居住規(guī)劃-技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)案例-文庫吧資料
2025-05-22 23:14本頁面
【正文】 金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款 ? 利率比一般房貸低 1%以上，但貸款金額有一定的限制。這些比率規(guī)定每年公布一次 ? 住房公積金按照國家規(guī)定的利率計息 ? 員工離休、退休、完全喪失勞動力者可領(lǐng)取住房公積金的余額 住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率 ? 來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示， 2021年實際繳存職工人數(shù)為 ，覆蓋率僅為 ％。目前的提撥下限為各 5%，上限為各 12%，依據(jù)各城市的狀況個別訂定。但使用權(quán)可有償出讓。 ? 1998年以后，停止福利分房，實行住房分配貨幣化 ? 1998年 6月，國務(wù)院頒布了 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知 》 ，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的新政策。 ? 1978年到 1998年，房產(chǎn)制度逐步、漸進(jìn)的變革 ? 1987年 9月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓，拍賣中國第一塊土地，揭開了土地市場化的序幕。 二手房 與 期房 的考慮因素 ? 期房 價格 = 現(xiàn)房 價 購置期房到交屋間租屋現(xiàn)值 ? 購現(xiàn)房可現(xiàn)住 , 購期房可能同時繳貸款與租屋 ? 二手房價格 =新成屋價 *(1折舊率 *使用年數(shù) ) ? 同一區(qū)域 現(xiàn)房 價每平米 1萬 ,年租金每平米 600元折現(xiàn)率 3%,2年交屋 ,期房 價 =10000元 PV(3%,2, 600, 0,1)=10000元 1183元 =8817元 ? 折舊率 2%使用 10年的二手房 =10000*(12%*10 ) = 10000元*80%=8000元 我國房產(chǎn)制度的變革情況 ? 1978年改革開放以前 ? 房產(chǎn)為全民所有制，由國家或國營事業(yè)為主的企業(yè)管理與分配。 ? 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出 。 ? 若購屋的年成本率一樣為房價的 5%，市區(qū)住宅每年住的成本為 5萬，郊區(qū)住宅為 。 住與行的成本分析 ? 比較兩個方案，一個是市中心公司旁住宅， 100平米單價 1萬，總價100萬。新房貸款需求 =總價 1000000元 307497元 =692503元。 ? 第二段 :35歲到 45歲還貸款，購房后所需的年供額=PMT(6%,20,0,300000)=26155元。貸款六成。購屋不是理財?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全用來支應(yīng)購換屋需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準(zhǔn)備充分前暫時租屋。此時要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無 10萬，及未來是否有負(fù)擔(dān) 60萬房貸的能力。 需求面積＝可負(fù)擔(dān)房屋單價 換房能力概算 ? 需籌自備款 =新房凈值 舊房凈值 =(新房總價 新房貸款 )(舊房總價 舊房貸款 )。一般人依房貸負(fù)擔(dān)計算的房價的上限，約為年收入的 58倍。這是以前幾年只繳利息來算，若本利平均攤還還要低些。如何概算房屋總價負(fù)擔(dān)能力呢 ?可以下列公式概算 : ? 可負(fù)擔(dān)房價 =((年收入 x 負(fù)擔(dān)比率 )/ 房貸利率 )/貸款成數(shù) ? 如年收入 10萬 ?其中 30%可用來繳房貸 ?假設(shè)自備款的機(jī)會本也以房貸利率計算，房貸利率 6%，貸款成數(shù) 70%，可負(fù)擔(dān)房價 =((10萬 X 30%)/( 6%))/70%=，為年收入的。 租購屋決策影響因素 ? 何時購屋劃算 ? 1. 自備款機(jī)會成本低 ? 2. 房貸利率低 ? 3. 房屋持有成本低 ? 4. 房價預(yù)期漲幅高 ? 折現(xiàn)率 =自備款比重 *自備款機(jī)會成本率 +房貸比重 *房貸利率 ? 注意預(yù)期房價較難掌握，購屋現(xiàn)值確定性低 ? 何時租屋劃算 ? 1. 房租漲幅低 ? 2. 租房押金低 ? 比較租屋與購屋時最好是以購屋的折現(xiàn)率來計算租屋現(xiàn)值，比較公平 ? 若有一份已明定房租漲幅的長期合約，租屋現(xiàn)值的確定性高 年收入概算法 ? 購房前自備款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)十幾二十年。居住規(guī)劃 中國建設(shè)銀行遼寧省分行 張賀非 ? 為什么要做居住規(guī)劃 ? 租或購的決策 :成本法與凈現(xiàn)值法 ? 購換房規(guī)劃 :，根據(jù)生涯的需求做逐步換房房涯規(guī)劃 ? 我國的購房制度 :從土地制度、福利分房、到經(jīng)濟(jì)適用房到商品房，住房公積金 介紹 ? 房產(chǎn)投資計劃 :不動產(chǎn)估價的方法 與 供需分析 學(xué)習(xí)目標(biāo)與知識點 為什么要做居住規(guī)劃？ ? 若不事先規(guī)劃，可能有如下的情況發(fā)生： – 陷入低自備款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子 – 沒有考量未來的收入與支出的變化，購屋夢功敗垂成 – 沒有房涯規(guī)劃的
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