【正文】 120 ㎡考慮，大約 1300 戶。 第三章、 項(xiàng)目定位 一、 確定目標(biāo)客戶 就目前 曲靖 房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)買聯(lián)排別墅 及花園洋房 的消費(fèi)者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在 35— 50 歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住 宅 的舒適性。 4)功能配套差換功能配套好型 這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門都沒(méi)有，給生活帶來(lái)了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤進(jìn)行二次置業(yè)。 3)環(huán)境差換好環(huán)境型 這其中的消費(fèi)者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。 2)舍近求遠(yuǎn)型 由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房?jī)r(jià)的差別，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時(shí)能夠承擔(dān)聯(lián)排別墅 和花園洋房 的消費(fèi)者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。 居民買房，對(duì)戶型、環(huán)境的考慮越來(lái)越多，價(jià)格因素的影響正在不斷減弱 。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟也會(huì)使開發(fā)商從過(guò)去的一味追求利潤(rùn)到以后的專心致志做好房子，而價(jià)格也更加趨向合理化。同時(shí)，由于投資已趨理性化，不可能像過(guò)去那樣進(jìn)行盲目投資，市場(chǎng)趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)太大的起伏。 3) 中 等 總價(jià)房的供應(yīng)量目前在 曲靖 市場(chǎng)上較多，針對(duì)的是二次置業(yè)者，此類消費(fèi)群的消費(fèi)能力已 逐步體現(xiàn) 。開發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品可以相對(duì)減少在品質(zhì)方面的投入，因?yàn)榈涂們r(jià)房屋讓購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)了從無(wú)房到有房的轉(zhuǎn)變 。 如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來(lái)劃分，應(yīng)該看到，目前的 曲靖房地產(chǎn) 市場(chǎng) 是以 中 、中低 收入家庭 的 消費(fèi)群體居多，而 高、 中 高等收入家庭 的消費(fèi)群體 未能入市 ，原因 為高品質(zhì)、高檔次的樓盤很少，以致“曲靖陽(yáng)光花園”的推出，很快就得到相應(yīng)消費(fèi)群體的認(rèn)可。 目前和今后幾年曲靖市政府將會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消費(fèi)的梯度市場(chǎng)也將會(huì)逐步建立并完善，從目前的消費(fèi)關(guān)系及市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)曲靖的房市將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。城市建成區(qū)面積 平方公里。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射和帶動(dòng)作用，發(fā)展適度規(guī)模的中小城市 ,按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修編城市規(guī)劃。 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成績(jī)斐然。 2020 年曲靖市的 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，首次突破 100 億元大關(guān)。 2) 劣勢(shì)分析：社區(qū)內(nèi)無(wú)任何配套設(shè)施。 13. 客源分析 區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 1) 優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)周邊交通便捷，公交車 9 路都設(shè)有站點(diǎn)，社區(qū)附近生活方便。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時(shí)間： 2020 年底 2) 開盤時(shí)間： 2020 年 3) 交房時(shí)間： 2020 年 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 2. 開發(fā)商 /發(fā)展商狀況 曲靖紅日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3. 項(xiàng)目狀況 1) 項(xiàng)目名稱：紅日花園 2) 詳細(xì)地址： 曲靖市廖廓北路與建寧西路交匯處 3) 售樓電話： （ 0874） 6111888 6111666 4) 營(yíng)銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 35 畝 6) 總建面積 4 萬(wàn)㎡ 7) 市場(chǎng)類別： 由 8 棟多層組成 8) 容積率： 9) 綠化率 41% 10)規(guī)劃總戶數(shù) 450 戶 11)面積范圍 96 ㎡ —— 133㎡（建筑面積） 12)面積配比：（ 6 個(gè)戶型， 12種規(guī)格） 戶型 建筑面積（㎡） 格局 備注 ＊ A1 3+2+2 ＊ A2 3+2+2 ＊ B 96 3+2+1 ＊ C 4+2+2 臨街 D1 3+2+2 臨街 D2 4+2+2 ＊ D3 3+2+2 ＊ D4 3+2+2 臨街 E1 4+2+2 臨街 E2 4+2+2 F1 4+2+2 F2 4+2+2 【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型 4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況 社區(qū)內(nèi)無(wú)配套設(shè)施 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)： 938 元 /㎡ 均價(jià)： 1038元 /㎡ 最高價(jià)： 1138 元 /㎡ 總價(jià)范圍： 9 萬(wàn) —— 16 萬(wàn) B. 車位價(jià)格及銷售情況： 車位價(jià)格：未定 2) 銷售率： 50% 3) 銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)， 3 張洽談桌，布置一般。公交車 9 路設(shè)有站點(diǎn)。 ⑵劣勢(shì)分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，政府 規(guī)劃的百石江公園還未動(dòng)工，但就目前狀況而言周邊配套設(shè)施較少。 13. 客源分析 區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于曲靖市百石江畔，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有小型超市，幼兒園、健身娛樂(lè)中心等。 10. 物業(yè)管理 物管費(fèi)： 元 /㎡ /月 11. 付款方式 一次性：無(wú)優(yōu)惠， 15 天內(nèi)付清 銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠，工行， 8 成 20 年，首付 15 天內(nèi)付清 社區(qū)出入口車輛管理系統(tǒng)，實(shí)行人車分流。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時(shí)間： 2020 年初 2) 開盤時(shí)間： 2020 年 3) 交房時(shí)間： 2020 年初 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 均價(jià)： 1300元 /㎡ 總價(jià)范圍： 11 萬(wàn) —— 20 萬(wàn) B. 車位價(jià)格及銷售情況： 車庫(kù) 價(jià)格： 2200 元 /㎡，約 5 萬(wàn) /個(gè) —— 6 萬(wàn) /個(gè) 2) 銷售率： 95%，已基本售完 3) 銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)， 3 張洽談桌，布置一般 。 2. 開發(fā)商 /發(fā)展商狀況 曲靖立得地產(chǎn) 3. 項(xiàng)目狀 況 1) 項(xiàng)目名稱：立得 .濱江花園 2) 詳細(xì)地址： 曲靖市廖廓北路 3) 售樓電話： （ 0874） 3386099 4) 營(yíng)銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 : 70 畝 6) 總建面積 : 4 萬(wàn)㎡ 7) 市場(chǎng)類別： 由 10 棟多層和 8 棟別墅組成 8) 容積率： 9) 綠化率 : 41% 10)規(guī)劃總戶數(shù) : 450 戶 11)面積范圍 : 90 ㎡ —— 130㎡（建筑面積） 12)面積配比： 別墅為定向開發(fā)，不對(duì)外銷售。 2) 劣勢(shì)分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何配套設(shè)施。 SWOT 分析 1) 優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達(dá)小區(qū)門口。 況 社區(qū)外圍采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi) 24 小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查。 1) 開工時(shí)間： 2020 年初（一期） 2) 開盤時(shí)間： 2020 年 2 月 12日（一期） 3) 交房時(shí)間： 2020 年 5 月（一期） 2020 年 12 月（二期） 1) 室外：外墻 涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。 B. 銷售人員評(píng)價(jià)： ? 人員數(shù)量： 2 人 ? 著裝情況：統(tǒng)一 ? 服務(wù)態(tài)度：一般 ? 專業(yè)水平：一般 4) 銷售推廣：火車站廣場(chǎng)附近有一塊戶外，市中心有戶外廣告。 全部合計(jì)：建筑面積 ㎡ 。 Ｃ組團(tuán)（共 126 套）：（麟豐園） 建筑面積： 18502 ㎡ 。四 套別墅面積： ㎡ 。公司以土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，下設(shè)區(qū)物業(yè)管理公司 、 金隆房屋置換公司均具備獨(dú)立法人資格。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、六九醫(yī)院、新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。 區(qū) 2020 年 06 月 10日 爨園小區(qū) 城市的關(guān)系 社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東 ,南邊緊鄰麒麟?yún)^(qū)三中，北靠建寧東路。 ⑵劣勢(shì)分析：該樓盤體量大，居住人口密度較高。 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于 曲靖市南片開發(fā)區(qū) ，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有超市，幼兒園、小學(xué)校、醫(yī)院、健身娛樂(lè)中心等。 2) 單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)，戶 內(nèi)設(shè)黑白可視對(duì)講分機(jī)，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置。 11. 付款方式 一次性：無(wú)優(yōu)惠， 15 天內(nèi)付清 銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠，工行， 8 成 20 年，首付 15 天內(nèi)付清 1) 組團(tuán)出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團(tuán)出入口車輛管理系統(tǒng)，組團(tuán)周邊設(shè)主動(dòng)紅外對(duì)射防盜報(bào)警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。 10. 物業(yè)管理 物 管公司未定，物管費(fèi)分為 多層住宅：住宅 元 /㎡ /月，商住 1 元 /㎡ /月，車位 元 /㎡ /月。 5) 窗：鋁合金窗 6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門 7) 陽(yáng)臺(tái)門：鋁合金門 8) 太陽(yáng)能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設(shè)到位，戶內(nèi) 6 個(gè)回路供電，設(shè)動(dòng)力（電炊）線路，戶內(nèi)選用優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座，客廳、主臥室各設(shè)一個(gè)有線電視端口及電話線路端口。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時(shí)間： 2020 年 9 月 10日 2) 開盤時(shí)間： 2020 年 3 月 17日 3) 交房時(shí)間： 2020 年 2 月 28日 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙 找平 3) 衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上 米高部位采用內(nèi)墻磚貼面， 米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。 B. 銷售人員評(píng)價(jià)： A、人員數(shù)量： 8 人 B、著裝情況：統(tǒng)一 C、服務(wù)態(tài)度：一般 D、專業(yè)水平：一般 C. 銷售推廣：案場(chǎng)外圍墻有統(tǒng)一廣告，在 昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告 。 3) 銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部為獨(dú)立兩層框架建筑，總建筑面積為 1815 ㎡。 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)： 1060 元 /㎡ 均價(jià)： 1380元 /㎡ 最高價(jià)： 1460元 /㎡ 總價(jià)范圍： 12 萬(wàn) —— 35 萬(wàn) B. 別墅 起