響。Assessment Page 18 of 24 二級地：北起六號碼頭鐵路沿線，沿普集路、青海路、青海支路、遼寧路、利津路、長春路，再沿延吉路、南京路、吳興二路、紹興路、敦化路，再沿市南與市北區(qū)界、寧德路、古田路直至寧夏路交接處；南側(cè)至一級地地界；西側(cè)至膠州灣海岸線。Assessment Page 25 of 24 貨到付 款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款！??！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41 個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí) 戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式：、 、 、 、 PSD、 CDR、 AI、全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 （目錄更新日期： 2020年 10月 1 日 — 更多詳情介紹請登陸 ： 如 對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 2020年 09月更新 《自在廣告 2020 年 01 月南昌萬科178。疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》 46頁 2020年 09月更新 《 2020 年南京新景祥營銷事務(wù)流程》 46頁 2020年 09月更新 《思源經(jīng)紀(jì) 2020 年 11 月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》 141 頁 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020 年武漢復(fù)地178。舟山桂花城考察報(bào)告》 112頁 2020年 09月更新 《 2020 年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》 76 頁 2020年 09月更新 《 2020 年 8月烏魯木齊綠城178。 10%） 12 （ 12）不可預(yù)見費(fèi) 2 % 按建安工程費(fèi)的 2％計(jì) 其它稅費(fèi) 營業(yè)稅及教育附加 % 按銷售收入的 %計(jì) 土地增值稅 增值額≤ 50％，稅費(fèi)為30％增值額 50％ 100％，稅費(fèi)為 40％增值額 100％200％，稅費(fèi)為50％增值額 ≥ 200％，稅費(fèi)為60％ 利潤所得稅 33 % 注：本成本費(fèi)用表是青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的粗略估算表，詳細(xì)計(jì)算需參照青島市政府的有關(guān)規(guī)定。 二○○三年一月十五日 青島城區(qū)土地級別范圍 (三 )住宅用地土地級別范圍 一級地：西起團(tuán)島路，沿團(tuán)島四路、團(tuán)島三路、貴州路，再沿朝城路、費(fèi)縣路、蘭山路、廣西路、蒙陰路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、濟(jì)寧路、觀象一路、江蘇路、膠東路、萊蕪二路、紅島路，再沿京山路、延安一路、上清路、龍?zhí)堵贰⑻迓?、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高郵湖路、寧夏路、市南區(qū)與嶗山區(qū)交界直至海岸線；南側(cè)至海岸線 。考慮到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， 年后在本項(xiàng)目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目所測算的價格在未來市場上可行。具體測算詳見下表。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 土地評估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評估該土地的價格。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0202000400000600000800000100000012020001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評估部 Investmentamp。優(yōu)勢－ S ? 本項(xiàng)目所處地段 下王埠屬于李滄區(qū)商貿(mào) 行政中心的范圍，市政配套設(shè)施比較完善； 百通馨苑 本項(xiàng)目 下王埠 立交橋 三零八國道 夏莊路 李滄區(qū)政府 青銀高速公路 金水路 李村 公園 順河路 投資評估部 Investmentamp。機(jī)會－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點(diǎn)居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項(xiàng)目未來的銷售； ? 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢和價格優(yōu)勢； 167。隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點(diǎn)板塊之一，經(jīng)濟(jì)適用房引來買家無數(shù)，樓盤價格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。Assessment Page 10 of 24 ? 本項(xiàng)目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項(xiàng)目貸款的年利率取 10%； ? 本次評估 基準(zhǔn)收益率確定為 12%； ? 項(xiàng)目開發(fā)成本包含（土地費(fèi)用除外）： 序號 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 1 建安工程費(fèi) 建安費(fèi) 小高層 1000 元 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、三通一平、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等 按建安工程費(fèi)的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 接外電、接外水、有線電視接入、綠化工程等 按建安工程費(fèi)的 10%計(jì)提 4 公共配套設(shè)施 居委會、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 5 開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、維修基金等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 6 其它工程費(fèi)用 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、監(jiān)理費(fèi)、 竣工測量費(fèi)、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費(fèi)的 4%計(jì)提 7 開發(fā)間接費(fèi)用 工資 、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi) 并入到管理費(fèi)用中 8 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 9 銷售費(fèi)用 銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)及其他 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 11 不可預(yù)見費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 2%計(jì)提 除土地費(fèi)用外，共計(jì) 11 大項(xiàng)，其計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。 序號 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價格 元 /平方米 4000 項(xiàng)目總投資 萬元 1 建筑安裝工程費(fèi)用 萬元 住宅小高層 萬元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價格 萬元 3708 土地樓板價 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費(fèi)用 萬元 336 占建安費(fèi)用比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 480 占建安費(fèi)用 比例 % 10 5 公共配