【正文】 項目啟 動年度（ 2021 年）均價定價每平方米 2021 元（一次性付款）。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積（ m2） 60— 79 80— 100 101— 120 121— 150 比例 15% 40% 35% 10% 購房總價（萬元） 12— 16— 20 — 24 — 30 說明：表中購房總價按均價 2021 元 /平方米計算 建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購時的入市均價定在每平方米 2021 元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實際銷售中，最高可達(dá)每平方米 2300 元，最低在每平方米 1800 元。 1．入市價格方案 “蘋果園”第一年建議開發(fā)量為 30 萬平方米，容積率控制在 ，建筑類型為多層不帶電梯（ 6 層以下）和小高層 .公共配套為 10000 平方米。各類媒體的有機結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。 媒體策略 ：強調(diào)媒體造勢的重要性和必要性。形象設(shè)計主要包括項目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計及看樓路線的設(shè)計。 . 營銷策略 價格策略 ：低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時尚的城市多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨特的城市文明，全景體驗 獨一無二的城市風(fēng)情。 . 營銷主題 打造一種現(xiàn)代時尚、充滿健康活力的全新生活方式、營造一種全新的現(xiàn)代居住文化。銷售收入變動和追加投資對項目經(jīng)濟效益的敏感程度見下圖。 . 項目敏感性分析 在項目建設(shè)過程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。從表 可以看出，全投資的投資收益率為 %。 . 項目現(xiàn)金流狀況 從表 —— ，本項目經(jīng)濟效益良好， FIRR= %， NPV= 萬元。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年爭取消化完第二年積壓，同時力爭第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。項目售價走勢見表 。本項目總投資 萬元，詳見表 。整個項目各期的開發(fā)規(guī)模見表 ，各年開發(fā)進(jìn)度表 。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場處于快速上升時期，需求增長快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。 表 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 指 標(biāo) 單位 合計 總 用 地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中： 宅 業(yè) 可銷售面積 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 綠 地 率 總 戶 數(shù) 戶數(shù) 總 人 口 人數(shù) 人 口 密 度 . 項目整體分期開發(fā)計劃 。 3. 項目發(fā)展計劃及資金流量分析 . 項目分期開發(fā)設(shè)想 . 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等，提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。 6) 本項目貫徹突出旅游題材。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考慮市場因素和項目綜合成本，建議綜合容積率為 ,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報也是可觀的。 5) 本項目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。 4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。位置可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。 2) 蘋果園主入口設(shè)計要強化提前建造。 . 項目規(guī)劃設(shè)計的成本、機會與時機研究 1) 項目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項目規(guī)模大、發(fā)展周期長與市場容量有限、項目定位要寬的矛盾。 會所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費一樣，會所收費夠維持運營及維修就行了。我們認(rèn)為，開放式會所可能帶來利潤，更可能沒有利潤，面臨巨大的競爭壓力。 目前大多數(shù)會所微利或不盈利，不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上，又沒法把費用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會所。我們認(rèn)為，象蘋果園這樣的大盤，首期會所至少應(yīng)在 10000 平方米 以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個游泳池或網(wǎng)球場，或者一個超市、一家餐飲店，不能算會所。你可以把會所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。 ? 中心會所配置 會所是居住區(qū)居民的公共活動空間，健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、 KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng) 急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。 ? 會所設(shè)置 本項目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會所的配置必不可少。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項目居住人口接近 萬人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏?？煽紤]與南寧三中等名校合辦，形成教育特色。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 采用一卡通智能 IC 系統(tǒng)，全自動抄表和管線檢測系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個居住小區(qū)實行全天候封閉管理，確保住戶安全。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。如環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含鉛、不含汞等，而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。 戶型比例建設(shè)： 面積（平方米） 7080 80100 100120 120150 150 以上 戶型 一房一廳 二房一廳 三房 /二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 10% 20% 30% 30% 10% . 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議 圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。 13．錯層單位 錯層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎，可考慮適當(dāng)設(shè)置。 11．外飄窗臺 外飄窗臺已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺為外飄窗臺。建議二房或以上單位的廚房面積要為 6 平方米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時容納兩人走動空間，客房面積最小不能小于 7 平方米，開間約 米。 8．異型梁柱結(jié)構(gòu) 異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。 雙陽臺設(shè)計 雙陽臺便于空間的利用及外部視覺效果，廳出陽臺的設(shè)計較受買家歡迎，如陽臺在房間則使用率減低，不利于維護私秘性，以客廳開間 米計算，陽臺寬 米已足夠，面積約 平方米。 5．二房以上單位客廳開間不少于 米 二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共 活動空間，因此客廳不宜過小，開間不少于 米，而進(jìn)深則按 1： 2 的比例，約為 7 米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá) 4— 米。 3．大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置 大單位一般是售價較高的一批住宅，買家對大單位的選擇也較為挑剔，除室內(nèi)間隔方正，無黑房設(shè)計，更要求窗外景觀怡人，景觀開闊，座向要坐北向南，沒有北風(fēng)吹襲、夕陽西照。既然有部份首層住宅離地面 米，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。 2．首居住宅位于視平線以上 首層向街住宅層為商鋪，而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。 ? 其他建議。住宅是與人類生活關(guān)系最為密切的建筑類型，細(xì)部的設(shè)計能帶給住戶真正的實惠與方便。 ? 細(xì)部設(shè)計。以一梯二戶為主。 4) 建筑組團的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。 2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。 . 建筑組團設(shè)計 建筑組團設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照 明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。 . 交通巴士站場 考慮對外交通巴士站場的合理位置，使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。主要指居住區(qū)機動車和非機動車停放處的組織問題。 7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。 5) 組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施，對于老人和兒童均可步行到達(dá)。 4) 除機動車、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計安排。 2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。以實現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。 . 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境 環(huán)境場地處理： 充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢，依山面水、合理布局，使整個住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色的坡地建筑形式。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆樹林等；有益消除疲勞的香花植物群落，包括梔子樹叢，月季灌叢，松、竹、梅三友林群落，銀杏 桂花群落，丁香樹叢等；有益招引鳥類的鳥語林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄欖樹等。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。 （ 4）休閑、游憩景觀綠地： 飯后散步、周末休閑，是居民們就近休息的主要方式。 （ 3）形象景觀綠地： ①點狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強化、突出其景觀效果。因此，采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護隔離帶，其中間植大樹冠落葉喬木，擴大 綠蔭面積，減少場內(nèi)車輛的酷熱。 ②設(shè)施防護景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。 ①道路防護景觀綠地：街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護綠帶，并將街坊、組團有機地聯(lián)系起來。 ②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、 方便交往的綠地空間。 ①組團集中景觀綠地：以組團為受益對象，即在每一個組團內(nèi)適中位置，規(guī)劃12 個集中整塊綠地，使其兼有晨練、交往、小型集會場所和游憩的功能，特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場地。 ? 景觀形態(tài)方面 —— 展現(xiàn)優(yōu)美獨特的現(xiàn)代都市山水園林景色 1) 遠(yuǎn)山近水，爭取 每戶有山水景色； 2) 綠滿全景 ,底層架空，視線進(jìn)深多在 50 米以上； 3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目； 4) 依山就勢、錯落有致。 3) 公共場地與私密場地并重。 ? 戶外活動方面 —— 提供充足豐富的戶外活動場地 1) 底層架空，用作公共活動場所，提供了充足的戶外公共活動場地。 3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 . 景觀規(guī)劃設(shè)計的三方面要求 ? 環(huán)境方面 —— 創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地 1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解，更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識。 . 景觀設(shè)計建議 . 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提 當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局 ,安排主次道路 ,布置住宅單體 ,隨后 ,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計 ,往往直到最后 ,甚至要等到住宅單體封頂之后 ,才邀請園林綠化師進(jìn)行設(shè)計 ,這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計步驟與本項目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計大相徑庭。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。 在空間上，主要為尊重自然環(huán)境，以人為本。 建議考慮為：“世界建筑博覽”，集世界建筑之大成，突顯異域風(fēng)情。 根據(jù)上述分析，提出如下建議： 以多層住宅和小高層為主。強調(diào)文脈感，采用南方建筑、 園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征，而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容，采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)。 1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留下來，強化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計上； 2) 運用比較明顯的南方建筑的符號來強調(diào)突出“傳統(tǒng)特色”； 3) 采用反復(fù)擴展、延伸、重疊等手法來擴展傳統(tǒng)建筑的功能，來打造“新派建筑”。如果能作一些成功的探索，將可引起轟動效應(yīng)。 —— 蘋果園規(guī)模宏大，可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索，以引領(lǐng)南寧乃至廣西住宅建筑的潮流。 “地方主義”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊，“地方主義”建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑，在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色，具有很大的實用主義。 具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買家歡迎。如澳洲麗園。南寧市的消費者對住宅建筑風(fēng)格的要求也越來越高，如何把握這些消費心理，是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的主要因素之一。 （四）規(guī)劃設(shè)計分區(qū)方案（附圖） （五）后續(xù)土地儲備建議（附圖 （ 1）用地平衡表 序號 用地分類 用地面積 (平方米 ) 百分比 (%) 1 總用地面積 2 居住用地面積 3 市政道路用地