【正文】 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 18 頁 尋求時尚與實用的完美結(jié)合； 搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位； 這就是航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。 ★ 航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場知名度。一部分作為發(fā)展商獨立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉。 建議： A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)； B、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。 由此建議： 本案外立面設(shè)計造型應(yīng)注重表達(dá)時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結(jié)構(gòu)。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當(dāng)其沖的選擇。 現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 由此，我司建議： A、 在空間規(guī)劃上確保 米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 16 頁 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營效益。 ★ 開放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的 65%上升為 90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為 500M2。 ★ 辦公現(xiàn)代化 —— 升級企業(yè)發(fā)展的要求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準(zhǔn) 現(xiàn)代化。 武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購、二次置業(yè)。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。 新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進(jìn)入二次置業(yè)時代。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車 位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 18 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒有豪華大堂支撐。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。 理由： 以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價格、實用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求 區(qū)域競爭對手不多，近 2 年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 建筑物的高度只有 18 層，在整體的氣勢上不夠磅礴 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚 超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售 要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 12 頁 3． 2 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 （ S） 劣 勢 （ W） “據(jù)統(tǒng)計， 2020年 1— 3 月，有 56 家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊資金 1000 萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有 12 家”（資料來源于武漢市統(tǒng)計局）。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等 受 CBD 商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。 ※ 武廣商圈、 CBD 中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃 SOHO 商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場 ※ 銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等 ※ 酒店賓館林立。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 11 頁 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 ※ 目前寫字樓市場需求不是很大。 ※ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀(jì)大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機(jī)構(gòu)等中小私營企業(yè)為 主。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 9 頁 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進(jìn) 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時 , 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設(shè)施來看，有如下特點： ※ 40%寫字樓采用進(jìn)口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示： 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平平均出租率8570%75%70%75% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字 樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá) 85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達(dá) 70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 江漢路一直以來是武漢市的中心商 業(yè) 區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比 較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場和世貿(mào) 大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴