【正文】 市邊 緣區(qū)房價的差別，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時能夠承擔(dān)聯(lián)排別墅 和花園洋房 的消費(fèi)者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。 居民買房，對戶型、環(huán)境的考慮越來越多，價格因素的影響正在不斷減弱。房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟也會使開發(fā)商從過去的一味追求利潤到以后的專心致志做好房子，而價格也更加趨向合理化。同時，由于投資已趨理性化，不可能像過去那樣進(jìn)行盲目投資，市場趨于理性，不會出現(xiàn)太大的起伏。 3) 中 等 總價房的供應(yīng)量目前在 曲靖 市場上較多，針對的是二次置業(yè)者，此類消費(fèi)群的消費(fèi)能力已 逐步體現(xiàn) 。開發(fā)商對此類產(chǎn)品可以相對減少在品質(zhì)方面的投入，因?yàn)榈涂們r房屋讓購房者實(shí)現(xiàn)了從無房到有房的轉(zhuǎn)變 。 如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來劃分，應(yīng)該看到，目前的 曲靖房地產(chǎn) 市場 是以 中 、中低 收入家庭的 消費(fèi)群體居多， 而 高、 中 高等收入家庭 的消費(fèi)群體 未能入市 ，原因 為高品質(zhì)、高檔次的樓盤很少，以致“曲靖陽光花園”的推出，很快就得到相應(yīng)消費(fèi)群體的認(rèn)可。 目前和今后幾年曲靖市政府將會規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消費(fèi)的梯度市場也將會逐步建立并完善，從目前的消費(fèi)關(guān)系及市場發(fā)展來看，未來幾年內(nèi)曲靖的房市將會呈現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。城市建成區(qū)面積 平方公里。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射和帶動作用，發(fā)展適度規(guī)模的中小城市 ,按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修編城市規(guī)劃。 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成績斐然。2021 年曲靖市的 固定資產(chǎn)投資增長迅速，首次突破 100 億元大關(guān)。 2) 劣勢分析：社區(qū)內(nèi)無任何配套設(shè)施。 13. 客源分析 區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)周邊交通便捷，公交車 9 路都設(shè)有站點(diǎn)，社區(qū)附近生活方便。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時間： 2021 年底 2) 開盤時間： 2021 年 3) 交房時間： 2021 年 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙 飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 2. 開發(fā)商 /發(fā)展商狀況 曲靖紅日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3. 項(xiàng)目狀況 1) 項(xiàng)目名稱：紅日花園 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 18 2) 詳細(xì)地址： 曲靖市廖廓北路與建寧西路交匯處 3) 售樓電話： （ 0874） 6111888 6111666 4) 營銷企劃 狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 35 畝 6) 總建面積 4 萬㎡ 7) 市場類別： 由 8 棟多層組成 8) 容積率： 9) 綠化率 41% 10) 規(guī)劃總戶數(shù) 450 戶 11) 面積范圍 96 ㎡ —— 133 ㎡（建筑面積） 12) 面積配比：（ 6 個戶型， 12 種規(guī)格） 戶型 建筑面積（㎡） 格局 備注 ＊ A1 3+2+2 ＊ A2 3+2+2 ＊ B 96 3+2+1 ＊ C 4+2+2 臨街 D1 3+2+2 臨街 D2 4+2+2 ＊ D3 3+2+2 ＊ D4 3+2+2 臨街 E1 4+2+2 臨街 E2 4+2+2 F1 4+2+2 F2 4+2+2 【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型 4. 社區(qū)配套設(shè)施 及經(jīng)營狀況 社區(qū)內(nèi)無配套設(shè)施 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價： 938 元 /㎡ 均價： 1038 元 /㎡ 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 19 最高價： 1138 元 /㎡ 總價范圍： 9 萬 —— 16 萬 B. 車位價格及銷售情況： 車位價格：未定 2) 銷售率： 50% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部臨街的臨時建筑，一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，3 張洽談桌，布置一般。公交車 9 路設(shè)有站點(diǎn)。 ⑵劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，政府規(guī)劃的百石 江公園還未動工，但就目前狀況而言周邊配套設(shè)施較少。 13. 客源分析 區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市百石江畔，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有小型超市，幼兒園、健身娛樂中心等。 10. 物業(yè)管理 物管費(fèi)： 元 /㎡ /月 11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠， 15 天內(nèi)付清 銀行按揭：無優(yōu)惠，工行， 8 成 20 年，首付 15 天內(nèi)付清 12. 安防智能化情況 社區(qū)出入口車輛管理系統(tǒng)，實(shí)行人車分流。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時間： 2021 年初 2) 開盤時間： 2021 年 3) 交房時間： 2021 年初 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價格體系： A. 商品房： 均價： 1300 元 /㎡ 總價范圍： 11 萬 —— 20 萬 B. 車位價格及銷售情況： 車庫 價格： 2200 元 /㎡，約 5 萬 /個 —— 6 萬 /個 2) 銷售率： 95%，已基本售完 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部臨街的臨時建筑，一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 16 3 張洽談桌，布置一般。 2. 開發(fā)商 /發(fā)展商狀況 曲靖立得地產(chǎn) 3. 項(xiàng)目狀況 1) 項(xiàng)目名 稱：立得 .濱江花園 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 15 2) 詳細(xì)地址： 曲靖市廖廓北路 3) 售樓電話： （ 0874） 3386099 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 : 70 畝 6) 總建面積 : 4 萬㎡ 7) 市場類別： 由 10 棟多層和 8 棟別墅組成 8) 容積率： 9) 綠化率 : 41% 10) 規(guī)劃總戶數(shù) : 450 戶 11) 面積范圍 : 90 ㎡ —— 130 ㎡（建筑面積） 12) 面積配比： 別墅為定向開發(fā)，不對外銷售。 2) 劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，小區(qū)內(nèi)無任何配套設(shè)施。 SWOT 分析 1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達(dá)小區(qū)門口。 社區(qū)外 圍采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi) 24 小時錄像監(jiān)控及保安巡查。 1) 開工時間： 2021 年初（一期） 2) 開盤時間： 2021 年 2 月 12 日（一期） 3) 交房時間： 2021 年 5 月（一期） 2021 年 12 月（二期） 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳 、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 14 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 B. 銷售人員評價： ? 人員數(shù)量： 2 人 ? 著裝情況：統(tǒng)一 ? 服務(wù)態(tài)度：一般 ? 專業(yè)水平：一般 4) 銷售推廣： 火車站廣場附近有一塊戶外，市中心有戶外廣告。 全部合計(jì)：建筑面積 ㎡ 。 Ｃ組團(tuán)（共 126 套）：（麟豐園） 建筑面積： 18502 ㎡ 。四套別墅面積 ： ㎡ 。公司以土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，下設(shè)區(qū)物業(yè)管理公司 、 金隆房屋置換公司均具備獨(dú)立法人資格。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、六九醫(yī)院、新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。 15. 市調(diào)日 區(qū) 2021 年 06 月 10 日 爨園小區(qū) 社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東 ,南邊緊鄰麒麟?yún)^(qū)三中，北靠建寧東路。 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 11 ⑵劣勢分析：該樓盤體量大，居住人口密度較高。 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析：社區(qū)位于 曲靖市南片開發(fā)區(qū) ，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有超市，幼兒園、小學(xué)校、醫(yī)院、健身娛樂中心等。 2) 單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對講系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)黑白可 視對講分機(jī)，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置。 11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠， 15 天內(nèi)付清 銀行按揭：無優(yōu)惠，工行， 8 成 20 年，首付 15 天內(nèi)付清 12. 安防智能化情況 1) 組團(tuán)出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團(tuán)出入口車輛管理系統(tǒng)，組團(tuán)周邊設(shè)主動紅外對射防盜報警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。 10. 物業(yè)管理 物管公司未定 ，物管費(fèi)分為 多層住宅：住宅 元 /㎡ /月，商住 1 元 /㎡ /月，車位 元 /㎡ /月。 5) 窗：鋁合金窗 6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門 7) 陽臺門：鋁合金門 8) 太陽能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設(shè)到位，戶內(nèi) 6 個回路供電，設(shè)動力（電炊）線路，戶內(nèi)選用優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座，客廳、主臥室各設(shè)一個有線電視端口及電話線路端口。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時間： 2021 年 9 月 10 日 2) 開盤時間： 2021 年 3 月 17 日 3) 交房時間： 2021 年 2 月 28 日 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生 間：配衛(wèi)生潔具，地面以上 米高部位采用內(nèi)墻磚貼面， 米高以上曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 10 部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。 B. 銷售人員評價： A、人員數(shù)量： 8 人 B、著裝情況：統(tǒng)一 C、服務(wù)態(tài)度：一般 D、專業(yè)水平：一般 C. 銷售推廣： 案場外圍墻有統(tǒng)一廣告，在 昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告 。 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部為獨(dú)立兩層框架建筑，總建筑面積為 1815 ㎡。 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價： 1060 元 /㎡ 均價： 1380 元 /㎡ 最高價： 1460 元 /㎡ 總價范圍： 12 萬 —— 35 萬 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 9 B. 別墅 起價： 1960 元 /㎡ 均價： 2080 元 /㎡ 最高價： 2160 元 /㎡ 總價范圍： 40 萬 —— 60 萬 C. 商鋪價格及銷售情況： 3180 元 /㎡，已售出一部分 D. 車位價格及銷售情 況： 室內(nèi)車庫共 331 個車位，建筑面積 ㎡（其中集中車庫共 133 個車位，建筑面積 ㎡；獨(dú)立車庫共 198 個車位，建筑面積 ㎡）以上停車位數(shù)及建筑面積均為多層住宅部分停車庫，不包括別墅組團(tuán)內(nèi)車位數(shù)）。云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司是云南知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先后在昆明開發(fā)過“陽光花園”等項(xiàng)目，目前已取得一級開發(fā)資質(zhì)證書。社區(qū)周邊要擬建大型商業(yè)步行廣場。而 在昆明成功開發(fā)了“陽光花園”、“陽光 A 版”的云電陽光房地產(chǎn)公司， 也將觸覺伸曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 7 到了曲靖，在 2021 年開發(fā)推出了“曲靖陽光花園”。曲靖市房地產(chǎn)開發(fā) 計(jì)劃投資 億元， 施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售額達(dá) 億元，預(yù)售商品房面積達(dá) 萬平方米，曲靖市以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的城鎮(zhèn)多層次住房供應(yīng)體系已逐步建立。預(yù)計(jì)今后 5 年內(nèi)曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)投入不會低于 140 億元 ,將極大地拉動建筑建材、冶金、家電、家具、服務(wù)等相關(guān)行