【正文】 。 租售策略 ● 分層或分片出租模式 與整體出租模式相 似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。 ● 會展平臺： 依托多功能會議中心，舉辦不同層次與規(guī)模的國內(nèi)醫(yī)學(xué)技術(shù)會議中心以及醫(yī)藥行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)性地位企業(yè)的新成果發(fā)布會，起到市場推廣的示范作用。按照湘潭高新區(qū)的特征，這些功能性平臺包括： ● 創(chuàng)新平臺： 湖南三和醫(yī)藥物流中心是國內(nèi)大型醫(yī)藥廠家集聚地，通過醫(yī) 藥各大公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)的引入，構(gòu)造創(chuàng)新平臺。 我們認為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機構(gòu)等手段來實現(xiàn)。 三是要突破項目在房產(chǎn)領(lǐng)域營銷推廣上的局限，以產(chǎn)品差異化為原則，塑造湘潭醫(yī)藥物流功能上的“中心”、湘 潭區(qū)域的標(biāo)志形象。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃、 三和商務(wù) 大廈的設(shè)計配套及相應(yīng)的扶持政策來看，三和商務(wù) 大廈具備與國際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。與政府部門相配合，使湘潭區(qū)域內(nèi)有一定知名度和實力的客戶能夠接受這種具有高規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)特征的高端產(chǎn)品； 二是要打造 三和商務(wù) 大廈“ 三和醫(yī)藥物流中心 首席商務(wù)旗艦”，“醫(yī)藥精英匯聚之地”的概念與整體形象，迅速形成集聚效應(yīng)。必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目 標(biāo)。 但我們也客觀地看到， 三和商務(wù) 大廈面臨著金橋甲級商務(wù)樓市場、開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭態(tài)勢，同時更受到湘潭新城區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)的制約與影響。 三和商務(wù)大廈 的目標(biāo)客戶應(yīng)以不同的客戶層面加以區(qū)分。鑒于此， 三和商務(wù)大廈 的市場定位 ，理所當(dāng)然的應(yīng)該呼應(yīng)湘潭高新區(qū)未來達成的目標(biāo)，成為醫(yī)藥企業(yè)匯聚之地。 三和商務(wù)大廈 是湘潭高新區(qū)唯一標(biāo)志性建筑，它具有鮮明的醫(yī) 藥物流科技屬性，因此， 三和商務(wù)大廈 的市場定位應(yīng)有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓，其目標(biāo)群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓的目標(biāo)群定位，成為國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)的集聚地，打造 三和商務(wù)大廈 商務(wù)旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應(yīng)。 (二 )形象定位 三和商務(wù)大廈 坐標(biāo)建筑 三和商務(wù)大廈 精英之地 支持點： 三和商務(wù)大廈 位于湘潭高科技園區(qū)的核心區(qū)域，總建筑面積 52021 平方米，是 三和商務(wù)大廈 區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲級商務(wù)樓，以 69 米的高度成為三和的形象坐標(biāo)。 2)、 三和商務(wù)大廈 在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于 40%， 三和商務(wù)大廈 周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造健康的人性化商務(wù)環(huán)境。因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務(wù)樓，三和商務(wù)大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力，相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略； 其二、三和商務(wù)大廈在制定相應(yīng)的銷售策略時，應(yīng)與湘潭高新區(qū)科技園的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于金橋商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤的銷售策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標(biāo)。醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，三和商務(wù)大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)的首選目標(biāo)之一。 項目機會點 ● 湘潭高新區(qū)科技園是湘潭的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具 有無可替代的優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)的精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術(shù)成果孵化的示范基地，是醫(yī)藥交易的大平臺。 （ 1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭 ● 金橋開發(fā)區(qū)板塊 —— 金橋商務(wù)樓雖然比三和早，已形成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過租售率，租售客戶不多。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠不及老城區(qū)。 ● 導(dǎo)向優(yōu)勢 —— 湘潭高新區(qū)科技園目前具備了三大導(dǎo)向性優(yōu)勢，一是 5 年之內(nèi)，要建成中國知名、湖南一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)方向與目標(biāo)十分明晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導(dǎo)向優(yōu)勢；三是湘潭市政府“聚焦新城區(qū)”戰(zhàn)略和建設(shè)湘潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導(dǎo)向性政策優(yōu)勢。作為湖南首個第三方醫(yī)藥物流中心，交通便利，可謂四通八達， 是 “ 長株潭 ” 經(jīng)濟圈的核心區(qū)域。 中心位于 湘潭市新城區(qū) ， 芙蓉東路與茶園路交匯處。 ● 配套優(yōu)勢 —— 三和商 務(wù)大廈的附近 形成了以新的市政府為中心的高尚社區(qū)。 ● 功能優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈的應(yīng)運而生，呼應(yīng)了高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和配套功能，同時也呼應(yīng)了高新區(qū)建設(shè)知名高科技園區(qū)的高起點定位，目前園區(qū)內(nèi)“產(chǎn)－學(xué)－研”一體化的功能框架已基本形成，醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥高科技人才、醫(yī)藥研發(fā)機構(gòu)已產(chǎn)生集聚效應(yīng)，這為三和商務(wù)大廈的全面招商奠定了重要基礎(chǔ)。 三和商務(wù)大廈是在湘潭市政府“三大物流”的戰(zhàn)略背景下，為增強湖南醫(yī)藥物流的服務(wù)功能與配套功能而興建的。建筑分類一級。是新一帶高品質(zhì)寫字樓 該樓建筑面積 52021 平方米，為 17 層建筑物。 (二 )、項目簡析 三和商務(wù)大廈是三和 醫(yī)藥商業(yè)廣場的主樓 是融辦公、交易、展示、商務(wù)于一體的建筑群體。 其二，由于湘潭甲級商務(wù)樓客觀上受城市區(qū)域位置和功能定位的局限，以及商務(wù)樓市場個性化需求的凸現(xiàn)，其市場發(fā)展是不平衡的，開發(fā)區(qū)商務(wù)樓市場租售率遠不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次形成了“梯度型”結(jié)構(gòu)，對開發(fā)小區(qū)未來商務(wù)樓市場發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約。 第二梯度 —— 新城區(qū)商務(wù)樓板塊： 以金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已