【正文】 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 無錫新招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖0123456789兒童用品 女性用品 床上用品行業(yè)租金 無錫新招商城分面積段租金情況圖012345676㎡ 10㎡ 30㎡ 面積租金常州棉紗市場(chǎng)分面積段租金情況圖 012315㎡ 23㎡ 40㎡ 75㎡ 150㎡面積租金疊石橋家紡市場(chǎng)分娩極端租金情況圖 05101520253030㎡ 50㎡ 60㎡ 80㎡ 100㎡面積租金單位：元 /日 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 海門疊石橋家紡市場(chǎng) 租售模式 – 租售并舉，以租帶售； 經(jīng)營(yíng)模式 – 自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理； 市場(chǎng)定位 – 占地 77150平方米，擁有 8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等 300多個(gè)繡品系列品種 產(chǎn)品形態(tài) – 產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式； 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 張家港九州家具城 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 張家港九州家具城 租售模式 – 只租不售 經(jīng)營(yíng)模式 – 自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理； 市場(chǎng)定位 – 一、二期工程總投資 ，占地 600畝；三期工程總建筑面積 26萬平方米，招商 3000戶。 產(chǎn)品形態(tài) – 獨(dú)立式的鋪面。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) – 整合社會(huì)資源 ,打造世界時(shí)尚之都 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 常熟招商城 租售模式 – 自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主； 經(jīng)營(yíng)模式 – 招商城管委會(huì)進(jìn)行管理； 市場(chǎng)定位 – 招商場(chǎng) 、 紡交市場(chǎng) 、 西片市場(chǎng) 、 布匹市場(chǎng) 、 五金市場(chǎng) 5個(gè)管理片區(qū) ， 下轄服裝 、 針織品 、 布匹 、 裝飾面料 、 床上用品 、 小商品 、 鞋業(yè) 、 五金 、 電器等 28個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 。 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 項(xiàng)目分析 FOCUS 1 從項(xiàng)目中尋求我們的有力武器 第二章節(jié) 現(xiàn)有價(jià)值 —— 項(xiàng)目概況、 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 FOCUS2 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 項(xiàng)目分析 FOCUS 2 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) S：優(yōu)勢(shì) O：機(jī)會(huì) 地 塊優(yōu)勢(shì) ?地塊緊挨主干道以及城際交通樞紐中心位置具有較高的物流以及商品集散價(jià)值 ?地塊處于城市中心區(qū) ， 未來升值潛力高 ?周邊生活配套設(shè)施成熟 ， 商業(yè)氛圍局部形成 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) ?開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富且知名度高 ?具有成熟操盤經(jīng)驗(yàn)的深圳建華團(tuán)隊(duì)鼎力支持 價(jià)格聯(lián)動(dòng)效應(yīng) ?火車站商圈形成帶動(dòng)周邊商業(yè)價(jià)格升溫 客戶需求 ?黔北地區(qū)商品集散物流圈所帶來的商機(jī) ， 帶動(dòng)本土投資者 城市規(guī)劃 ?比鄰遵義火車站緊挨沃爾瑪城市主干道金鉆交匯 ， 火車站商圈現(xiàn)正孕育脫變 ， 形成遵義最耀眼的商圈之一 項(xiàng)目 SWOT分析 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 規(guī)劃劣勢(shì) ?目前商業(yè)氛圍尚未成熟 ?規(guī)劃較亂 ， 難以形成整體 環(huán)境劣勢(shì) ?項(xiàng)目街道環(huán)境差 、 缺乏一個(gè)整體的形象業(yè)態(tài)分布散亂檔次低 ?小商家創(chuàng)利不高 、 形成流動(dòng)性高 、 商業(yè)氛圍較差 、商業(yè)價(jià)值不能充分體現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)劣勢(shì) ?項(xiàng)目管理軟硬件都跟不上商業(yè)發(fā)展的要求導(dǎo)致多難做不旺 ， 在社會(huì)有一定的負(fù)面影響 ?沒有整體的考慮商業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)等問題導(dǎo)致商家在經(jīng)營(yíng)上難以生全 W：劣勢(shì) T：威脅 競(jìng)爭(zhēng)者威脅 ?近年眾多樓盤集裙樓商業(yè)眾多 ， 后續(xù)開發(fā)量大 ， 競(jìng)爭(zhēng)空前激烈 政策威脅 ?政府緊縮銀根 ， 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫 SWOT分析 —— 劣勢(shì)和威脅 項(xiàng)目分析 FOCUS 2 項(xiàng)目 SWOT分析 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 項(xiàng)目分析 FOCUS 2 項(xiàng)目 SWOT策略 SO策略 ?挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ?突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?擴(kuò)大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) ?利用片區(qū)規(guī)劃利好機(jī)會(huì) WO策略 ?樹立項(xiàng)目特有形象與周圍區(qū)分 ?強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力 ?利用規(guī)劃前景來規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì) ST策略 ?利用地塊良好地段打造獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)領(lǐng)形象使競(jìng)爭(zhēng)者難以超越 ?進(jìn)行資源有效整合，提高競(jìng)爭(zhēng)力 WT策略 ?增加產(chǎn)品的附加值打動(dòng)消費(fèi)者 ?強(qiáng)有力的促銷推廣吸引客戶群 項(xiàng)目 SWOT分析 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 怎么樣的市場(chǎng)定位才更適合我們項(xiàng)目發(fā)展？ 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) PART 1 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目功能定位 第三章節(jié)：項(xiàng)目定位 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 低端：需求量大、覆蓋面廣（茍家井批發(fā)市場(chǎng)） 高端： 紅花崗商業(yè)圈 頂端： 中高端：丁字口商業(yè)圈 競(jìng)爭(zhēng)激烈 有很大的空間 我們先來觀察市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 PART1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)容納量很少 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 由項(xiàng)目本身出發(fā) 無特定經(jīng)營(yíng)資源 制約項(xiàng)目商業(yè)氛圍的提升 中心板塊的商業(yè)區(qū) 有利于打造火車站商圈的核心商業(yè)載體 交通樞紐帶 有利于項(xiàng)目商品集散于物流產(chǎn)業(yè)的形成 項(xiàng)目已現(xiàn)樓 重新樹立新的形象，扭轉(zhuǎn)外界對(duì)項(xiàng)目固有的形象 項(xiàng)目定位 PART1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 綜合各方面因素考慮，建華認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)走 中低端 路線 外部資源不多，那我們就把產(chǎn)品做強(qiáng) …… 項(xiàng)目定位 PART1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力又是什么？ 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 第三章節(jié)：項(xiàng)目定位 尋求我們?cè)谑袌?chǎng)的位臵 項(xiàng)目功能定位 PART2 2 項(xiàng)目主題定位 PART2 1 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 產(chǎn)品契合度 可操作性 價(jià)值提升 差異化 重 要 度 和 權(quán) 重 依 次 遞 增 滿足客戶三大關(guān)鍵價(jià)值： 1. 大型商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境與經(jīng)營(yíng)理念 2. 一站式購(gòu)物 3. 批發(fā)市場(chǎng)的商品集散場(chǎng)地 ? 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 良好的交通樞紐 ? 火車站商圈作為依托 如何同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化？ 主題宣傳 /促銷推廣 /公關(guān)活動(dòng) /展示主題等都要以之為中心展開 項(xiàng)目定位 PART1 項(xiàng)目主題定位 核心價(jià)值 4級(jí)選擇模型 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 1 4 2 3 產(chǎn)品 服務(wù) 經(jīng)營(yíng) 環(huán)境 品質(zhì) 品牌和影響力 商業(yè)氛圍 區(qū)域價(jià)值 利用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的 “ 核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣 ” 來判斷本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向 環(huán)境：火車站商圈的形成，帶來的商業(yè)價(jià)值 產(chǎn)品：商圈商業(yè)升級(jí)版，為領(lǐng)商圈品牌的標(biāo)志，更顯投資價(jià)值 服務(wù)：品牌的力量，利于招商與推廣來帶的經(jīng)營(yíng)價(jià)值 經(jīng)營(yíng)： 引入商場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式，一站式購(gòu)物、商品集散、物流體現(xiàn)商業(yè)最核心價(jià)值 項(xiàng)目定位 PART1 項(xiàng)目主題定位 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 『客觀性』 被動(dòng)式 『主觀性』 1 4 2 3 經(jīng)營(yíng) 服務(wù) 規(guī)劃 地段 理念 品牌 產(chǎn)品 自然資源 區(qū)域價(jià)值 主動(dòng)式 本項(xiàng)目的發(fā)展方向：經(jīng)營(yíng) +服務(wù) +產(chǎn)品 本項(xiàng)目的選擇：“ 3+4” （服務(wù) +經(jīng)營(yíng)） —— 品牌 —— 品質(zhì) —— 客觀性 /主動(dòng)式