房地產(chǎn)金融講義第3章-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 21:46本頁(yè)面
【正文】 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無(wú)效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請(qǐng)求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí) 。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但 涉及到對(duì)抵押房屋任何改變（包括實(shí)體和權(quán)益）的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 （參見(jiàn)圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3— 3。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來(lái)的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉進(jìn)來(lái)的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。雙方通過(guò)不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復(fù)利值 累積復(fù)利值 累積復(fù)利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 0 1 1 1 0 ⑴ 還款額的計(jì)算 借款 50萬(wàn)，分 25年還清（即 300個(gè)月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額 月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計(jì)算 計(jì)劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個(gè)月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個(gè)月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 貸款利率為 10%的月本利和因子見(jiàn) P55。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為
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