【正文】 但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化 ?資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣。 ” （東莞三正酒店） ?未能充分利用自然資源： “ 深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期內(nèi)很難改善提升 ”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沒有合適的選擇。 54 珠三角整體旅游市場開發(fā)相對(duì)滯后，無法滿足龐大的消費(fèi)需求 ?山 /文化資源并不強(qiáng)勢 ?海資源素質(zhì)相對(duì)有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重 個(gè)人休閑短假市場 商務(wù)會(huì)議市場 ?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “ 深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走 ” （香港興業(yè)） ?旅游活動(dòng)單調(diào)： “ 珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。 52 本地休閑自住類旅游度假區(qū) —— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄 項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng) 運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂 深圳本地及香港客戶 GOLF 廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀? 休閑 /保健 從化本地客戶 溫泉 廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場，簡易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF 深圳麒麟山莊 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光 佛山南國桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限 娛樂 /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城 深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣 娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園 珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難 娛樂 珠海大眾客戶 濱海 廣州橫檔島 大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái) 深圳光明農(nóng)場 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè) 香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀? 休閑 /常住 /會(huì)議 居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF 深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF 海口美視高爾夫 相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員 休閑 海口客戶 濱海 /GOLF 珠三角市場供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2. 由于缺乏競爭性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。 3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來 1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。 2. 歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人臵業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。 49 巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境 惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和空間 惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布 產(chǎn)業(yè)對(duì)城市和旅游的影響 惠州人對(duì)沿海物業(yè)的臵業(yè)需求 城市群對(duì)惠州物業(yè)的投資需求 惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境 惠州的市場需求環(huán)境 稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況 本地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。 5. 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的臵業(yè)要素。 3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。 48 小結(jié) 1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。 棕櫚島在香港知名度很高，惠陽和香港的聯(lián)系很密切，惠陽人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購買客戶是通過新世界在香港的客戶資源。 棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國際學(xué)校一所。 2021年和 2021年中海殼牌與新世界在惠陽簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。 2021年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購 ,在進(jìn)行認(rèn)購的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價(jià)人民幣 16,000元之新紀(jì)錄。 ?新世界全國性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。 ?每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。 47 新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源 ?棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。 ?突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購買力較低。 ?在 2021余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。 —— 珠三角客戶 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70% 72%59%70%52%50%35%58%46%40%36%17%0%50%100%150%200%250%廣深 北京 天津景觀價(jià)格服務(wù)水平舒適度巽寮灣的酒店太差了，沒有度假的感覺，還不如一般的商務(wù)酒店，讓人不想再去第二次。 ?景觀和價(jià)格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。其次是價(jià)格。 —— 觀瀾高爾夫球會(huì) 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。 ?結(jié)合對(duì)總價(jià)的調(diào)查看，小面積別墅更受個(gè)人休閑客戶青睞。 36%46%34%24%26%42%54% 64%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津區(qū)域和項(xiàng)目的投資價(jià)值物業(yè)管理景觀享受客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?相對(duì)于第一居所來講，第二居所對(duì)于景觀更為注重。 —— 上海客戶 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角太遠(yuǎn)了，坐飛機(jī)本身就是很辛苦的事情。 ?因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購買需求。 42 由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角 ?成本包括經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。 ?一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價(jià)在 60萬以下。 41 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 ?超過 15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購買意愿在 100萬以上。 40 旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件 市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時(shí)車程內(nèi)， ，最短距離 100km 連接發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深 Y 人均 GDP超過 5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4. 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。 2. 香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載 海南博鰲 泰國普吉島 旅游區(qū)域面積 40km2 540km2 日游客容量 15000 35000 巽寮 旅游時(shí)段：旺季： 120天，過渡季 120天，傳統(tǒng)淡季 125天 規(guī)劃面積 20km2 稔平半島面積 700km2 巽寮項(xiàng)目年游客容量約為 250萬人 巽寮日游客量 900010000人 日容量利用率：旺季 100%；過渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn) 1520萬人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率 目標(biāo)個(gè)人游市場總量為： 230萬人次 巽寮灣的環(huán)境承載力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84%74%67%54%44%50%0%20%40%60%80%100%120%140%160%廣深 北京 天津海邊自然山水風(fēng)景城市群旅游地選擇偏好調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 惠府 [2021]127號(hào)文件 《 加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見 》 60%40%泛珠三角其他泛珠三角的旅游市場機(jī)會(huì) 資料來源： 2021廣東國際旅游展覽會(huì)備忘錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國際游客基本從香港入境，對(duì)內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認(rèn)識(shí)有限，可以結(jié)合香港的國際知名度、廣州舉辦大型展會(huì)的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開發(fā)聯(lián)動(dòng)旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點(diǎn)介紹給世界各國游客，深度挖掘泛珠 “ 9+2” 各地區(qū)的旅游資源 。 2371382237香港游客外 國 游客澳 門 游客臺(tái) 灣 游客本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是開通航道是比較容易的。 但是目前巽寮開發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。 ?歷史上惠州與香港在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系上一直血脈相承，消費(fèi)習(xí)慣受香港影響深遠(yuǎn)。 34 CEPA使得香港對(duì)惠州的輻射作用進(jìn)一步加強(qiáng) ?香港在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色，港資企業(yè)占外資的 70%以上。 ?調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占 70%和 40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。 廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng) 資料來源： 《 廣州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 深圳統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、《 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 563005927142021236420100002021030000400005000060000廣州 深圳 東莞 惠州 685050010001500202125003000350040004500廣州 深圳 東莞 惠州 %%%13%%%%57%%%%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%深圳廣州東莞惠州 人均 GDP GDP 珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一 廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品： ?石化 ?食品 ?硬件產(chǎn)品 ?家具 ?IT和電氣 ?建材 ?洗滌 ?鐘表 ?玩具 ?出版 ?軟件研發(fā) 2021（ 17）各省份工業(yè)增加值 050100150200250300350400450500R m b b n廣東 江蘇 上海 浙江 山東金融 貿(mào)易 港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前，廣東省出口貿(mào)易占全國 28%， 是江蘇、浙江和山東的總和。 29 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 旅游度假消費(fèi)市場需求趨勢 香港對(duì)周邊旅游市場的影響 泛珠三角的旅游市場機(jī)會(huì) 城市群旅游地選擇偏好調(diào)查 巽寮灣的環(huán)境承載力粗算 旅游度假需求分析 度假臵業(yè)需求分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開發(fā)第二居所的條件分析 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例學(xué)習(xí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 學(xué)習(xí)內(nèi)容 182。 25 數(shù)據(jù)圖表示例 ?低 ?低 ?高 ?高 附加值 可 行 性 ?低 ?鼓勵(lì)發(fā)展 ?伺機(jī)發(fā)展 ?限制發(fā)展 ?高 可 行 性 汽車及零部件 都市產(chǎn)業(yè) 光機(jī)電 電子信息 生物醫(yī)藥 房地產(chǎn) 物流 商業(yè)服務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 電子信息 制造業(yè) 汽車制造業(yè) 會(huì)展業(yè) 電器機(jī)械 制造業(yè) 物流 商業(yè)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 都市產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)未來 體育休閑 產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) ?低附加值加工 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北小營鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人 北小營鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年南彩鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年初中66%高中23%大專10%本科1%人口教育程度結(jié)構(gòu)圖 資料來源：北小營鎮(zhèn)政府。 24 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ： ?