【正文】 行綜合運(yùn)用。 本項目總體價格制定以本項目的競爭市場價格和本項目成本售價為主要依據(jù)。 （二）定價原則 制定切實(shí)可行的市場價格。本項目在位置與發(fā)展商品牌上有其它項目所不具備的優(yōu)勢，加之項目的中高端定位，故入市價格不能過低，在排號期間可以適當(dāng)虛高價格，使得本項目在日后的銷售過程中具有：較強(qiáng)的市場競爭力、先購者的物業(yè)升值、提高開發(fā)商及項目的市場口碑，為項目中后期的商業(yè)部分推廣打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、入市時機(jī)選擇 依照施工進(jìn)度、售前準(zhǔn)備工作、市場情況等綜合因素，其入市時間暫定為： 2021 年 3 月份售樓中心裝修完畢進(jìn)行形象展示及客戶積累， 5月初按計劃取得“預(yù)售許可證”后開盤。 三、營銷環(huán)境營造 營銷環(huán)境的營造，是廣告的有益補(bǔ)充，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果的作用。 二、公關(guān)活動策劃 在銷售期內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況舉辦多種公關(guān)活動，可以穩(wěn)定老客戶，發(fā)展新客戶，展示公司形象實(shí)力和口碑，提高項 目知名度。 ? 局部樣板環(huán)境：需增加內(nèi)容 廣告宣傳策略（ 詳見《廣告推廣方案》 ） 在市場調(diào)查的結(jié)論之上，結(jié)合本項目的地域性特征，項目采取以戶外廣告、報紙廣告為主要宣傳方式，公關(guān)促銷活動、展示會等宣傳方式為輔的宣傳方式。 ? 工地氣氛：利用彩旗、氣球布幅等布置 ，大型廣告牌烘托工地?zé)狒[氣氛。內(nèi)容主要是樓盤名、樓盤標(biāo)識、銷售熱線、開發(fā)商、承建單位、設(shè)計單位、樓盤賣點(diǎn)等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，用以裝飾現(xiàn)場、烘托氣氛，加深客戶對項目的印象的目的。 工地 是客戶最為關(guān)注的地方，是宣傳經(jīng)濟(jì)和有效的場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、工地現(xiàn)場 和局部樣板環(huán)境 包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。樣板房的設(shè)計和建造，體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)理念和居住設(shè)計觀念 。 ? 挑選 1— 2 種主力戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置樣板房，樣板房的裝修應(yīng)營造出一個真實(shí)的居家環(huán)境，并通過設(shè)計師的匠心，使原本單調(diào)或者有缺陷的空間，變成一個充滿生機(jī)，實(shí)地而又溫馨的“ 家 ” 。 建議在項目正式開盤亮相前，項目的 配合元素基本 完成，加上售樓處形象的呼應(yīng)和烘托，提前將 “ 天盛 ? 主要銷售道具 ：展板（項目區(qū)位圖、規(guī)劃圖、項目形象）、模型（一個全區(qū)整體規(guī)劃模型、各種戶型模型）、各種印刷品（樓書、戶型單張、 DM單） 、音視頻（背景音樂） 等。 （ 5）辦公區(qū) 項目管理人員和財務(wù)人員辦公場所。 （ 3）客戶洽談區(qū)、簽約區(qū) 為客戶進(jìn)行項目情況介紹、房款計算、業(yè)務(wù)咨詢、確定其所選房號， 進(jìn)行排號、認(rèn)購或簽訂合同等的區(qū)域。 處進(jìn)門后最醒目處。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。位置確定于售樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。結(jié)合項目的時間節(jié)點(diǎn)安排，建議售樓處在 2021年 3月前完 成裝修并投入使用 。 ? 配合元素 ：配合元素是售樓處最有效的構(gòu)成要素，工地圍墻、社區(qū)大門、工程形象、樣板間都是促成銷售的關(guān)鍵。 ? 引導(dǎo)元素 ：為了使看房客戶在最短的時間來到售樓處，在項目沿線增加戶外引導(dǎo)指示牌和燈箱，具體位置詳見《廣告推廣方案》。 我公司已從營銷策劃的角度提出了平面布置方案， 具體的 實(shí)施 方案應(yīng)由專業(yè)設(shè)計和裝修公司根據(jù)具體情況和 開發(fā) 公 司要求提供。 ? 裝修風(fēng)格元素 ：由于本項目售樓處的地理位置特殊，不太可能像一些品質(zhì)樓盤售樓處那樣，綠化、景觀樣樣齊，只有 在裝修設(shè)計風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)樓盤的內(nèi)涵。 ? 交通元素 ：建議在離售樓部最近處留有停車場位，便于組織交通動線。作為本項目的重要渠道，其構(gòu)成要素為： ? 位置元素 ：為了展現(xiàn)項目的形象，售樓處應(yīng)建在項目最明顯的位置，場地面積以 100200平米 為最佳，由于本項目所處位置相對較 好 ，故最佳位置應(yīng)選擇離項目較近，人氣、人流較足的地方，如在 航天北路進(jìn)入項目的入口處位置 ，一方面臨近項目，可以在售樓部到項目之間的街路設(shè)置醒目的指示牌、廣告牌 吸引客戶 ；另一方面在該處選擇 地點(diǎn) 作為售樓部，人氣、人流較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） VI統(tǒng)一視覺形象識別策略 本項目的 VI設(shè)計是本案銷售的一個重要環(huán)節(jié)，它對本項目開發(fā)主題概念、營銷理念、品牌形象都起著十分重要的作用，因此，在本案的營銷策劃執(zhí)行開始就必須確定。商務(wù)中心”的“高品質(zhì)”一方面是應(yīng)由戶型、外觀、配套硬件的新穎、時尚、完善來補(bǔ)充，另一方面應(yīng)體現(xiàn)在本項目建成后，區(qū)域發(fā)展的無限前景上。商務(wù)中心”所處區(qū)位雖然具備 了便捷的交通，緊挨成熟商業(yè)圈，但由于其周邊大部份是普通住宅（有些比較破舊）和廠房 —— 所以“天盛商務(wù)中心”項目是成都天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“天盛花苑”、“天盛 四、項目資源分析 區(qū)域位置優(yōu)勢：項目處于成熟航天生活區(qū)的絕版位置，有完善的基本生活配套和良好的居住環(huán)境； 交通優(yōu)勢：本案方便快捷的交通是對項目（特別是商業(yè)部分）的推廣起到支撐的重要因素之一； 品牌支撐優(yōu)勢：開發(fā)商特殊的背景和良好的品牌形象是其它項目所不具備的重要優(yōu)勢之一，對項目前期推廣將起到重要的 支撐作用； 產(chǎn)品的均好性設(shè)計：本項目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上做到了較高的均好性，盡可能的規(guī)避了項目因產(chǎn)品設(shè)計上的硬傷而導(dǎo)致的推廣不暢； 高起點(diǎn)，高定位規(guī)劃與推廣：開發(fā)商從一開始就有意識的將項目塑造成為該區(qū)域乃至龍泉的高品質(zhì)樓盤，從而奠定了項目較高的形象，為項目的營銷推廣打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。到天盛公司售樓處咨詢的客戶，無論住宅還是商業(yè)，來自航天生活區(qū)內(nèi)部的客戶占主要部分，其次是成都和龍泉本地客戶，與我們前期提交的目標(biāo)客戶群分析結(jié)果相符。產(chǎn)品戶型配比與意向需求有差異。隨著項目的進(jìn)展和正式對外宣傳，知名度和美譽(yù)度加強(qiáng)，其它區(qū)域客戶會不斷增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 06 年隨著市場的發(fā)展，土地價格提高，電梯公寓會越來越多，預(yù)計會與多層住宅形態(tài)平分天下。 （ 4） 05年拍賣土地預(yù)計在 06年推向市場的項目： 勁力蔚藍(lán)花城 C區(qū) 4期 ：位于龍工南路蔚藍(lán)花城 A區(qū)與 B區(qū)之間，占地 114畝，土地拍賣價為 134萬元 /畝；將于今年下半年做形 象宣傳。 人和世家： 位于龍泉文景路，由 2棟 11+2的電梯公寓， 4棟多層組成，多層對外均價 2180元 /㎡，電梯公寓暫時未發(fā)售。劍橋麗景 ：為國一集團(tuán)預(yù)計 06年 月開始形象展示， 月正式開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。招商策略為零星招入以服裝為主要業(yè)態(tài)的百貨商家，前期免租 46個月，目前已有 80%的百貨商家進(jìn)場，但由于項目本身的不足，開發(fā)商沒有投入進(jìn)行商業(yè)炒作，經(jīng)營情況不好，商家意見很大。 錦宏時代廣場： 該項目在龍泉是一個非常特殊的項目，其商業(yè)部分的銷售和招商值得“天盛 金色極地： 住宅部分的銷