【正文】 部灣東路 60號 （北部灣東路與上海路交匯處） 開 發(fā) 商： 北海億同合力房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 銷售狀態(tài)： 在售 均價： 34003500元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ — 60㎡ 二房 :92㎡ 三房 :122㎡ 總價： 去化： 80% 中間層價格： 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： 235000 ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 2100 戶 綠 化 率： 42% 建筑形態(tài)： 小高層、高層 香檳郡 60平米戶型 北海競爭環(huán)境分析 國泰大廈 項目名稱： 國泰大廈 項目地址 ：北部灣東路 22號 (東都百匯商城往西 80米 ) 投 資 商： —— 開 發(fā) 商： 北海銀基房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 銷售狀態(tài)： 在售 單價： 起價 :3388元 /㎡ 商業(yè)價格： 1100015000元 /㎡ 戶型概況： 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 去化 :90% 中間層價格： 3860元 /㎡ 主力戶型： 二房 總建面積： 15918 ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 180 優(yōu)惠方式： 一次性付款 95折，按揭 96折 北海競爭環(huán)境分析 北海樓盤普遍產(chǎn)品設(shè)計水平不高。 北海競爭環(huán)境分析 城東板塊 ?北海城市東部板塊集中在北海大道東段、廣東路、上海路、深圳路開發(fā)，城市生活配套較完善，外來人口比較多，政府規(guī)劃建設(shè)公司總部“后花園”居住區(qū)； ?近期規(guī)劃新增居住用地 50公頃，并規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房； ?產(chǎn)品類型目前多層和高層 ?大部分樓盤住宅起價不低于 3000元 /㎡ ，最高價突破 5500元 /㎡ ； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)； ?這個板塊外來消費人群所占比例略高，隨著房價逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消費潛力將被激發(fā)； ?并且由于東臨北海核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，北聯(lián)鐵山港，有條件成為本地市民及外來就業(yè)人員理想的置業(yè)區(qū)域。 ?樓盤住宅起價一般不低于 2500元 /㎡ ，最高價基本已突破 3500元 /㎡ ，樓層景觀差價一般在 50元 /㎡ 之間； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 ?政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)，有銀灣花園、大益花園、碧桂華庭、北?；▓@、濱城公寓，在建的項目有嘉和麗景，多為中端多層公寓。 北海競爭環(huán)境分析 城西板塊 ?北海城市西部板塊分兩個區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國家級北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房。 北海競爭環(huán)境分析 南部板塊 ?南部板塊為在四川路南段與廣東路南段之間、金海岸大道與西南大道之間，是未來城市發(fā)展的重心，隨著行政中心的南移及銀灘的開發(fā)，金海岸大道及廣東路兩側(cè)地塊具有極大的投資價值，有條件建設(shè)中高端產(chǎn)品； ?目前市政設(shè)施及生活配套不完善，樓盤主要在云南路與四川路兩側(cè)，產(chǎn)品類型有高容積率的度假公寓及多層低容積率的別墅社區(qū)及普通住宅，產(chǎn)品參差不齊； ?由于目前爛尾樓盤較多，整體品質(zhì)不高，有 4000元 /㎡ 以上的海景房，也有低于 2021元 /㎡ 多層及別墅，呈兩級分化； ?樓層差價一般在 50－ 80元 /㎡ 之間，景觀差價一般在 80－ 100元 /㎡ 之間；目標(biāo)客戶群主要針對外地投資置業(yè)人群； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)、市中心戶外廣告、旅游景點路牌廣告。 ?中心區(qū)域地價高，產(chǎn)品類型大部分是以高層為主的商住樓，還有以商務(wù)辦公為主題的商務(wù)公寓，如北海大道中段的明麗商務(wù)中心、格林云天；商業(yè)開發(fā)也集中在此板塊，如海洋購物廣場；樓盤均價在 4300元 /㎡ 左右，樓盤單價最高價突破 6000元 /㎡ ，樓層差價一般在 6090元 /㎡ 之間； ?促銷策略還是采用比較傳統(tǒng)的房價折扣手法，一般是按揭付款給 ，一次性付款給 ； ?由于地處中心地段，人流量較大，較少運(yùn)用戶外媒體宣傳，甚至樓書及圍墻廣告都是簡單設(shè)計。新城板塊內(nèi)有馮家江，南接銀灘旅游區(qū)，地理及自然環(huán)境優(yōu)越，可以預(yù)見新城板塊將形成北海高尚社區(qū)群。） 北海市場環(huán)境分析 可以推導(dǎo)出 :新政對北海市場影響較大 ,隨著物業(yè)稅的出臺 ,以目前北海市場情況 , 投資者很可能撤出市場 .大量物業(yè)拋售 ,造成供求關(guān)系失衡 . 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對本項目有利因素 ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ? 從房價收入比和人均居住面積等指標(biāo)來看，北海市房地產(chǎn)市場上漲空間不大 ? 北海市房地產(chǎn)隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)將成為住宅供應(yīng)稀缺區(qū)域 ? 小高層、高層產(chǎn)品已被接受 . 本地人更傾向于市中心樓盤 . ? 產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細(xì)節(jié)注重不足。（一般區(qū)域 3500元 /平米。而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓，新房銷售價都在 3000元左右，部分樓盤超過 4000元。由于當(dāng)?shù)厣唐纷》夸N售價格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，交易量的萎縮反映出購銷雙方對市場的心理預(yù)期。 ?“提高第二套住房按揭首付”的政策對北海市影響較明顯，統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房僅１７３套， 十一 期間的１０月３日到５日，成交為空白。 北海市場環(huán)境分析 房價收入比和房地產(chǎn)投資占 GDP比重 —— 北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大 ? 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 1： 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 北海房地產(chǎn)房價收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間 2021年 房價收入比 房價收入比小于 4 房價收入比 4～ 9 房價收入比9～ 11 房價仍然有較大上漲潛力 房價平穩(wěn)，上漲空間不大 房價偏低 房價收入比12 房價過高警戒線 房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性 以一家三口每戶購房面積約 100平計算 2021年 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資/ GDP 39.2 313.88 11.5% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 北海房地產(chǎn)投資占 GDP的比重適中，說明房地產(chǎn)市場已逐漸成熟，上升空間不大 北海市場環(huán)境分析 新政對北海房地產(chǎn)造成一定影響，外地投資客萎縮，本地富裕原住民不再購買。房屋施工面積為 方米，下降 %，其中住宅面積為 ，下降 %，辦公樓面積為，下降 %，商業(yè)營業(yè)用房面積為 平方米，下降 %。 北海市場環(huán)境分析 0 08 、 09年北海房地產(chǎn)供銷情況 ,09年投資下降 土地交易價格（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房屋建筑施工面積（萬 ㎡ ） 房屋建筑竣工面積（萬 ㎡ ） 商品房銷售面積（萬㎡ ） 商品房銷售額（億元） 2021年 45～ 258 2021年一季度 北海市房地產(chǎn)行業(yè)在 0508年顯得異?；钴S ,供應(yīng)量急劇增加 ,造成 08年下半年交易量下降 ,市場觀望情緒較濃 . ? 08年房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 %；商品房銷售面積 118萬平方米，交易額 ? 12月完成開發(fā)投資 元，下降 %。 ? 說明北海房子價格基數(shù)低，仍有大量外來客認(rèn)為便宜、可投資。 ? 別墅和平價公寓、平價洋房暢銷。 ? 每個樓盤銷售都不錯，基本銷售達(dá)到 6070% 。 ? 北海目前在售樓盤有 30多個，遍布各區(qū)域。 北海市場環(huán)境分析 0 08 、 09年北海房地產(chǎn)價格情況 ?07年 3月份起，北海房價漲幅持續(xù)居全國首位 (1720%)