【正文】 算 固定資產(chǎn)購買計劃 負(fù)債計劃 預(yù)算利潤表 預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （二）預(yù)算的編制 預(yù)算編制的程序 自上而下 上下結(jié)合 自下而上 ?集權(quán)管理 ?缺乏激勵性 ?適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè) ?分權(quán)管理 ?管理失控 /寬打窄用 /擠牙膏 ?適用于資本型控股集團 ?有效保證企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn) ?在討價還價中趨于一致 ?需要清晰一致的游戲規(guī)則 計劃的編制與審核系統(tǒng) 一、從編制的流程上解決問題 是公司整體計 劃管理成功的基礎(chǔ) 將外部因素的影 響降低致最少 加強內(nèi)部的客戶 服務(wù)意識、全力支 持本部門計劃達(dá)成 樹立內(nèi)部客戶 服務(wù)意識，以前期 、工程部門為內(nèi)部 客戶，滿足相關(guān)部 門要求 關(guān)鍵里程碑控制 加強同各部門 配合 成為真正的管 理部門 從被動管理到 主動管理 企業(yè)計劃管理 的火車頭 對可售資源、 產(chǎn)品類型、銷售 節(jié)奏精確分析 是拉動企業(yè)潛 能的核心部門 前期項目全程策劃 規(guī)劃設(shè)計計劃 工程管理計劃 市場營銷計劃 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 案例： 一個出色的出色的房地產(chǎn)公司計劃管理系統(tǒng) 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制計劃案例：艾佳地產(chǎn)公司預(yù)算編制計劃 工作內(nèi)容 責(zé)任單位 協(xié)助單位 工作要求 開始時間 完成時間 需編制呈送報表 傳遞單位 備注 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預(yù)算表是全面預(yù)算管理的重要工具 ， 通過編制預(yù)算表 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃目標(biāo)按年度 —月份 、 公司 —部門 、 項目 —工程和費用子項目進行詳細(xì)而有條理的分解 。 1 銷售傭金提成：變動費用 ， 是銷售回款總額的 0。 1 市場推廣費：變動費用 ， 總額為銷售額的 2%。 1 保險費：為固定費用 ， 是質(zhì)量保險費 ， 每年 30000元 。 每月為 15000元 差旅費：為變動費用 ， 今年預(yù)算的額度為差旅費占銷售額的 %， 按月度進行計算 。 營銷中心的市內(nèi)通話費 、 長途通話費 、 上網(wǎng)費每月固定為 3000元 。 水電費：營銷中心每月的固定預(yù)算為 3000元 。 預(yù)算科目定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計（案例） 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 教育經(jīng)費：為固定費用 ， 公司全年所發(fā)生的對全體員工的培訓(xùn)等費用在營銷中心的分?jǐn)?。 車輛修理費：車輛在日常工作中因維護和檢修所發(fā)生的費用 ， 為變動費用 ， 今年預(yù)算的額度按照去年車輛修理費占銷售額的比例壓縮 10%。 保險費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年向保險公司交納的車輛保險費用 ， 為固定費用 ， 計費方式按國家相關(guān)規(guī)定如實交納 ， 費用分?jǐn)偟矫吭? 養(yǎng)路費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用 ，為固定費用 車船稅：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用 ，為固定費用 。 福利：其中包括了社會保障 、 福利 、 預(yù)提福利費三項二級科目 。 （ 四 ） 科目的計算方法 主營業(yè)務(wù)收入 =住宅銷售收入＋車位銷售收入＋非住宅建筑銷售收入 其他業(yè)務(wù)收入 =當(dāng)年所有物業(yè)出租收入＋其他收入 土地開發(fā)費用 =拆遷補償費用＋地價款 +土地評估費 、 契稅 +其他 *拆遷補償費中包括前期補償費 前期工程費用 =可研費 +方案咨詢費 +招投標(biāo)費 +設(shè)計費 +質(zhì)量監(jiān)督 +預(yù)算審查費 +測量費＋勘探費 +執(zhí)照費 +竣工圖費 +綠化費 +其他 預(yù)算科目的確定 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 建安工程費用 =基礎(chǔ) +土建 +水暖＋設(shè)備安裝 +地下車庫 +電氣安裝 +其他 *人防工程計入 “ 土建 ” 項目 *“ 地下車庫 ” 項目包括建設(shè)地下車庫的基礎(chǔ) 、 土建 、 水暖 、 設(shè)備安裝 、 消防 、 電氣等方面的開支 項目建設(shè)配套費用 =會所 +上水 +雨水+污水 +供氣 +熱力 +供電 +電信 +道路 +園林景致＋環(huán)衛(wèi) +網(wǎng)絡(luò) +商業(yè)配套 +安防設(shè)備 +鍋爐房 +教育配套 +其他 *路燈項開支計入 “ 道路 ” 項目 監(jiān)理費用 =需要監(jiān)理工程總造價 監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)間接費 =前期周轉(zhuǎn)房的裝飾裝修費用 +樣板間建造和裝飾裝修費用 +其他 *租賃周轉(zhuǎn)房的房租計入 “ 其他 ” 預(yù)算科目的確定 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 銷售費用 =市場推廣費用 +銷售傭金 +銷售管理酬金 +銷售管理費用 *銷售費用的構(gòu)成和歸集方法見 “ 表一：銷售費用預(yù)算明細(xì)表 ” 管理費用 =工資福利費 +車輛使用費 +辦公費用 +專項費用 +管理稅費 +折舊費用 *管理稅費包括印花稅；管理費用的構(gòu)成和歸集方法見 “ 表二：管理費用預(yù)算明細(xì)表 ” 1 固定資產(chǎn)購置費 =預(yù)算年度購置新增的固定資產(chǎn)支出 （ 2022元以上 ， 使用期限一年以上 ） 1 財務(wù)費用 =利息支出 —利息收入 +銀行手續(xù)費 1 稅金 =營業(yè)稅金及附加 +所得稅 +土地增殖稅 預(yù)算科目的確定 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預(yù)算科目的定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 其他%廣告費%促消費%宣傳費用%廣告費宣傳費用促消費其他項目 金額 百分比 銷售折讓 % 工資 % 產(chǎn)品推廣費 % 運雜費 % 物料消耗 % 車輛使用費 % 業(yè)務(wù)招待費 37319 % 福利 % 通訊費 % 差旅費 % 水電費 % 外地銷售檢測費 8730 % 工程項目安裝費 % 工會經(jīng)費 % 其它費用 2500 % 教育經(jīng)費 % 低值易耗品 % 包裝費 % 辦公費 98 % 折舊費 修理費 保險費 技術(shù)服務(wù)費 合計 % 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 本說明按照銷售費用預(yù)算表各項科目逐一加以說明： 工資 （ 一級科目 ） ：此一級科目中包括了兩項二級科目分別為：崗位工資和績效工資 ，總額通過預(yù)算控制 崗位工資：為固定費用 ， 詳見營銷中心薪酬系統(tǒng) 。 預(yù)算科目的確定 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （ 二 ） 預(yù)算科目中各項審批權(quán)限的執(zhí)行以房地產(chǎn)開發(fā)公司 《 經(jīng)營和財務(wù)審批授權(quán)管理系統(tǒng) 》 及預(yù)算年度的授權(quán)書為準(zhǔn)繩 。 二級科目即標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算表中第四列的各項目 ，經(jīng)過匯總可計算出一級科目的數(shù)值 ， 基本上是按照各地產(chǎn)開發(fā)項目的具體子項進行歸集 。 一級科目即我們提供的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算表中第三列的項目 。 預(yù)算管理涉及的企業(yè)經(jīng)營活動的各方面信息通過預(yù)算科目進行層層歸集和匯總 ， 用以計算核心指標(biāo) ， 并與計劃目標(biāo)進行比照 ， 實施控制 。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制執(zhí)行。 3）費用利潤率＝利潤 /費用總額 100% 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 管理類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （ 二 ） 動態(tài)指標(biāo) 現(xiàn)金凈流量增加額 =預(yù)算收入的凈增加額 +預(yù)算成本費用的凈節(jié)約額 *作為年度績效考核和項目總評價的指標(biāo) 動態(tài)投資回收期節(jié)約 =項目計劃的投資回收期 —項目實際投資回收期 *作為項目總評價的考評指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 動態(tài)指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 案例：北京某著名地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022年度全面預(yù)算考核指標(biāo) 項目 單位 考核指標(biāo)（ A） 考核指標(biāo)說明 考核周期和權(quán)重 評分標(biāo)準(zhǔn) 月度 季度 年度 房地產(chǎn)公司 營業(yè)計劃完成率 實際簽約額 /計劃簽約額 60% 5% 20% A100%為 5分 （ 不含 4分 ） ； 90%≤A100% 為 4分； 80%≤A90%為 3分； 70%≤A80%為 2分； 70%以下 0分 。 折舊期限的最后一年清理時再進行調(diào)整 。 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 2） 投資額 公式 ：投資額＝土地開發(fā)費用 +前期工程費用 +建安工程費用 +項目建設(shè)配套費用 +監(jiān)理費用 +開發(fā)間接費 確認(rèn)原則 ：各項投資額以公司財務(wù)部實際會計核算報表中的數(shù)據(jù)為準(zhǔn) ， 以實際投資到位為標(biāo)準(zhǔn) 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 3） 利潤額 公式 ：利潤額＝銷售收入－投資額－費用額－營業(yè)稅金及附加 其中：費用額是指管理費用 、 銷售費用和固定資產(chǎn)購置費的總和 。 其他業(yè)務(wù)收入是指住宅 、 車位和公建等項目出租取得的收入 ， 及其他各項收入 。第一類是財務(wù)指標(biāo)，共五個，包括： 銷售額 、 投資額 、 利潤額 、 銷售利潤率 和 投資利潤率 ；第二類是管理指標(biāo)，共三個，包括： 費用額 、銷售率 和 費用利潤率 。財務(wù)預(yù)算體系中的核心指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計算指標(biāo)。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制執(zhí)行。 N發(fā)表了現(xiàn)今最熱門的企業(yè)績效管理方法 “綜合計分卡 (Balance Scorecard)” ?綜合計分卡的目的就是希望做到量度并能推動績效“ Measure That Drive Performance” 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) ?主要動力 (Key Drivers) 內(nèi)部管理 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ?主要結(jié)果 (Key Outes) 顧客滿意 財務(wù)表現(xiàn) 內(nèi)部 管理 顧客 滿意 財務(wù) 表現(xiàn) 產(chǎn)品／服務(wù) 流程建立 市場表現(xiàn) 戰(zhàn)略投資 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) ?列出在綜合計分卡的 4個方面中企業(yè)的成功 要素（ Key Success Factors) ?保持管理的可行性，總共 16－ 20個要素 ?企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略為中心，不是控制 ?需要企業(yè)上下一心，自上而下把綜合計分卡 向員工溝通 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) 核心能力內(nèi)部管理顧客滿意財務(wù)表現(xiàn)企業(yè)部門個人遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 平衡計分卡 (Balance Scorecard) ?全面評價企業(yè)提高企業(yè)競爭力 ?是 ?財務(wù)總監(jiān)在設(shè)計全面預(yù)算指標(biāo)系統(tǒng)時 ?必須有的一張藍(lán)圖 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （一）預(yù)算目標(biāo)的確定 預(yù)算目標(biāo)確定的客觀依據(jù) ? 市場標(biāo)準(zhǔn) ? 預(yù)算目標(biāo)的提出者 —出資人 ? 預(yù)算目標(biāo)的提出依據(jù) —市場平均利潤 ? 內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn) ? 歷史水平 ? 未來潛力 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 核心指標(biāo)： 是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。 Norton研究并發(fā)現(xiàn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不會單看一套數(shù)據(jù) 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分卡 (Balance Scorecard) ?K amp。 難度 績效 正?？冃Ь€ 目標(biāo)線 反應(yīng)線 設(shè)定目標(biāo) 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 傳統(tǒng)的預(yù)算目標(biāo)設(shè)定過程 只管快干，不必?fù)?dān)心質(zhì)量 增加利潤，不管用什么方法 最高管理當(dāng)局的目標(biāo) 事業(yè)部經(jīng)理的目標(biāo) 部門管理者的目標(biāo) 職員個人目標(biāo) 我希望看到我們事業(yè) 部利潤的顯著增長 我們需要改 進公司的績效 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 傳統(tǒng)管理中的預(yù)算目標(biāo) ?作用： 控制的方式 ?效果： 恐嚇 ?設(shè)定方式：上級給下級規(guī)定，單向過程 ?缺點： 可能不科學(xué) ? 目標(biāo)模糊，可操作性差 ? 信息偏差，目標(biāo)一致性差 ? 難以考核，