【正文】 度較大，甚至一些樓盤出現(xiàn)了虧本銷售，今年 剩余的房源不多，只剩一些尾盤，此時(shí)適當(dāng)提一點(diǎn)價(jià)、補(bǔ)一點(diǎn)利潤(rùn)空間。 3. 近五季度主城區(qū)與郊縣價(jià)格對(duì)比 圖 221：近五季度主城區(qū)和郊縣價(jià)格對(duì)比 （ 1） 09 年一季度的主城區(qū)的價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了回升，上漲 %。但是事實(shí)上，在季度后期，因?yàn)殇N售情況良好一些項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了變化，無(wú)論哪種業(yè)態(tài)目前的價(jià)格都有回升趨向。 2. 近五季度各房屋類型價(jià)格比較 圖 220：近五季度各業(yè)態(tài)價(jià)格比較 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 21 本季度由于主城區(qū)開(kāi)盤項(xiàng)目較少，因此各業(yè)態(tài)的價(jià)格不同程度的被郊縣項(xiàng)目拉低。 （ 4）本季度的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)在這股暖流的刺激下，市場(chǎng)價(jià)格還有繼續(xù)上調(diào)的可能性。 （ 3）郊縣方面本季度價(jià)格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購(gòu)房者的觀望情緒，讓開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了階段性的強(qiáng)勢(shì)地位。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 20 09 年一季度成都市房屋價(jià)格分析 1. 近五季度各區(qū)域均價(jià)比較 圖 219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價(jià)比較 （ 1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)了上升，平均漲幅為 %。 城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動(dòng)，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了 2021 左右。 （ 2） 主城區(qū)需求分析 圖 218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量 一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。 一季度延續(xù)了上季度的走勢(shì) —— 成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月上漲（ 08 年 11 月成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲）。另外為了四月的房交會(huì)，部分項(xiàng)目也推出新房原造勢(shì)，聚斂人氣，一定程 度上也帶動(dòng)供應(yīng)量。一、二月受到假期和對(duì)未來(lái)形勢(shì)預(yù)判不明的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應(yīng)成為前期的主基調(diào)。 一季度從供應(yīng)與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷售是以消化市場(chǎng)存量房為主。但與之形成鮮明對(duì)比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為 萬(wàn)平米，是一年來(lái)的最高值，環(huán)比上漲 %。造成這種情況的原因是因?yàn)橛写篌w量低價(jià)的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬(wàn)元 /畝以下，拉低了市場(chǎng)的整體成交價(jià)格。由于受到資金鏈緊張的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然不高。相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。其中，主城區(qū) 4 宗土地成交，合計(jì)面積 畝，占總成交的 %；郊縣成交 10 宗，合計(jì)面積 畝，占成交總量的 %。 2. 一 季度土地成交情況 圖 212：成都市 09 年已季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度有 14 宗土地順利成交，比上季度減少了 2 宗。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。在去年三、四季度市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)之后， 09 年伊始，政府緊縮土地市場(chǎng)，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了 0 供應(yīng)的情況。作為 2021 年開(kāi) 發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。雖然“恒大降價(jià)受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地方托市有所抬頭。并且對(duì)保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場(chǎng)對(duì)“保障性住房 會(huì)沖擊商品房”的擔(dān)憂。 另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運(yùn)用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國(guó)家層面進(jìn)行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗(yàn)。 上述政策不一定都從中央層面出臺(tái)，很大一部份將從地方層面推出。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的政策并沒(méi)有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒(méi)有從中央層面完全取消；針對(duì)供需兩端的稅費(fèi)還有很大減免空間；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建涉及幾十個(gè)審批環(huán)節(jié)和多項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，政府辦事效率對(duì)開(kāi)發(fā)商控制成本及時(shí)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。 為了緩解投資負(fù)增長(zhǎng)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的負(fù)面影響，可以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí) 間，對(duì)房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，形象地總結(jié)為“經(jīng)濟(jì)下滑不息，政策松動(dòng)不止”。 圖 210：全國(guó) 09 年 12 月購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工土地面積 09 年短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢(shì)分析 1. 當(dāng)前最大隱憂是投資下滑較快， 09 年政策松動(dòng)仍可期待 從投資下滑和土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)置及新開(kāi)工面積出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前最大隱憂是投資衰退。 圖 29：全國(guó)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資規(guī)模 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 14 2. 銷量回暖仍未能提振開(kāi)發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào) 09 年 12 月，土地購(gòu)置 億平方米、開(kāi)發(fā) 億平方米，分別同比增%和 %，增速分別比去年同期低 68 和 35 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開(kāi)工 億平方米，同比增長(zhǎng) 15%，增速比去年同期低 42 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長(zhǎng)，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將于 2021 年下期見(jiàn)底反彈， 2021 年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)輕度復(fù)蘇。 圖 28： 0408 年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 13 09 年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析預(yù)測(cè) 1. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨巨大挑戰(zhàn) 2021 年，由于世界經(jīng)濟(jì)周期與中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期、實(shí)體投資調(diào)整周期與金融資本調(diào)整周期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力量與周期性調(diào)整力量、房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加，結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)性和剛性的約束，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)超預(yù)期深度下滑的局面。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 148167 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 24124 億元，增長(zhǎng) %。全國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1756 億元，增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及國(guó) 有控股企業(yè) 509 億元，增長(zhǎng) %；上繳稅金 2058 億元，增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè) 771 億元，增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %。 圖 25： 0408 年糧食產(chǎn)量及其增長(zhǎng)速度 3. 工業(yè) 和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值 129112 億元，比上年增長(zhǎng) %。 圖 23： 0408 年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備 （ 4） 全年稅收收入 57862 億元（不包括關(guān)稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加 8413 億元，增長(zhǎng) %。 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中新建住宅價(jià)格上漲 %，二手住宅價(jià)格上漲 %；房屋租賃價(jià)格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 11 （ 3） 年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，其中生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格上漲 %。 圖 21： 0408 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 （ 2） 居民消費(fèi)價(jià)格比上 年上漲 %，其中食品價(jià)格上漲 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和成都市商品房預(yù)售條件，本項(xiàng)目從 2021 年 1 月開(kāi)始預(yù)售。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 8 圖 11：項(xiàng)目所在區(qū)域位置圖 圖 12：項(xiàng)目宗地地形圖 總面積： 60 畝 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 9 項(xiàng)目所在區(qū)域描述 典型學(xué)院式生活配套已經(jīng)成熟 ， 醫(yī)院 、 銀行 、 中小學(xué)校 、 沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有 ，并可輕松共享 2850 畝的校園景觀和人文環(huán)境。 該地塊 距 城中 營(yíng)門口 20 分鐘，步行可到地鐵 2 號(hào)線站口 。 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 7 第一章 項(xiàng)目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號(hào) 暫無(wú)（ 2021 年 5 月 1 日成都市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學(xué)北側(cè)） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣起叫價(jià)（含出讓金） 預(yù)計(jì)起拍價(jià) 150 萬(wàn) /畝（成交價(jià) 200 萬(wàn) /畝） （ 6）競(jìng)買保證金 暫無(wú) （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng) 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學(xué) 院銀杏學(xué)院 ，南 靠省屬重點(diǎn)學(xué)府西華大學(xué) ，西 通老成灌路紅光廣場(chǎng)。通過(guò)這次設(shè)計(jì)有利于熟悉掌握房地產(chǎn)策劃的全程編制過(guò)程；熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)；熟悉市場(chǎng)調(diào)研方法和程序；熟悉成本核算的相關(guān)技術(shù)知識(shí)；熟悉項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容； 熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)流程，并能制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強(qiáng)實(shí)際工作能力。 關(guān) 鍵 詞 房地產(chǎn)、策劃、市場(chǎng)調(diào)查 、經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 5 Abstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The acreage is 40, ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for mercial. Land auction price is from million per acre, and bargain on 2 million. The overall operation of the project dates from January 2021 to December 2021, and lasts 2 years. Building project dates from July 2021 to December 2021, lasts 18 months. Sale starts at October 2021 and is expected to be pleted in December 2021, lasts 15 months. This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about million. After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment. Key words Real estate、 Planning、 Market research、 Economic analysis、 Market promotion 中國(guó)廣告人網(wǎng)站 6 前 言 通過(guò)大學(xué)本科四年期間對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，在大四的最后一學(xué)期，通過(guò)自主完成一份 全過(guò)程 房地產(chǎn)策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關(guān)知識(shí)。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可獲得凈利潤(rùn)約 1 億元，每平米開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)為 478 元。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷從 2021 年 10月至 2021 年 12 月銷售完畢。項(xiàng)目準(zhǔn)備及前期工程從 2021 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和項(xiàng)目立項(xiàng)等前期準(zhǔn)備工作。建筑密度 %，容積率 ，綠化率 40%。 2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)概況 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為 210400 ㎡，其中地上建筑面積 159600 ㎡（住宅面積147600 ㎡，商業(yè)面積 12021 ㎡），地下建筑面積 50800 ㎡。中國(guó)廣告人網(wǎng)站 1 “西城印象”項(xiàng)目策劃書(shū) 目 錄 摘 要 ............................................................................................................................ 4 關(guān) 鍵 詞 .........................................................................