虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)地塊投資分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-12-29 15:15本頁(yè)面
【正文】 /天 之間 。 ? 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) 是上海最早形成的 CBD， 由于歷史及區(qū)位因素逐步發(fā)展成以外貿(mào)為主要特征商務(wù)區(qū)；會(huì)展經(jīng)濟(jì)與商貿(mào)流通企業(yè)構(gòu)成區(qū)域行業(yè)的主體，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐所在。根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)劃，考慮到區(qū)位、物業(yè)類(lèi)型、建筑標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展前景等因素，對(duì)區(qū)域周邊的商辦市場(chǎng)進(jìn)行了分析，重點(diǎn)選取了普陀區(qū)的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)以及長(zhǎng)寧區(qū)虹橋、古北地區(qū)的部分商辦項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析研究。具體包括：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、嘉定區(qū)江橋商務(wù)區(qū)、青浦區(qū)徐涇商務(wù)港、松江區(qū)九亭現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、閔行區(qū)七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)。 圖 3： 2021年上海各區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)比較 27 本項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展及規(guī)劃 虹橋 臨空 經(jīng)濟(jì) 園區(qū) 長(zhǎng)風(fēng) 生態(tài) 商務(wù)區(qū) 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) 上海 西郊（徐涇） 商務(wù)港 江橋生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)基地 七寶生態(tài) 商務(wù)區(qū) 市郊 商業(yè)商貿(mào) 集聚區(qū) 漕河涇 新興技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū) “大虹橋”地區(qū)以虹橋交通樞紐區(qū)域?yàn)橹行?，涉及到上海長(zhǎng)寧、閔行、青浦、普陀、嘉定、松江六個(gè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量龐大，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。 2021年，上海商用物業(yè)市場(chǎng)成交 17,369套，成交均價(jià)繼續(xù)小幅攀升，達(dá)到 13,164元 /平 方米。 24 上海辦公市場(chǎng)分析 從區(qū)域市場(chǎng)看， 2021年“大虹橋”地區(qū)中長(zhǎng)寧區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)明顯高于全市平均水平，處于上海中上游價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)，將是上海市未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的重要發(fā)展區(qū)域之一。 18 ? 項(xiàng)目背景 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目研判 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 投資建議 19 05地塊基本情況 本項(xiàng)目為核心區(qū)一期的 05號(hào) 地塊 ? 四至范圍 ：東至申長(zhǎng)路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路，地塊中間由舟虹路分割為 D1 D12兩個(gè)子地塊 ? 占地面積 ： 78740平方米， ? 容 積 率 ： ， ? 建筑面積 ： 251376平方米， ? 用地性質(zhì) ：商服用地 ? 物業(yè)形態(tài) ：辦公、商業(yè)、酒店、會(huì)議展覽及文化娛樂(lè)等 20 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 土地編號(hào) 辦公 會(huì)議展覽 商業(yè) 文化娛樂(lè) 酒店 總建面 D11 D1101 17276 4604 6458 2700 31038 D1102 18723 4915 6458 4050 34146 D1103 10151 4993 6611 2250 26005 D1104 10443 41877 52320 D1105 小計(jì) 46151 24954 21526 9000 41877 143509 D12 D1201 24355 1305 431 26091 D1202 25191 1807 9144 35142 D1203 17159 1080 1643 1726 21608 D1205 22825 1201 24026 D1206 小計(jì) 89530 5393 10787 2157 107867 合計(jì) 135681 30347 32313 11157 41877 251376 百分比 54% 12% 13% 4% 17% 100% 單位： ㎡ 21 業(yè)態(tài)配比與已轉(zhuǎn)讓的 0 08號(hào)地塊對(duì)比 22 05號(hào) 06號(hào) 08號(hào) 百分比 建筑面積 百分比 建筑面積 百分比 建筑面積 辦公 % 135681 % 120676 % 171939 會(huì)議展覽 % 30347 % 10073 % 30600 商業(yè) % 32313 % 43200 % 19153 文化娛樂(lè) % 11157 % 17259 % 7448 酒店 % 41877 % 33800 % 55300 公共設(shè)施 % 0 % 8133 % 50 合計(jì) % 251375 % 233141 % 284490 ? 項(xiàng)目背景 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目研判 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 投資建議 23 上海辦公市場(chǎng)分析 2021年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求面積為 平方米，上海市寫(xiě)字樓需求有待釋放，存在上升空間。 15 交通分析 2號(hào)線 10號(hào)線 13號(hào)線 5號(hào)線 20號(hào)線 （青浦線，規(guī)劃中） 磁懸浮 京滬高鐵 10號(hào)支線 17號(hào)線 （規(guī)劃中） 16 交通分析 公路交通： ? 周邊多條高速公路環(huán)伺，地面交通四通八達(dá)，連接上海中心城區(qū)，輻射長(zhǎng)三角。 14 交通分析 軌道交通： ? 城市軌道交通，目前已經(jīng)確定 3條軌道交通： 2號(hào)線、 10號(hào)線、 13號(hào)線。這 將 對(duì)上海西部各區(qū)會(huì)有直接的影響，推動(dòng) 周邊各區(qū)的 產(chǎn)業(yè)飛速升級(jí)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步的城市化。 12 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 商務(wù)區(qū)將 重點(diǎn)支持 12大類(lèi)產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展旅游業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)和醫(yī)療服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。 2021年 6月， 商務(wù)部部長(zhǎng)陳德銘、上海市市長(zhǎng)韓正簽署了 “ 部市合作 ” 的相關(guān)框架協(xié)議，并將 “ 推動(dòng)上海市建設(shè)國(guó)際貿(mào)易中心 ” 列為首要任務(wù)。 而 虹橋 地區(qū) 及 其 周邊是上海市涉外商務(wù)樓最為集聚的區(qū)域之一，市外經(jīng)委、市外資委、上?？鐕?guó)采購(gòu)促進(jìn)中心 等核心機(jī)構(gòu) 也位于區(qū)內(nèi) ， 虹橋涉外經(jīng)貿(mào)與商務(wù)主導(dǎo)功能 正 不斷 擴(kuò)大 。 ? 2021年 1月 9日，商務(wù)部與上海市政府在興國(guó)賓館簽訂“共同建設(shè)國(guó)家會(huì)展項(xiàng)目合作框架協(xié)議”，將在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)合力打造國(guó)內(nèi)外最具規(guī)模、最具水平、最具競(jìng)爭(zhēng)力的會(huì)展綜合體。 10 功能定位： “會(huì)展中心” ? 虹橋商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理區(qū)位及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是構(gòu)筑會(huì)展之都的絕佳條件，而目前上海甚至國(guó)內(nèi)超大型展館偏少，將帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。 ? 商務(wù)核心區(qū) ，主體是現(xiàn)代商
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