【正文】 的萬達(dá)廣場，憑借強(qiáng)大的品牌招商優(yōu)勢、一流的商業(yè)人才團(tuán)隊、科學(xué)的運(yùn)營管理模式、專業(yè)的設(shè)備管理能力 品牌名稱 :萬達(dá)廣場 品牌標(biāo)志 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 22 頁 共 38 頁 4價格策略 定價目標(biāo) 一 個商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上取決于租金方式的選擇，萬達(dá)廣場定價的目標(biāo)是以高端商鋪為 主，其租金定價是綜合考慮到商圈整體發(fā)展水平而定的，包括商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競爭因素。大商業(yè)聚合優(yōu)勢輻射多個大型生活區(qū)，既可共享大商業(yè)的成熟商圈氛圍，又能輕松對接數(shù)以萬計的日常消費(fèi)人流。 特 點二：黃金地段，坐享醇熟商圈 占據(jù)核心腹地，緊鄰城市主干道，周邊路網(wǎng) 發(fā)達(dá)，人流、物流、信息流、資金流聚合，未來區(qū)域物業(yè)價值增值不斷。 產(chǎn)品特點 特 點一：中國商業(yè)第一品牌，實力保駕護(hù)航 萬達(dá)集團(tuán)，商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者， 25年 70余城 116座萬達(dá)廣場，萬達(dá)廣場就是城市中心。 產(chǎn)品定位 高端公寓，別墅，酒店，和商場店鋪 產(chǎn)品描述 萬達(dá)廣場包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 21 頁 共 38 頁 圈，面積在 50100 萬平米。 店面空置率長期控制在 1％以內(nèi)。 （ 2）企劃目標(biāo)值： 通過本企劃達(dá)到以下目標(biāo)： 提高 品牌知名度：全國第一品牌。 市場定位 擁有廣闊的市場，優(yōu)越的地段，具有投資前景，市場流動量大。 2企劃對象與企劃目標(biāo)設(shè)定 企劃對象 萬達(dá)廣場 。 威脅 （ 1）全國經(jīng)濟(jì)增長下滑，短期屬于去庫存狀態(tài)。 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 20 頁 共 38 頁 （ 3）第四代產(chǎn)品考慮加入健康類建筑群。 （ 4）國內(nèi)沒有類似的模式可以模仿 ； 機(jī)會 （ 1）籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。 （ 2）持有物業(yè) 主力店租金偏低 。再次，有非常高水平的管理團(tuán)隊，能根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，選擇適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，能有效對企業(yè)管理 。 （ 2） 萬達(dá)集團(tuán)有非常好的資金支持和物質(zhì)保障，集團(tuán)所擁有的產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)、化工、輪胎等多方而產(chǎn)業(yè)，具有多年的成功經(jīng)營經(jīng)驗，積累了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為進(jìn)行電子化經(jīng)營奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ) 。在萬達(dá)集團(tuán)其他互補(bǔ)業(yè)態(tài)的支持下，萬達(dá)地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐將邁得更穩(wěn)更快。 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 18 頁 共 38 頁 圖表 4 百貨、酒店、文化娛樂業(yè)態(tài)伴隨商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 19 頁 共 38 頁 集團(tuán)占商業(yè)地產(chǎn)的租金比例逐年上升 (單位：百萬元 ) 同時我們也可以看到集團(tuán)旗下的萬達(dá)百貨、萬達(dá)院線及其他業(yè)態(tài)支付給萬達(dá)地產(chǎn)的租金和物業(yè)管理費(fèi)用占萬達(dá)地產(chǎn)物業(yè) 投資 收入的比例不斷提升，從 2021年的 %上升到 2021 年上半年的 %。 依托商業(yè)地產(chǎn)，打造商業(yè)帝國集團(tuán) 圖表 3 從 2021 年開始，伴隨著萬達(dá)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，萬達(dá)百貨、萬達(dá)酒店、量販 KTV 等業(yè)態(tài)的數(shù)量也增長迅猛，這些補(bǔ)充業(yè)態(tài)數(shù)量與萬達(dá)廣場數(shù)量基本上保持著穩(wěn)定 的配比。 ④ 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局的核心，與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展 萬達(dá)集團(tuán)旗下除了商業(yè)地產(chǎn)和文化集團(tuán)之外，王健林還間接控制萬達(dá)兒童娛樂集團(tuán)和萬達(dá)百貨集團(tuán)。公司的品牌庫主要分為五類：生活精品、餐飲美食、服裝飾品、休閑娛樂、個性化妝。極低的空置率提升了萬達(dá)廣場的使用效率。這種模式可以減少租戶重新裝修店面的時間，不至于在整體開業(yè)的時候出現(xiàn)大部分門店還在重新裝修，公司與 2021多個知名品牌建立了長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過預(yù)租賃承諾，做到整體一起開業(yè)，可以極大的提升客戶體驗，大大縮減萬達(dá)廣場的培育期，還提升了物業(yè)整體的出租率。一般商業(yè)地產(chǎn)的招商流程是，先按規(guī)劃將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)好，建設(shè)完成之后再招商，商家進(jìn)場后還需要根據(jù)自己的門店的定位和需要進(jìn)行改造裝修，因此原有模式下“建物業(yè) 招商 裝修 推廣”會導(dǎo)致新建的商業(yè)地產(chǎn)需要兩年左右的培育期。已完工項目平均面積達(dá)到 萬平方米，而平均每個項目建設(shè)周期僅為 年 。公司 2021 年通過模塊化管理系統(tǒng)一共控北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 15 頁 共 38 頁 制了 6984 個節(jié)點，其中沒有按時完工的節(jié)點占比不超過 %。 公司的模塊化管理設(shè)置了 351 個節(jié)點，使得全國各個地方的物業(yè)開發(fā)都能夠得到有效的監(jiān)控，同時也有利于將負(fù)責(zé)人的績效與執(zhí)行情況緊密掛鉤。項目整體利潤率高、資金周轉(zhuǎn)率快，從而投資回報率得以提高。低地價、地價分期付款使項目前期投 入大幅度降低，支持了“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式。 秉承萬達(dá)集團(tuán) “ 共創(chuàng)財富，公益社會 ” 的使命，萬達(dá)百貨追求成為社會企業(yè)，主動承擔(dān)社會責(zé)任，積極致力于教育、扶貧和社會義工等各類慈善和公益活動，以愛心回報社會。 萬達(dá) 廣場 努力在商品定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 、營銷模式和店面裝修設(shè) 計等方面塑造經(jīng)營與服務(wù)的特色。顯赫的地段，優(yōu)秀的開發(fā)商，成熟先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗都預(yù)示著未來的北京萬達(dá)廣場將以其超凡的品質(zhì)，成為京城東部一顆璀璨的明珠，創(chuàng)北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 14 頁 共 38 頁 造中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)中心，以萬達(dá)模式進(jìn)行城市再造，讓 CBD24 小時溢彩，讓城市大眾共享，以絕對城市的高度，實現(xiàn)城市的意義。 企業(yè)自身分析 (1)企業(yè)狀況 目前，全國已經(jīng)建成并營業(yè)的萬達(dá)廣場有 100 多家，其中 北京萬達(dá)廣場 有 3家，分別位于石景山區(qū)，朝陽區(qū)，以及被規(guī)劃為行政副中心的通州區(qū)。 未來大悅城會推進(jìn)輕重并舉的策略，好的地方會開會建，也會整合 低成本項目，進(jìn)行輕資產(chǎn)的管理輸出和品牌輸出，這里面的機(jī)會非常之大。 作為以大型購物中心綜合體為發(fā)展主體的企業(yè)，如何平衡購物中心綜合體資金自持沉淀與銷售回籠，是確保公司發(fā)展運(yùn)營和規(guī)模擴(kuò)大的關(guān)鍵之一。 安定門項目在北京二環(huán)邊，現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)北京基本上不再批地了，所 以在這么一個地段有這么一個項目，對大悅城的發(fā)展是非常有利。 除此之外，在寫字樓業(yè)務(wù)方面， 大悅城“ 原則上跟酒店有相似的地方”。 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 13 頁 共 38 頁 基于此， 公司在酒店發(fā)展方面是一個 比較謹(jǐn)慎的 戰(zhàn)略 ， 新的綜合體里面，大悅城制定的原則是，如果這個 綜合體確實非常好，這個城市高端酒店確實還有空間就會考慮去做；如果 說整個城市的經(jīng)營情況競爭很激烈，位置也不是非常好，原則上不做。 未來大悅城會推進(jìn)一個輕重并舉的策略， 進(jìn)行輕資產(chǎn)的管理輸出和品牌輸出，這里面的機(jī)會非常之大。 無論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫字樓自持與銷售，反映的實際上都是大悅城商業(yè)地產(chǎn)的資金平衡問題。 大悅城項目 以先進(jìn)的消費(fèi)概念，豐富的業(yè)態(tài)與經(jīng)營品種融入人們的生 活，成為北京市場極具地標(biāo)性與文化性的超大型、一站式休閑購物中心。集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體，規(guī)劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類商戶 400 余家。 （ 1） 企業(yè)概況 中糧集團(tuán)開發(fā)的大悅城項目在北京有兩家，包括西 單大悅城， 朝陽 大悅城 。雖然這一輪調(diào)控和被稱為“最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控 ,但這一政策也只是一個短期的政策 ,價格短期內(nèi)不會大幅上升 ,但長期來看 ,房價仍然看漲。 嚴(yán)格控制政策 ,北京已經(jīng)開始遏制房價飛漲 ,消費(fèi)者價格預(yù)計將提高情緒強(qiáng)烈。其中 ,住宅銷售面積 萬平方米 ,增長 %。 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 12 頁 共 38 頁 2021 年上半年 ,北京房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年增長 %?？⒐っ娣e 22452021 平方米 ,比上年下降了 %。 2021 年底 ,城市的住房建筑面積 120654000 平方米 ,比上年增長 %。 2021 年 ,該市的累積商品房銷售 113000 輛 ,比上年下降了 %。 2021年，全市全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)轉(zhuǎn)型方向之一。目前，房地產(chǎn)市場整體增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)局部過剩的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨同質(zhì)化競爭激烈，融資模式較單一以及資金壓力較大等問題，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長牽制了開發(fā)商投資回報率的實現(xiàn)。各代 表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金變化相對平穩(wěn)。 2021年多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金變化平穩(wěn)，北京租金連續(xù)三個季度下跌。 2021年以來，受到外部宏觀環(huán)境低迷、互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊的影響，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強(qiáng)，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。 全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速進(jìn)一步放緩。 從不同城市商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模來看， 2021年，重慶、成都、西安、合肥新開工面積領(lǐng)先，超 400萬平方米，其中重慶超過 1000萬平方米，這些城市均為區(qū)域中心城市，具有較強(qiáng)的人口吸納能力，同時，這些城市 2021年前三季度社會消費(fèi)品零售總額同比增速均超 15%（高于全國 %的同比增速），商業(yè)營業(yè)用房存在較大發(fā)展空間；而大連、廈門、珠海新開工面積較小，不足 60萬平方米。 20212021年，全國商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)量持續(xù)增加，年平均增長率達(dá) %。 隨著人均收入的不斷增加，人們的價值觀念也隨之改變，在休閑購物的時候更需要一個集中的一站式購物廣場。如果將燃煤、工業(yè)污染和二次無機(jī)氣溶膠三個來源合并起來，化石燃料燃燒排放成為北京 污染的主要來源。沙塵天氣常對春季氣溶膠有重要影響，而在秋冬季節(jié)，來自建設(shè)工地的浮塵和街道的再懸浮塵是土壤塵的主要來源。 （ 3）霧霾影響。商業(yè)地產(chǎn)很多時候都不是只有簡單的商場物業(yè)，有事還有酒店、寫字樓、公寓、商品房等。 （ 2）環(huán)境污染。北京的氣溫一年四季變化非常大，冬天嚴(yán)寒，夏天酷熱，室外溫度過高或者過低，都會影響消費(fèi)者消費(fèi)的情緒和狀態(tài)。其年降雨量的 76%都集中在夏季，尤其是在 7月下旬和 8月上旬，季節(jié)分配過于集中，其旱澇問題也十分突出 。自然環(huán)境因素對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要性，最終體現(xiàn)在對消費(fèi)者前來消費(fèi)的心理和行為會產(chǎn)生影響，所以會對商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計提出適應(yīng)性要求，對商業(yè)運(yùn)營管理發(fā)生作用。人口聚集必然會形成商業(yè)需求，從而使商業(yè)街，商業(yè)中心，購物廣場，步行街 ，文化生活廣場應(yīng)運(yùn)而生，形成商業(yè)中心?！笔巧虡I(yè)地產(chǎn)的一個規(guī)律。城鎮(zhèn)常住人口 77116 萬人，鄉(xiāng)村常住人口 60346 萬人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?% （ 2） 2021 年，北京市全市常住人口為 萬人，與 2021 年相比，增加 萬人，增長 %，其中，常住外來人口為 萬人，與 2021 年相比，增加 萬人，增長 %?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》等法規(guī)對商業(yè)地產(chǎn)起著促進(jìn)的作用。主要涉及房 地產(chǎn)所有權(quán)制度、建設(shè)用地法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)管理制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)登記法律制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度、房地產(chǎn)拆遷法律制度、物業(yè)管理法律制度和房地產(chǎn)稅收制度等方面。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報告預(yù)測 ,到 2020年 ,這個比例在中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的將只有 10%,這意味著未來十年 ,二、三線城市有巨大的機(jī)會。 未來業(yè)務(wù)的焦點是不可避免的 ,無論是第一或二線、三線城市 ,集中業(yè)務(wù)必然是主流。和住宅銷售消化相比 ,同比 2021年增加了 13%的銷售辦公室。 北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 8 頁 共 38 頁 全國住宅限制順序傳播 ,對投資的需求有明顯的擠出效應(yīng)。對于大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目和新成立的公司 ,偷獵的搜索已經(jīng)成為最方便的手段。 經(jīng)過一系列的房價參與商業(yè)地產(chǎn) ,商業(yè)地產(chǎn)渴求 議程上的天賦 ,但也導(dǎo)致頻繁的人才流動。商業(yè)地產(chǎn)泡沫在二、三線城市尤為嚴(yán)重。 1—— 9個月 ,在辦公樓銷售額下降 %,商業(yè)空間業(yè)務(wù)銷售額增長 %。 自 2021 年以來 ,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的國家作為一個整體仍然是好的 ,市場逐漸進(jìn)入理性的。仿佛進(jìn)入發(fā)展的黃金時期。 1 月至 2021 年 12 月 ,商業(yè)空間和辦公開發(fā)完成投資達(dá)到 數(shù)十億元 ,上漲了 %和 %。 據(jù)統(tǒng)計 ,2021 年 ,房地產(chǎn) crunchtype 監(jiān)管窗簾打開 ,新政旨在住宅市場 ,商業(yè)地產(chǎn)市場監(jiān)管已成為新政的受益者。分析和研究不同的地理特征有助于完成商業(yè)理想業(yè)務(wù)位置。表面上 ,如 :北京漢莎航空離散 CBD 商務(wù)中心的多元化 ,建國門 ,王府井 ,奧林匹克 ,北三環(huán) ,西單 ,紅線和其他商業(yè)分布多極化現(xiàn)象。圓有一個巨大的受歡迎程度從區(qū)域集群效應(yīng)來提高商業(yè)地產(chǎn)的銷售 ,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為一個主要的經(jīng)營方式 ,你想讓商業(yè)地產(chǎn)北京科技大學(xué)管莊校區(qū)畢業(yè)論文 第 7 頁 共 38 頁 迎來“春天” ,還取決于各地形成了商業(yè)地產(chǎn)的多元化以及配套成熟。廣泛的商業(yè)地產(chǎn) ,包括購物中心 (購物中心 ),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理的專業(yè)市場 ,娛樂、休閑場所和各種消費(fèi)網(wǎng)站。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬元 。 （ 2） 北京經(jīng)濟(jì)情況 初步核算 ,2021年 北京市 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可