【正文】 31 頁(yè) 致謝 轉(zhuǎn)眼之間，四年的本科學(xué)習(xí)快要結(jié)束了。 某 營(yíng)銷(xiāo)策劃案例分析 [EB/OL]. 202096. [6] 愛(ài)德華 第 18 頁(yè) 共 31 頁(yè) 參考文獻(xiàn) [1] 李燕珠 .苦練內(nèi)功，突出重圍 [J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊， 2020， (9):8687. [2] 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司新塘項(xiàng)目部 .新城 研究的結(jié)論 如今，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期，傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式已很難適應(yīng)時(shí)代的要求，因此，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)觀念，提升營(yíng)銷(xiāo)能力己成為企業(yè) 的當(dāng)務(wù)之急。 某 項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境進(jìn)行分析，并運(yùn)用 SWOT 分析工具，闡明了項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及所面對(duì)的機(jī)會(huì)和威脅； 2. 通過(guò) SWOT 分析，對(duì) 新城 某 項(xiàng)目，提出了需要解決的品牌推廣、市場(chǎng)推廣等客觀上需要解決的問(wèn)題，并分析了營(yíng)銷(xiāo)推廣策略和提出了相關(guān)實(shí)施建議。 第 17 頁(yè) 共 31 頁(yè) 4 結(jié)束語(yǔ) 本文在收集大量資料以及分析 新城 據(jù)統(tǒng)計(jì)麗江花園第二期的買(mǎi)家有 50%是由第一期的業(yè)主介紹的，碧桂園的后期項(xiàng)目大部 分也是老業(yè)主的親戚朋友。服務(wù)的目的不僅僅是要讓顧客感到滿意，更是要讓顧客對(duì)項(xiàng)目“忠誠(chéng)” [17]。 物業(yè)管理的營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)主要體現(xiàn)在對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用上。事實(shí)上物業(yè)管理從項(xiàng)目一開(kāi)始就應(yīng)該將它作為營(yíng)銷(xiāo)的重要部分來(lái)考慮。 “房地產(chǎn)業(yè)也是服務(wù)業(yè)”，“服務(wù)”指從獲取土地，到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售、物 業(yè)管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)和階段都要從消費(fèi)者的角度考慮問(wèn)題，真正做到讓客戶滿意 [16]。為了贏得客戶，商 家們絞盡腦汁，努力使售后服務(wù)盡善盡美以求占有更大的市場(chǎng)份額。大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開(kāi)發(fā)的系列商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與商業(yè)巨頭沃爾瑪建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系也當(dāng)屬關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的成功例證，萬(wàn)達(dá)目前和 17 家跨國(guó)企業(yè) (其中有 10 家世界 500 強(qiáng)企業(yè) )簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù) [14]。深圳萬(wàn)科的 第 16 頁(yè) 共 31 頁(yè) 萬(wàn)客會(huì)是針對(duì)顧客開(kāi)展的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，贏得客戶就是贏得市場(chǎng)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從簡(jiǎn)單的服務(wù)提供方式的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到客戶關(guān)系的競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)使有關(guān)各方建立了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)方面的紐帶關(guān)系。 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是與關(guān)鍵成員 (顧客、供應(yīng)商、分銷(xiāo)商 )建立長(zhǎng)期滿意關(guān)系的實(shí)踐，目的是 保持他們長(zhǎng)期的業(yè) 績(jī)和業(yè)務(wù)。目前廣深四線已經(jīng)全線竣工，離全線運(yùn)行只是時(shí)間而已，對(duì)開(kāi) 50對(duì)列車(chē)、新塘設(shè)站、 40 分鐘跑完全程這些都是項(xiàng)目實(shí)施走出去，面向外圍市場(chǎng)的戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)突破點(diǎn)。如今 新城 因此在樓價(jià)越來(lái)越背離消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的情況下，以項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)說(shuō)絕對(duì)具有吸引力。 新城 考慮到企業(yè)自身和消費(fèi)者的權(quán)利，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施方面，盡可能的爭(zhēng)取一部分優(yōu)惠政策、扶持指標(biāo)，尤其對(duì)于配套服務(wù)商業(yè)，如果在招商階段能夠取得稅收部門(mén)的稅費(fèi)減免，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)銷(xiāo)售、投資客戶的投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)商戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、政府長(zhǎng)期的稅源培養(yǎng)都是一件利好的事情。企業(yè)需要特別審慎地處理跟政府權(quán)利部門(mén)的關(guān)系，尊重政府的管理和所有的政策，這是一個(gè)基本的原則 [11]。 大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念告訴我們，為了進(jìn)入壁壘森嚴(yán)的特殊市場(chǎng)，企業(yè)要運(yùn)用政治權(quán)利和公共關(guān)系設(shè)法取得具有影響政府官員、立法部門(mén)、企業(yè)高層決策者的支持合作。 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略實(shí)施建議 強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)的公關(guān)力度 像新塘這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非?？斓膮^(qū)域，在居住氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施配置方面進(jìn)程還是比較滯后的，包括對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值和貢獻(xiàn)，對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)方面，目前都還是有待于提高的 ?！按顔涡袆?dòng)”具體的做法是：在限定的時(shí)間內(nèi)，買(mǎi)家聯(lián)袂置業(yè)，可享受聯(lián)合人數(shù)越多優(yōu)惠越大的待遇；可事先通過(guò)報(bào)紙的連續(xù)廣告，將搭單的有關(guān)辦法和優(yōu)惠情況公布，并請(qǐng)有關(guān)公證部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證，增強(qiáng)可信度 [10]。這樣實(shí)施手法，讓消費(fèi)者趨于理性思考，不是現(xiàn)場(chǎng)需要的氣氛，而現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)促銷(xiāo)，需要的是一種羊群效應(yīng)，有沖動(dòng)的舉動(dòng)。 營(yíng)業(yè)推廣策略分析 首次推出以現(xiàn)場(chǎng)展銷(xiāo)會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷(xiāo)會(huì)的同時(shí)配以盤(pán)外展銷(xiāo)會(huì)，在宏城廣場(chǎng)、海珠廣場(chǎng)等人流量大的地點(diǎn)設(shè)看樓專(zhuān)車(chē)上落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀。這樣知名度無(wú)法有效建立，沒(méi)有知名度，更不論美譽(yù)度和客戶忠誠(chéng)度 [10]。 任何品牌，簡(jiǎn)而言之是品質(zhì)加推廣，或者說(shuō)是品質(zhì)加廣告。更重要的是，在有影響的報(bào)刊雜志上登載廣告，可證明開(kāi)發(fā)商及其項(xiàng)目的合法性 [9]。本地市場(chǎng)本身的需求量就不大，加上競(jìng)爭(zhēng)的激烈，更是難以達(dá)成期望量的增長(zhǎng)。 但從 新城 某 外， 還 制作了一系列的戶外廣告，通過(guò)公交車(chē)身、候車(chē)亭 、地鐵站、電梯 等媒體 窗口 ，把 “新塘中心首席人文生態(tài)社區(qū)” 的 形象 不斷地展現(xiàn)在市民眼前。 廣告策略分析 新塘缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)媒體，報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體均沒(méi)有很強(qiáng)的影響力，覆蓋率不高，針對(duì)現(xiàn)實(shí)情況及目標(biāo)消費(fèi)者的生活習(xí)慣，項(xiàng)目采用以電視廣告、戶外廣告、公關(guān)活動(dòng)及定向營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的立體式媒體策略。最后在物業(yè)管理上不能與老業(yè)主發(fā)生矛盾，物業(yè)管理雖不 第 13 頁(yè) 共 31 頁(yè) 是項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的活動(dòng)之一，但物業(yè)管理上的矛盾也能直接影響到對(duì)該項(xiàng)目持觀望態(tài)度的潛在消費(fèi)者們，給項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣形成了一定的阻力。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)民意調(diào)查等多種方式來(lái)收集企業(yè)內(nèi)部與外部環(huán)境的變化信息，了解消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等 諸方面的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告知消費(fèi)者以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的需求 [8]。 某 “自然、和睦、優(yōu)雅”的城市中心大盤(pán)的社區(qū)人文生活。通過(guò)參加行業(yè)聯(lián)盟、時(shí)尚發(fā)布會(huì)、專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)會(huì)、風(fēng)水研討會(huì)、品質(zhì)解析會(huì)等一系列的活動(dòng)， 某 成為廣州首個(gè)“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”，獲得了“中國(guó)人居環(huán)境金牌社區(qū)”榮譽(yù)，榮獲“ 2020 年度中國(guó)首屆‘和諧親情文化社區(qū)’專(zhuān)家大獎(jiǎng)”，展現(xiàn)了項(xiàng)目各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，也提高了項(xiàng)目的可信性，消除了消費(fèi)者的防衛(wèi)心理，給足了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的信心。開(kāi)發(fā)企業(yè)搞好房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政關(guān)系，搞好社團(tuán)組織的公共關(guān)系，搞好潛在客戶的供求關(guān)系，搞好公司內(nèi)部的協(xié)同關(guān)系，是樓盤(pán)推廣的基本手段和必不可少的前提 [7]。前期營(yíng)銷(xiāo)做得的好，到真正銷(xiāo)售時(shí)，四兩撥千斤的效果就可能會(huì)顯現(xiàn)，因此要想不斷贏得消費(fèi)者的持續(xù)認(rèn)同，單靠發(fā)展商的關(guān)系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，前期營(yíng)銷(xiāo)推廣的強(qiáng)度、力度、廣度是絕不能忽視和馬虎的。所以說(shuō)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的原因，很大程度歸功于市場(chǎng)的過(guò)熱以及發(fā) 第 12 頁(yè) 共 31 頁(yè) 展商的關(guān)系。但是項(xiàng)目卻在開(kāi)盤(pán)的 7 天內(nèi)創(chuàng)造了 60％的銷(xiāo)量。再看 看該期項(xiàng)目的前期營(yíng)銷(xiāo)工作，匯總?cè)缦拢? 表 31 第三組團(tuán) 名成居前期營(yíng)銷(xiāo)工作 產(chǎn)品階段 日期 媒體 廣告形式 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 4月 16日 南方都市報(bào) 金牌戶型評(píng)選 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 4月 12日 房地產(chǎn)導(dǎo)刊 內(nèi)頁(yè) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 5月 20— 30日 廣州搜房 大話地產(chǎn)、 NREE（東廣州板塊）、小旗幟 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 4月 25日 生活速遞 封三（跨頁(yè)）送內(nèi)頁(yè)（ 24P) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 6月 11日 單張 單張 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前 5月 23日 圍墻廣告 戶外 從表可看出，無(wú)論從宣傳的強(qiáng)度、力度、廣度以及品牌的打造等 方面，項(xiàng)目的前期營(yíng)銷(xiāo)推廣還是薄弱的。本項(xiàng)目的價(jià)格在新塘同區(qū)雖然較高（均價(jià) 3800 元 /平方米），但相對(duì)于品牌項(xiàng)目（現(xiàn)代城 5000 元 /平方米）在價(jià)格優(yōu)勢(shì)上也還是相當(dāng)具有競(jìng)爭(zhēng)力的，因此目標(biāo)顧客也相對(duì)高端。因此對(duì)于高檔產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵在于前期的宣傳，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同。洛陽(yáng)峰會(huì)上， 某 榮獲“ 2020 年度中國(guó)首屆‘和諧親情文化社區(qū)’專(zhuān)家大獎(jiǎng)”。 某 的人性化現(xiàn)代人居理念獲得國(guó)家建設(shè)部的 一致認(rèn)可，在 2020 年獲得了“中國(guó)人居環(huán)境金牌社區(qū)”榮譽(yù)，是廣州首個(gè)獲得該殊榮的居住社區(qū)。 某 先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、人性化的建筑及景觀設(shè)計(jì)得到了 第 11 頁(yè) 共 31 頁(yè) 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專(zhuān)家組織的一致肯定，在 2020 年成為廣州首個(gè)“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”。繼 “ 盛景苑 ” 、 “ 名成居 ” 之后， 將 推出全新三期 “ 世澤軒 ”， 在相當(dāng)程度上豐富 本 區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)量。 某 正式開(kāi)盤(pán)，在面對(duì)國(guó)六條新政出臺(tái)，世界杯戰(zhàn)事激烈，房地產(chǎn)消費(fèi)者觀望氣氛凝重，市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的重重壓力下，項(xiàng)目一期“盛景苑”通過(guò)一系列的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略部署及有效的推廣策略，創(chuàng)造了 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售出 250 余套，銷(xiāo)售率達(dá) 66%的驕人成績(jī)。 某 成為了業(yè)主們理想的家園。一本印刷精美的雜志 —— 《名門(mén)會(huì)》，是新塘首個(gè)社區(qū)讀本，包括了社區(qū)視點(diǎn)、人物報(bào)道、鄰里博客、居家之道，這正是每一位業(yè)主都想了解的。 來(lái)自新塘、蘿崗以及廣州市區(qū)的數(shù)百名白領(lǐng)參與了開(kāi)幕活動(dòng)，在精彩簡(jiǎn)短的開(kāi)幕儀式之后，來(lái)賓們?cè)?“ 新城 ?某 ”銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)參與了 “ 枕頭大戰(zhàn) ” 、 “ 水槍大戰(zhàn) ” 、 “ 打地鼠 ” 、 “ 飛拖鞋 ” 、 “ 大聲公 ” 等趣味減壓活動(dòng)，處處歡聲笑語(yǔ)，沉浸在一片喜悅氣氛之中。 8 月份針對(duì)新塘鎮(zhèn)國(guó)稅局、地稅局、財(cái)政局、建行、農(nóng)行、工行、新塘中學(xué)等高素質(zhì)人群較為集中的單位進(jìn)行定向營(yíng)銷(xiāo)，共同打造和諧住區(qū)，同時(shí)達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。 某 正式對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行“名門(mén)杯 —— 漂亮寶貝”攝影大賽頒獎(jiǎng)典禮、“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”掛牌儀式，向各位準(zhǔn)業(yè)主集中展現(xiàn)了 某 致力打造“廣州東首席生態(tài)人文社區(qū)”的決心和高尚住區(qū)的社區(qū)文化魅力。 某 “自然、和睦、優(yōu)雅”的城市中心大盤(pán)的社區(qū)人文生活。精彩刺激的金牌滑翔編隊(duì)表演引起了轟動(dòng)，使本項(xiàng)目受到全城關(guān)注，知名度迅速擴(kuò)大 。這是項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的第二個(gè)目標(biāo)市場(chǎng) ,但這批客戶受到交通問(wèn)題的制約，在客戶定位和產(chǎn)品定位的時(shí)間把握上必須考慮廣州東部交通發(fā)展情況。這批本地客是本項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的第一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng) 私營(yíng)企業(yè)老板，公務(wù)員、白領(lǐng)階層等，他們?cè)趯?shí)現(xiàn)自我價(jià)值的同時(shí)，更追求與家人朋友共享舒適美好的生活 [5]。項(xiàng)目雖然比鳳凰城等大盤(pán)規(guī)模小很多，但 17 萬(wàn)平方米的占地在新塘鎮(zhèn)區(qū)中心來(lái)講是“大盤(pán)”，同時(shí)擁有 市區(qū)概念和大盤(pán)概念，區(qū)分了該項(xiàng)目與鳳凰城等鎮(zhèn)郊區(qū)大盤(pán)和其他小盤(pán)的極大特點(diǎn)與賣(mài)點(diǎn)。該項(xiàng)目贏得市場(chǎng)是靠營(yíng)造自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以強(qiáng)者越強(qiáng)的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 第 9 頁(yè) 共 31 頁(yè) 3 新城 某 、東方名都、 新塘新世界、現(xiàn)代城等。誰(shuí)能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，誰(shuí)就有可能成為最終的勝利者。同時(shí)，金地、萬(wàn)科等地產(chǎn)巨頭也將進(jìn)入廣州東市場(chǎng)，購(gòu)房者大都會(huì)沖著品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目來(lái)， 新城 鎮(zhèn)郊的樓盤(pán)規(guī)模較大，以鳳凰城為例，他們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)時(shí)著重項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、營(yíng)銷(xiāo)接待中心包裝、樣板間設(shè)計(jì)和看樓路線的設(shè)置等，營(yíng)造高檔定位的氣派。 威脅分析 新塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面已接近廣州水平。借助“廣州東進(jìn)”的東風(fēng)，依靠本地強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐和經(jīng)濟(jì)支柱，以及成熟的城市配套，新塘將會(huì)成為廣州現(xiàn)代化的城市副中心，而 新城 從 2020 年開(kāi)始，廣州樓市就掀起了“東進(jìn)”的勁風(fēng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，打擊了房地 產(chǎn)的投機(jī)行為，對(duì)不良開(kāi)發(fā)商的哄抬房?jī)r(jià)起到了約束作用，規(guī)范了行業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于發(fā)展商、住房消費(fèi)者都具有長(zhǎng)遠(yuǎn)良好的影響。 機(jī)會(huì)分析 在《廣州市城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》中，“東進(jìn)”被提升到前所未有的高度。 某 只面向本地市場(chǎng)，有點(diǎn)供過(guò)于求，而且鳳凰城雖說(shuō)把目標(biāo)放在 第 8 頁(yè) 共 31 頁(yè) 廣州市場(chǎng)，但 事實(shí)上是 70％都是 有由 本地市場(chǎng) 消化的 ， 這讓 新城 某 的品牌影響力不及在此地開(kāi)發(fā) 的品牌開(kāi)發(fā)商們，更是有壓力。 東部房地產(chǎn)的發(fā)展跟番禺很難相比，番禺 較為早期開(kāi)發(fā)， 靠大量的土地出讓、低成本運(yùn)作， 而 東部地區(qū)的發(fā)展，因?yàn)?出臺(tái)的政策， 土地出讓是比較規(guī)范的，土地成本也是越來(lái)越高的，包括地方政府的自由度也是受到一定的限制，樓價(jià)跟地價(jià)套型等等的限制，開(kāi)發(fā)商的自由度也是減少了 [4]。 某 項(xiàng)目將充分把握了這一有利時(shí)機(jī)，順勢(shì)而生，謂之天時(shí)；而項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，完善的配套，未來(lái)市中心地位傲視全城，無(wú)以復(fù)加，謂之地利；項(xiàng)目入市之初就以“為生活加冕”先聲奪人，本身高品質(zhì)的一梯兩戶、西班牙園林產(chǎn)品更是倍受東部白領(lǐng)的追捧，其準(zhǔn)確的客戶定位與貼切的廣告訴求，適宜的價(jià)格得到了廣大消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，謂之人和。項(xiàng)目位于廣州市東部板塊的核心、地處廣州市東西向大動(dòng)脈 107 國(guó)道、廣園東路之間，新塘中心廣深大道中段新塘中學(xué)旁；毗鄰規(guī)劃中新塘市政廣場(chǎng)、新塘體育館，大型公交 換乘樞紐，還有在建的廣州深圳輕軌新塘站，這在新塘區(qū)域內(nèi)可以說(shuō)是首屈一指，廣深四線今年將全線貫通，項(xiàng)目半小時(shí)都市生活圈即將形成，未來(lái)升值潛力巨大。 新城 但 現(xiàn)代城 花園已處于消除尾貨， 新城 如果兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)放， 新城 現(xiàn)代城 花園 與新塘鎮(zhèn)最主要的廣深大道僅有一步之遙， 與 新城 某 比較，周邊配備不及 新城 該項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境設(shè)備雖好，卻不及外部環(huán)境的影響，項(xiàng)目旁邊有個(gè)私人工廠，每天都會(huì)排放大量濃煙和散發(fā)臭味。住在這里 ，因 樓盤(pán) 規(guī)模龐 大沒(méi)有車(chē) 可真是 舉步維艱。從鳳凰城公交中心開(kāi)車(chē)至美寓要 7 分鐘 車(chē)程 。 鳳凰城作為廣州首屈一指的別墅小鎮(zhèn)，規(guī)劃 得當(dāng) ，但是美寓洋房 卻 不在整個(gè)樓盤(pán)的規(guī)劃之內(nèi)，和大盤(pán)隔著廣園快速路 ， 是開(kāi)發(fā)商順手牽羊從樓盤(pán)旁邊又買(mǎi)來(lái)的一塊地， 難免有 傍著鳳