【正文】 200 30 6000 東風一路 80 35 2800 東風二路 200 35 7000 東風三路 150 30 4500 東山路 \二環(huán)路及其他 15000 東城鎮(zhèn)自建房商業(yè) 20220 未來商業(yè)供應體量（新江電腦城及其他） 23000 項目 3公里內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積 153000 資料來源：陽江市各街道辦事處 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 本項目的商業(yè)市場空間預測 Page 60 本項目的商業(yè)市場空間預測 常用計算方法 常用計算方法： 國外購物中心的通常計算方式為 3公里范圍內(nèi)的人均 1． 1平方米的商業(yè)面積； 國內(nèi)如萬達商業(yè)廣場則按照 1平方米 /人的特點計算總面積； 考慮未來的商業(yè)發(fā)展空間，本項目按 。 ?項目周邊 500米內(nèi)，有一些自建房的商鋪，另有一個華達肉菜市場，滿足周邊小區(qū)的日常需求。 ?東風三路（沿湖路－新江路段）零散的布局一些低檔商鋪，主要以五金、日常用品等為主，租金水平在 10～ 20元/月 /平方米。 ?則項目 1公里內(nèi)常住人口約為： 12700 ≈ 。 ?商業(yè)街部分無統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)零散，無突出經(jīng)營主題吸引消費者。 ?不足之處 ?公共樓梯太少，且間距大于 100多米，商業(yè)死角過多。 樓層 均價 銷售率 1 8800 85% 2 3 6400 20% 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 55 陽江商業(yè)第 1街 ?成功之處 ?銷售策略 —— 采用帶租約銷售和返祖回報等形式，加強了投資者的購買信心；采用一二層連賣的方式，帶動二層的銷售。 典型商業(yè)項目個案分析 ?新一佳超市營業(yè)面積 3000多平方米，在恒源大廈 1~3層裙樓。 ?售價 ?銷售策略：引入長達六個月的免租期、返租回報等，在一定程度上加強了投資者的購買信心。 樓層 主要 經(jīng)營種類 租金（元 /月 /㎡） 開業(yè) 率 一 服裝、精 品 2340 90% 二 飲食、婚 紗攝影 1618 20% 三 未開業(yè) —— ?消費者特征 ?陽江市中端收入人士。 ?商品檔次參差不齊，影響整個商場的形象。 ?建筑設計 —— 商場中庭設計合理，既起到聚集人氣、疏通人流的作用，又可以使到有意向購物的消費者能夠在每一層都可清楚看到其它各層所陳列的商品，方便顧客有目的地消費。 ?交通條件 —— 位于城市主干道的石灣南路和東風一路交界處，交通十分方便。蘇寧電器將于 08年元月底開業(yè)。 ?首層租金換算后，在 110150元 /月 /平方米之間。各層租金如左表所示。 ?經(jīng)營模式 ?百貨型經(jīng)營模式，由銅鑼灣百貨統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 50 雨田銅鑼灣廣場 典型商業(yè)項目個案分析 ?概況 ?項目名稱：雨田銅鑼灣廣場 ?項目位臵：陽江市東風一路與石灣南路交界 ?發(fā)展商：雨田臵業(yè) ?總建筑面積： （包括 米的雨田酒店） ?開業(yè)時間： 2022年 12月 25日 ?項目定位：首家 shopping mall和最大的購物中心 Page 51 雨田銅鑼灣廣場 ?功能業(yè)態(tài)組合 ?以購物為主的百貨加超市組合。 陽江的大型娛樂多分布在中高星級酒店內(nèi)，如雨田酒店、景湖酒店和鳳凰城酒店。 商業(yè)街名稱 租金 （元 /月 / ㎡ ） 臨街商鋪總面積（ ㎡ ） 南恩路 80150 4800 新華路 50150 13500 石灣南 100120 10440 石灣北（安寧路 漠江路段） 1540 5760 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 3060 3200 安寧路 1830 7200 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 49 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 餐飲娛樂業(yè) 陽江市主要中高檔餐飲 餐飲名稱 地址 規(guī)模（㎡） 備注 雨田酒店餐飲 石灣南路 6400 長江大酒店餐飲 東風一路 4500 麥田咖啡 石灣南路 1000 3家連鎖店 洺豪酒店 東風二路 20220 海陸空火鍋城 東風二路 25000 肯德基 東風二路 600 2家連鎖店 麥當勞 南恩路 800 凱旋門大酒店（餐飲） 東風三路 12022 景湖酒店餐飲 東風二路 3000 河西白切雞 漠江路 2022 ?陽江中高檔餐飲主要分布在東風路兩邊。 ?石灣南路周邊購物環(huán)境較好，餐飲比例較高。 銅鑼灣廣場 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 47 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 超市 陽江主要超市一覽表 超市名稱 地址 規(guī)模（ ㎡） 備注 大東門百貨商場（ 南大超市） 東門路 600 新一佳超市 人民路 3000 08年元月底開業(yè) 全家樂超市 銅鑼灣廣場 2022 南大西平路超市 西平路 500 南大永安百貨（超 市） 東風二路 600 南大萬興隆超市 東風三路 700 萬興隆二環(huán)路分店 二環(huán)路 400 農(nóng)科路南大超級市 場 環(huán)山西路與寧正路交界 800 南大愉景超市 石灣北路 400 南大（富民）超市 汽車總站旁 2500 尚未開業(yè) 陽江超市特點： ?以本地超市為主； ?規(guī)模偏小； ?大型連鎖超市的發(fā)展存在較大市場空間。 ?總結：目前陽江市內(nèi)現(xiàn)代百貨商場較少，僅此一家。 ?商鋪的投資回報率多為 ~7％之間，市場上出現(xiàn)帶租約出售的營銷策略，如陽江商業(yè)第 1街。 ?東城板塊新興項目如碧桂園的商鋪出現(xiàn)了小面積、單層化的趨勢，通過出售層數(shù)變革及控制面積以提高單位售價。 ?市場供應商鋪面積大多在 180平方米以上，普遍開間 \進深比較小，小于 1： 3；而商鋪的開間\進深之比一般在 1： 2~1： 3之間。 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 Page 44 在售商業(yè)項目銷售情況 項目 地址 開間 進深 面積 層數(shù) 租金 (元 /月 /㎡ ) 售價（元 / ㎡ ) 數(shù)量（ 間） 商業(yè)總面 積 (㎡ ) 租售情況 備注 商業(yè) 第 1街 人民路 5 18 180 3 首層 2340 二層 1618 一二層聯(lián)賣 8800； 三層 6400 一層 45間，共三層 約 12022 一二層85%； 三層 20% 帶租約發(fā)售 加州 湖庭 創(chuàng)業(yè)路 20 215 2 2025 一二層聯(lián)賣 4500 30 約 7000 70% 開業(yè) 愉景 花園 石灣路 20 180 2 2328 一二層聯(lián)賣 4500 42 約 8000 基本售罄 開業(yè) 碧桂園 陽東湖 濱路 5 6 30 1 1230 7800 50 約 2022 售罄 基本開業(yè) 創(chuàng)業(yè) 名苑 東風三路 18 162 2 2532 一二層聯(lián)賣 5680 13 約 2022 售罄 部分開業(yè) 華港 豪庭 北環(huán)路 4. 7 240 2 首層 70；二層 28 一二層聯(lián)賣 8500 32 約 8000 基本售罄 部分開業(yè) 在售商業(yè)項目銷售情況 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 45 在售商業(yè)項目銷售情況 ?整體銷售均價從 4500起到 8800元 /平方米，其中北環(huán)路等中心城區(qū)地段商鋪售價相對較高，一二層聯(lián)賣在 8500元 /平方米以上且售出率較高。 ?石灣北、西平路、安寧路等臨街商鋪多是自建房出租，多為一、二層一起出租。 ?石灣南路一幢 5層半， 320平方米左右的商住兩用房現(xiàn)售價 170萬，假設住宅按現(xiàn)在市價 2800元 /平方米計算，則首層商鋪售價約 12800元 /平方米，二層商鋪售價約 6400元 /平方米。 ?各大商業(yè)街中，租金最貴的是南恩路和新華路交匯的路段，該區(qū)域的租金在 40150元 /月 /平方米之間；由于人流量的關系，租金沿著新華路向兩邊銳減，因此該路段的租金區(qū)間比較大。 陽江商業(yè)總體布局 Page 42 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） 商圈 地址 主力商鋪 租金 （元 /月 /平方米） 街鋪總量（間） 出租率 備注 開間 進深 高 面積 南恩路商圈 南恩路 3 10 30 80150 約 160 100% 自建房 新華北 4 1012 3 4048 50150 約 180 98% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手費 36萬 /間 新華南 5 12 60 40150 約 90 95% 銅鑼灣商圈 石灣南 13 4 58 100120 約 180 99% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手 費 3萬 /間 石灣北（安寧路 漠江路段） 4 12 4 48 1540 約 120 85% 自建房為主 西平路商圈 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 4 8 32 3060 約 100 70% 自建房為主 其他 區(qū)域 安寧路 6 6 4 36 1830 約 200 約70% 自建房為主 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 43 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） ?租金 ?經(jīng)營狀況與商鋪租金有著密切的聯(lián)系。 ?西平路商圈 ?由于區(qū)內(nèi)人口密集，西平路的商業(yè)氛圍也較為成熟，但該路段所經(jīng)營的多為生活配套型商品，經(jīng)營品種較為分散，集聚效應差。 ?新江電腦城 5層高，目前僅是首層開業(yè)。 Page 41 陽江各大商圈市場分析 ?銅鑼灣商圈 ?石灣南商業(yè)街所經(jīng)營的商品與新華北相似，也多為精品服飾，其中不乏國內(nèi)服裝品牌，如柒牌男裝、李寧等。另據(jù)悉，新一佳已進駐該項目，將于 08年元月底開業(yè)。南恩路禁止汽車通行，但是并沒有禁止摩托車，因此南恩路既是繁華的商業(yè)街也是繁忙的交通干道。 ?01年初新建的新華北路、新華南路，由于在建設中注重特色建設和品牌集聚，吸引了眾多的品牌服裝進駐，已成為市民休閑、購物、娛樂的好去處。K等服裝店 陽江中高檔消費集中區(qū) ， 商業(yè) （ 零售 ） 的制高點 區(qū)級商業(yè)中心 石灣南路 化妝品 、 精品服飾 、 通訊 、 休閑餐飲 、 床上用品 中 較好 銅鑼灣廣場 （ 蘇寧電器 ） 、新江電腦城 、 東珠街風味餐廳 、 永和豆?jié){ 、 柒牌 、 歌莉婭 、 古士旗等服裝店 以銅鑼灣為龍頭的中高檔商業(yè)一條街 石灣北路 建材 、 布藝 、 家裝 、 旅業(yè) 中低 一般 金濠酒家 、 嘉華酒店 、 雅居樂布藝 、 世紀燈飾等商店 因石灣村而得名的建材陶瓷街 區(qū)級商業(yè)中心 西平路 服飾 、 通訊 、 家電 、 餐飲 、 日雜 中低 一般 信誠金行 、 電腦城 、 藥店 日常居住配套型商業(yè) 陽江商業(yè)總體布局 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 40 陽江各大商圈市場分析 ?陽江現(xiàn)有主要的商業(yè)網(wǎng)點大多分布于以銅鑼灣百貨、人民廣場為龍頭的南恩路、石灣路附近，依賴于舊城區(qū)密集的居住人群而存在，該區(qū)域?qū)嶋H上已成為陽江的核心商業(yè)中心。 5 Page 38 陽江商業(yè)三大商圈 ?陽江商圈主要分為三個商業(yè)較為集中的商圈：一個市級商業(yè)中心 —— 南恩路商圈；和兩個區(qū)級商業(yè)中心 —— 銅鑼灣商圈和西平路商圈。 4 多功能、多元化的綜合類商業(yè)項目較少： ?陽江缺乏高檔的大型購物場所。 2 3 商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展 陽江商業(yè)發(fā)展概況 Page 37 目前陽江的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設計不合理，造成距離城區(qū)較遠的臨街商鋪空臵率較高。 商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設計 ： ?出現(xiàn)廣場、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)等現(xiàn)代設計，逐步重視人流動線的疏導和商場內(nèi)外的交通組織。 1 臨街商鋪開發(fā)量大： ?無論是自建房還是商品房，臨街商鋪過渡開發(fā)，這些商鋪產(chǎn)品設計不合理，管理混亂。 ?由于新興商圈 —— 銅鑼灣廣場及石灣南路的興起，中檔偏高的消費群逐漸被分流引導至該商圈。 5 陽江商業(yè)發(fā)展概況 Page 35 陽江商業(yè)發(fā)展概況 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，陽江商業(yè)的規(guī)模不斷擴大，商品種類和檔次日趨豐富，業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展，帶動了整個行業(yè)服務水平的提高，陽江商業(yè)的整體環(huán)境向好。 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行（上海）咨詢研究部 陽江商業(yè)整體環(huán)境分析 從業(yè)人員的素質(zhì)和服務 ： ?從業(yè)人員的素質(zhì)大幅度提高，主要得益于商場式的集中管理和培訓。 ?外地超市進駐。 ?專賣店發(fā)展迅速。 2 3 陽江商業(yè)整體環(huán)境分析 陽江商業(yè)發(fā)展概況 Page 34 4 業(yè)態(tài)多元化發(fā)展： ?已出現(xiàn)百貨店、購物中心型業(yè)態(tài)，如銅鑼灣廣場。 商業(yè)設施的規(guī)模和分布 ： ? 各商業(yè)設施的規(guī)模都不大，目前最大的是銅鑼灣百貨，營業(yè)面積 3萬㎡。 1 商品的檔次和種類： ?商品種類較為齊全。 陽江市區(qū)歷年來社會消費品零售額及增速4 4 .