【正文】 江項(xiàng)目”全程策劃 第 26 頁(yè) ? 第五，望江公園目前的旅游目的地地位較以前有所降低，不少旅行社都未將望江公園列入旅游線路之中。目前這個(gè)區(qū)域每天固定的消費(fèi)人群高達(dá)10 萬(wàn)人次以上，并且 80％以上的高學(xué)歷、高消費(fèi)人群構(gòu)筑了商圈內(nèi)高檔消費(fèi)的層次。格林威治城，粼江峰閣等高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā) ， 總面積達(dá)近 250 萬(wàn)平方米。但是，據(jù)調(diào)查，該部分客群的休閑娛樂(lè)消費(fèi)普遍以中低檔 為主，對(duì)本案有相當(dāng)?shù)闹?，但?huì)被分流很大一部分。據(jù)估計(jì)，科技一條街上的 IT 工作人員有 30 萬(wàn)之巨。由于如果本案定位于中低端客群，一方面會(huì)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也不利于文化氛圍的營(yíng)造。 ? 其次，紅瓦寺酒吧休閑經(jīng)濟(jì)商圈對(duì)本案既有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也有促進(jìn)作用。另一方面，培根路改造后，目前川大師生消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)是在向川大西北方向轉(zhuǎn)移，東門一帶也不是川大學(xué)生消費(fèi)的習(xí)慣區(qū)域。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 25 頁(yè) 對(duì)于以上 8 點(diǎn)，我們可以這樣考慮： ? 首先，雖然本案在川大校門旁，背靠川大近 7 萬(wàn)人的師生消費(fèi)群體，但是學(xué)生消費(fèi)具有量大質(zhì)低的特點(diǎn)，與其相對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)往往為低檔餐飲、娛樂(lè)，網(wǎng)吧、考試書店等等。第八 ，藝術(shù)群落。 第六， 對(duì)于成都濱河休閑娛樂(lè)存在需求的客群中有相當(dāng)部分可能被本案吸引過(guò)來(lái)，成為本案的客群。但考慮到本案的特色定位，其輻射范圍會(huì)是比較強(qiáng)的?？紤]到本案周邊已經(jīng)存在和正在形成的競(jìng)爭(zhēng)商圈的情況，本案將商業(yè)體量控制在 1800020200 平米左右是比較合適的。另外，由于越往市區(qū)商業(yè)越密集，所以輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現(xiàn)出非對(duì)稱輻射的模式。 按照國(guó)際慣例的營(yíng)業(yè)面積和輻射半徑的關(guān)系如下表所示： 購(gòu)物中心種類 商圈人口 /萬(wàn)人 營(yíng)業(yè)面積 /萬(wàn)平米 輻射半徑 /公里 鄰里中心 12 35 社區(qū)中心 510 13 510 區(qū)域中心 50100 49 16 左右 超級(jí)區(qū)域商城 200 以上 1020 816 功能中心 8 左右 批發(fā)中心 小于 4 商品集散中心 一般在 10左右 100 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 24 頁(yè) 中國(guó)由于私家車并沒(méi)有像國(guó)外一樣普及，加之人口密度大，消費(fèi)能力低，因此同樣的商業(yè)面積其輻射半徑會(huì)明顯小于國(guó)外同等水平。 二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 1. 經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3 萬(wàn) 4 萬(wàn)平方米。 成都本土文化，“海納百川，有容乃大”的川大文化，時(shí)尚的外灘文化；望江公園，百年川大 ，國(guó)際化社區(qū) —— 三種文化，三個(gè)載體，在本案完美結(jié)合，這就注定了本案將集三種文化于一體，有一個(gè)深厚的多元文化底蘊(yùn)。格林威治城，粼江峰閣， 雅典國(guó)際社區(qū)、南府錦、河濱印象 、世紀(jì)朝陽(yáng)，一個(gè)新興的國(guó)際化中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)正在形成之中。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 23 頁(yè) 望江板塊。川大學(xué)科種類齊全，在這些現(xiàn)代學(xué)科中，絕大多數(shù)來(lái)自西方，國(guó)學(xué)和西學(xué)在這里交流碰撞。 百年川大。 回顧本案，恰恰是這樣一種文化的匯集之處： 望江公園。這是這個(gè)城市的氣質(zhì)。這種場(chǎng)景在其他城市很難目睹。富翁？白領(lǐng)？工薪族？打工仔，全都有。其產(chǎn)生的移民文化天生就具有目光遠(yuǎn)大、胸懷寬廣、開(kāi)放樂(lè)觀、積極進(jìn)取的特色。第三次是建國(guó)后的五、六十年代，為了搞“三線建設(shè)”大批工廠內(nèi)遷，從東北、上海等地來(lái)了許多工人和技術(shù)人員。第二次是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 22 頁(yè) 戰(zhàn)爭(zhēng)期間。當(dāng)時(shí)四川只有 8 萬(wàn)多人。第一次是 1661 年的“湖廣填四川”。秦國(guó)吞并巴蜀以后，向巴蜀地區(qū)大批移民，這種人口流動(dòng)加速了巴蜀文化和中原文化的交流，也促進(jìn)了四川 (成都 )經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 自古以來(lái)，成都都是一個(gè)移民的城市?！? 再到張藝謀的，“成都是一座來(lái)了就不想離開(kāi)的城市?！? 到李白的“九天開(kāi)出一成都，萬(wàn)戶千門入畫圖。四百余條街整飭，吹彈夜夜亂如麻?！? 到高士彥《春興》詩(shī)中對(duì)成都的贊譽(yù)。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 21 頁(yè) 第二部分 項(xiàng)目系統(tǒng)定位 一、 項(xiàng)目文化定位 本案由于所處區(qū)位的特殊性，決定了其承載文化的特殊性，也決定了其決不是一個(gè)一般的商業(yè)項(xiàng)目。 小結(jié) 總的來(lái)說(shuō)，本案周邊商業(yè)體量較大，校園經(jīng)濟(jì)、休閑餐飲娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)聚集，飽和度較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。目前，政府正在將該區(qū)域進(jìn)行整治，統(tǒng)一成川西民居風(fēng)格的外裝修。 、合江亭商圈 其實(shí)就是從安順橋到合江亭一線的眾多酒吧。由于其體量較大，所以本案也必須做出差異化的定位。由于 距離和定位原因，該商圈對(duì)本案的威脅較大，競(jìng)爭(zhēng)也最直接。前面所提及的幾個(gè)地段，其商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格以萬(wàn)元計(jì)算，而其它地段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格則只需幾千元。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 20 頁(yè) 歷年形成的商業(yè)氛圍，使該片區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格相對(duì)其余幾個(gè)片區(qū)較高，均價(jià)在 60100 元 /平方米以上。早在 80 年代， 受學(xué)生影響，這一片就形成了餐飲、娛樂(lè)、休閑的區(qū)域。 、紅瓦寺和太平南街片區(qū) 該片區(qū)有自己的特殊地位：地處原四川大學(xué)和科技大學(xué)的中間。由于郭家橋片區(qū)位于川大南大門的南側(cè)，再加上大面積的教職工宿舍集中在川大南門，因此該片區(qū)的商鋪主要消費(fèi)群是川大的教師和學(xué)生，其次才是周圍的居民和路過(guò)人群。商鋪經(jīng)營(yíng)種類上更偏重于日常生活類。由于該商圈含概了眾多大眾餐飲休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)，且體量較大，因此本案需要妥善定位以做出差異化。該商圈隨著好望角和凱悅新城的興起，對(duì)餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)有較大的聚集力。鋪面以 11－ 30 平方 米面積的商鋪為主，其次是 31－ 51 平方米面積的商鋪，更大面積的商鋪中大多為樂(lè)器店，也有少量酒吧、超市、藥店等其它經(jīng)營(yíng)種類。建材、干雜、服飾、房介等種類次之?？迫A北路占盡了天時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)電腦及其相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的大型專業(yè)商場(chǎng)、商城、沿街商鋪比比皆是，商業(yè)物業(yè)租金也扶搖直上，每平方米租金基本在 300元以上，口岸、樓層較好位置甚至達(dá)到 1000 元左右。整合后的科技一條街市場(chǎng)交易額可望達(dá)到每年 200 億，真正成為西部最大的電子信息產(chǎn)品交易和服務(wù)中心，這使數(shù)碼賣場(chǎng)的客房與商家信心倍增。月的中等水平。隨著好望角和 凱悅新城兩個(gè)小戶型 +底商樓盤的陸續(xù)建成，小戶型聚集人氣、底商聚集商氣的模式將給這一帶的商業(yè)格局帶來(lái)較大沖擊。學(xué)府花園附近裝修上檔次店面租金達(dá)到200 元左右 /月 70— 120 元 /月 、樓層分布及租金水平 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 18 頁(yè) 除了個(gè)別規(guī)模較大的餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所外，基本上在一層經(jīng)營(yíng)。 ? 娛樂(lè)休閑類： 包括網(wǎng)把、酒把、音樂(lè)屋、茶樓等，經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)要大一些，一般在 50 平方米 .以上，以 100— 200 平方米 .為主。月 培根走廊尚在招商之中，好望角這一側(cè)的商鋪還沒(méi)有形成氣候 、營(yíng)業(yè)面積 ? 餐飲類： 一般為 30— 50 平方米 .，檔次較低，多是一些面館、小餐廳、快餐店等學(xué)生消費(fèi)業(yè)態(tài)，少數(shù)中檔餐廳面積為 80— 200 平方米。月 商鋪多為沿街 住宅底層 科華北路 大型專業(yè)商場(chǎng)、商城，沿街商鋪 電腦及其相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù) 300— 1000 元/m2 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 17 頁(yè) 區(qū)域名 主要商業(yè)形態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 租金情況 備注 紅瓦寺 沿街商鋪 +底商（小戶型裙樓） 小服飾店 ，小酒吧，咖啡館， KTV 歌城，網(wǎng)吧音像店，小吃店 30— 200元左右/m2.也有沿河的低檔大眾茶館，但其消費(fèi)者卻不乏中、高收入人士。 目前沿河商業(yè)形態(tài)的后期經(jīng)營(yíng)中，情況較好的商家?guī)缀醵际墙?jīng)營(yíng)餐飲和娛樂(lè)業(yè)的，且規(guī)模從大到小，檔次從低到高均有較好的生存空間。 沿河商業(yè)帶概述 調(diào)查顯示，從百花段一直到合江亭，再?gòu)暮辖さ叫?chǎng)壩、段，至今尚未有一處已形成的商氣較濃的區(qū)域。易達(dá)性取 決于交通工具和道路狀況 、聚集原則 商業(yè)活動(dòng)的 聚集效應(yīng)使集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。 “成都外灘”規(guī)劃的出爐和落實(shí)，無(wú)疑會(huì)強(qiáng)烈增加望江片區(qū)物業(yè)增值的預(yù)期，從而帶來(lái)大量的投資客群。 ? 河心村三角洲區(qū)域： 城市休閑文化風(fēng)情承襲飲食文化長(zhǎng)廊景觀帶的脈絡(luò)，并與傳統(tǒng)文化景觀片區(qū)首位呼應(yīng)，利用區(qū)域內(nèi)天然環(huán)形水 岸和河心村三角洲地帶良好的自然生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造優(yōu)美、浪漫的時(shí)尚文化風(fēng)情休閑走廊和情侶漫步道。 根據(jù)這一規(guī)劃，錦江濱河風(fēng)光帶將按照“傳統(tǒng) — 現(xiàn)代 — 未來(lái)”三大時(shí)空主題，分成三段進(jìn)行建設(shè) ： “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 14 頁(yè) ? 合江亭 — 九眼橋： 傳統(tǒng)酒文化景觀片區(qū)以水井坊遺址為中心和標(biāo)志，利用合江亭、古錦官驛、安順廊橋等古建筑和仿古建筑，重點(diǎn)展示酒文化、茶文化、戲劇文化、服飾文化、民間藝術(shù)等，構(gòu)筑一道歷史與藝術(shù)相結(jié)合的城市風(fēng)景線。根據(jù)規(guī)劃，錦江濱河風(fēng)光帶起于合江亭，順河向東南跨越九眼橋后，一直延伸到東湖市政公園，這里匯集了合江亭、水井坊、古錦官驛、安順廊橋、九眼橋等歷史文化遺跡，還有望江公園和百年名校四川大學(xué)，將完美體現(xiàn)成都的“傳統(tǒng) — 現(xiàn)代 — 未來(lái)”三大時(shí)空主題。 ? 川大博物館和 望江公元位于本案一北一南兩端 ，構(gòu)成了本案的兩個(gè)重要結(jié)點(diǎn)。 ? 二是望 江公園 ，這是成都本土文化的代表之一，是成都的重要旅游景點(diǎn)，也是成都市民重要的休閑場(chǎng)所。 望江 1號(hào)地塊 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 13 頁(yè) 本案的交通流向既可以從一環(huán)路方向來(lái)回，也可以從順江路經(jīng)新九眼橋和公園路方向來(lái)回，易達(dá)性較高。 ? 一條是本案對(duì)面的順江路， 該路為雙向 6 車道，平時(shí)車定車流量約為每分鐘 40 輛（周一至周四，下午 4 點(diǎn)過(guò)），路況條件好。一街區(qū) 東部新區(qū)商圈 成龍路 沙河商圈 九眼橋商圈 東湖商圈 川師商圈 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 12 頁(yè) 二、 基地條件分析 地塊描述 處于武侯區(qū)望江路中段位置，占地面積 18405M2，約 畝，其中拆遷面積約為 11500M2 ,基本為辦公和廠房。成都人至少目前的購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣還是向市區(qū)走而不是往郊區(qū)走。作為未來(lái)東部新城 200 畝商業(yè)項(xiàng)目的首次放量，總體諒驚人，僅目前上述幾個(gè)樓盤的居住人口顯然無(wú)法支撐其巨大的體量。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 11 頁(yè) 川師商圈 6 萬(wàn)平米，輻射半徑 4 公里 主要由川師大南門的校園春天、校園廣場(chǎng)、川師大內(nèi)部商業(yè)物業(yè)以及藍(lán)谷地配套的 3 萬(wàn)平米商業(yè)等組成，主要以該校師生和 藍(lán)谷地等樓盤住戶為主要客戶群體。 成龍路沙河商圈， 8 萬(wàn)平米，輻射半徑 8 公里 主要由東潤(rùn)系列樓盤和萬(wàn)科城市花園的商業(yè)項(xiàng)目組成，位于成龍路中段，向市內(nèi)市外均可輻射，體量大，由于樓盤定位略偏高端，所以其客群也略偏高端。由于在成都幾個(gè)方位之中，城東的商業(yè)本來(lái)就相當(dāng)欠缺，因此九眼橋商圈的影響范圍不僅可以向市中心輻射，更可以沿著成龍路一直到東三環(huán)以外。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng) 標(biāo) 文件 之 二 —— “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 10 頁(yè) 一、 以九眼橋?yàn)楹诵牡氖袇^(qū)東南商業(yè)發(fā)展情況 以九眼橋?yàn)楹诵?，目前成都市區(qū)東南區(qū)域已經(jīng)和正在形成以下 5大商圈