【正文】 元 樓。總建筑面積 37228 ㎡，其中住宅建筑面積 30240 ㎡，配套設(shè)施建筑面積 1388 ㎡。本項(xiàng)目戶型均為 100㎡以下的小戶型，共 512 套，居住人數(shù) 1587 人，總建筑面積 37228 ㎡，其中住宅建筑面積 30240 ㎡；配套設(shè)施建筑面積 1388 ㎡。結(jié)合《 大通湖區(qū) 總體規(guī)劃 20202020》和城市建設(shè)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃，確定 原金盆 紡 紗廠職工住宅小區(qū)（棚改項(xiàng)目）設(shè)置 一 種戶型： 70 ㎡戶型 ， 規(guī)劃總戶數(shù)為 512 戶。在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，要參照 益陽 市經(jīng)濟(jì)適用住房或 廉租房的戶型建筑面積，在充分考慮當(dāng)?shù)鼐用褡》繉?shí)際情況、財(cái)政和居民收入水平的基礎(chǔ)上加以確定，配套設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民入住的基本要求。此次由 益陽大通湖區(qū)金盆 紡 紗 廠 留守處 統(tǒng)籌，針對(duì) 原 國營金盆農(nóng)場紡紗廠 512 戶土木結(jié)構(gòu)（棚戶）平房戶進(jìn)行棚戶區(qū)改造，實(shí)行就地安置，共需新建住房 512 套。 現(xiàn) 益陽 市國營 金盆 農(nóng)場紡紗廠 已 改制 ， 原廠 職工無錢購買住房。其中，有房戶 1135 戶，無房戶 88 戶。 （ 4） 棚戶區(qū) 先期 拆遷戶優(yōu)先入住 改造 房。房屋拆遷按照市場價(jià)值評(píng)估后貨幣補(bǔ)償 ， 按有關(guān)文件精神，每戶每月補(bǔ)貼 拆遷過渡費(fèi) 300元，最多補(bǔ)貼時(shí)間不超過 6 個(gè)月。拆遷補(bǔ)償和安置遵循 以下原則和辦法： （ 1） 棚戶區(qū)改造以政府引導(dǎo)，專項(xiàng)資金補(bǔ)貼、 住戶補(bǔ)交差價(jià)、企業(yè)自建和市場開發(fā)相結(jié)合的原則 ； （ 2） 先 建后拆、實(shí) 物安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié) 合、就地安置與異地安置相結(jié)合的原則。 棚戶區(qū)改造建 37228 ㎡ 住宅預(yù)計(jì)需改造資金 萬元，資金來源 三 個(gè)方面： （ 1）區(qū)財(cái)政預(yù)算資金 200 萬元； （ 2）棚戶區(qū)居民自籌 萬元； （ 3） 項(xiàng)目單位 籌 資 萬元 ； （ 4）申請 中央補(bǔ)貼 資金 1024 萬元。由東向西采取先建道路，后綠化，再景觀的順序進(jìn)行。 2020 年 10 月 ，在拆除剩余棚戶區(qū) 住戶的土地上，開工建設(shè) 202套 安置 房，將臨時(shí)安置的住戶遷回。 2020 年 6 月 拆除廠區(qū)東面一片 畝的建設(shè)用地上的雜屋，開工建設(shè) 3 棟 5 層一梯 兩 戶型80 套安置房 ,拆除 棚戶區(qū) 東面 210 戶危舊 住房，即： 首先拆除 建筑 面積12500 ㎡ 的平房和雜屋 ， 其中 ， 80 戶安置在新建的 3 棟 安置 房中 ,其余130 戶暫時(shí)安置在紗廠公共宿舍。 現(xiàn) 狀地塊 棚戶房占地僅 畝， 整體工程在舊址上只能建設(shè)432 套 左右 ，尚缺口建房土地 畝需政府劃撥。 綜上所述， 本項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)大于劣勢和挑戰(zhàn)，主要是 建設(shè)條件充足 ，潛力大 ， 將為項(xiàng)目的成功運(yùn)用和后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 機(jī)會(huì) （ 1）整個(gè) 大通湖區(qū) 缺少綜合服務(wù)水平較高、周邊環(huán)境適宜的居住小區(qū)； （ 2） 項(xiàng)目 地處 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 附近 ， 為工人工作上下班提供里方便 ，帶動(dòng) 周邊其它地區(qū) 的 發(fā)展 ； （ 3） 2020年 湖南 省提出啟動(dòng)以長株潭為中心的 湖南 3＋ 5城市群建設(shè)（即以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁 底、衡陽在內(nèi)的城市群）， 益陽明確定位“長沙后花園” 。本地區(qū)開發(fā)建設(shè)享受《益陽市鼓勵(lì)投 資的若干規(guī)定（政府令［ 2020］ 6號(hào)）》等文件規(guī)定的一系列優(yōu)惠政策。 本項(xiàng)目地塊 毗鄰洞庭湖畔 ，環(huán)境將是 最大的 優(yōu)勢 。 自然的臨水生活歷來都是古今中外所推崇的一種居住方式。 屬亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候 區(qū)，冬季低溫干燥，夏季高溫多雨，年平均降水量為 ，境內(nèi)氣候溫和，熱量豐富，雨量充足、宜農(nóng)、宜牧、宜漁，現(xiàn)以種植糧、棉、蔗為主。東、西、南三面地勢稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高 26米。此后，圍堤并垸和農(nóng)田水利建設(shè)不斷進(jìn)行，逐漸形成今日田疇棋布，溝渠縱橫的人為正向地貌。至清宣統(tǒng)（ 1909— 1911年）時(shí)期，境南、西部相繼形成陸地。 金盆農(nóng)場土地系洞庭湖區(qū)多次地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，加上湘、資、沅、澧四水及長江挾持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤積而成。 金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽運(yùn)河可達(dá)湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。目前，金盆鎮(zhèn)轄 15個(gè)行政村。1962年 11月由中共湖南省委批準(zhǔn)單獨(dú)建制。 項(xiàng)目建設(shè) SWOT 分析 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 金盆鎮(zhèn)始建于 2020年 12月，其前身是原湖南省十三大國營農(nóng)場之一的金盆農(nóng)場。同時(shí)，通過該區(qū)域土地開發(fā) 可刺激造紙、建筑、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新型特色產(chǎn)業(yè)。因此應(yīng)立足自力更生，加大 工礦企業(yè)住房 改造的力度，精心培育高品質(zhì)的商住綜合區(qū)，搞活本地經(jīng)濟(jì)，提高人民的物質(zhì)、文化、生活水平 項(xiàng)目建設(shè)是節(jié)約用地，培育長效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要 當(dāng)前，國家出臺(tái)了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開發(fā)不僅對(duì)城市建設(shè)的影響很大，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用也很大。本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于進(jìn)一步完善 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) 整體功能，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展，而且還有利于集約高效利用土地 資源，并將雜亂無章、存在安全隱患的棚戶區(qū)改造成適合居住的和諧新型職工生活區(qū)，其環(huán)境保護(hù)和改造意義重大。集鎮(zhèn)區(qū)供水、排水、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，正朝向規(guī)模化、商業(yè)化發(fā)展。近幾年， 金盆鎮(zhèn) 公路建設(shè) 速度較快 ，實(shí)現(xiàn)了與 大通湖區(qū) 及相鄰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的對(duì)接。 ”推進(jìn) 城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于帶動(dòng) 房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。 會(huì)議還強(qiáng)調(diào)：“ 積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。 項(xiàng)目建設(shè)是推進(jìn) 城鎮(zhèn)化，提 升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平 的客觀要求 2020 年 12 月 7 日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出， 2020 年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。 2020 年政府工作報(bào)告也指出“?要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?”。 “國十一條 ”文件為 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)控 定下了基調(diào)： “ 遏制房價(jià)過快上漲、打擊投資性購房 ”。實(shí)施 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，既可以有力地拉 動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，保增長、解決社會(huì)就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的意義重大?！睂?shí)施 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，既是一項(xiàng)政治任務(wù)，也是一項(xiàng)實(shí)現(xiàn)公平正義的光榮任務(wù)，有利于幫助 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 困難職工改善住房條件，提高生活質(zhì)量，使他們得到更多實(shí)惠，感受到黨和政府的溫暖。而社會(huì)公平正義，是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)?？偫頊丶覍氃诮衲甑膬蓵?huì)期間說“我們國家的發(fā)展不僅是要搞好經(jīng)濟(jì)建設(shè)，而且要推進(jìn)社會(huì)的公平正義，促進(jìn)人的全面和自由的發(fā)展，這三者不可偏廢。該廠有許多職工及其家屬居住在缺少安全感和舒適感的土坯房中，時(shí)刻面臨著生命安全方面的威脅，而部分職工甚至無房可居，嚴(yán)重影響了家庭和睦、社會(huì)穩(wěn)定。實(shí)施棚戶改造，首先惠及的是廣大棚戶居民，采取各種拆遷安置辦法，將他們從棚戶區(qū)解放出來， 拆遷補(bǔ)償結(jié)合相應(yīng)的政策補(bǔ)助，能很 好的改善、解決棚戶居民的居住問題。 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)公平正義、促進(jìn)社 會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措 棚戶區(qū)現(xiàn)有居民，多為低保戶、工人 、家屬 。 會(huì)議明確 “ 加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度 ” ， 并強(qiáng)調(diào)“ 要加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。為應(yīng)對(duì) 世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī) 的不利影響， 2020 年底中央出臺(tái)了十大措施，這十項(xiàng)措施的第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的根本目的。如此高的人口密度的安置需要大量的資金和房源，這對(duì)棚戶區(qū)改造來講增大了難度。 人口密度高。 房屋質(zhì)量差、安全隱患多。許多地方都是連片的舊屋、老屋、簡易房所占比例較高。 現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 經(jīng)調(diào)查與分析， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 舊房屋房齡長、比例高。由于嚴(yán)重超齡使用，現(xiàn)混凝土構(gòu)件嚴(yán)重碳化，鋼筋外露銹蝕，紅磚風(fēng)化，多棟承重墻出現(xiàn)不少洞穴，更有部分墻體出現(xiàn)寬度為530mm、長度為 30008000mm 不等的縱向裂縫，現(xiàn)已嚴(yán)重危及該區(qū)員工、家屬的生命財(cái)產(chǎn)安全。 金盆紡紗廠 棚戶區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查表 表 21 序號(hào) 戶型（單戶面積） 戶數(shù) 合計(jì) 備注 1 ㎡ 22 979 2 ㎡ 25 1130 3 ㎡ 95 4978 4 180 10044 5 148 9250 6 42 2919 合計(jì) 512 29300 棚戶區(qū)大 部分住宅為上世紀(jì) 80 年代 初建設(shè)的低矮平房 ， 房屋裝修簡單，普遍搭建雜物，采用公共廁所， 使用功能極為不齊， 房屋結(jié)構(gòu)以磚混、磚木為主，總體質(zhì)量差。棚戶區(qū)內(nèi) 95%的住戶都屬于較低收入家庭，家 庭年收入不足 2 萬元。棚戶區(qū)現(xiàn) 有居民 512 戶， 1587 人 ，全部為原金盆 紡 紗廠職工及家屬 。 但是，由于企業(yè)前身國營金盆農(nóng)場紡紗廠職工家屬多、住房條件差、企業(yè)負(fù)擔(dān)重，造成地區(qū)職工住宅棚戶區(qū)問題 一直得不到解決，大大影響棚戶區(qū)居民的生產(chǎn)和生活 ，同時(shí)，隨著房屋使用期的增長，原國營紗廠職工的住房條件也日漸惡劣，成為大通湖區(qū)亟待處理的老大難問題。公司志存高遠(yuǎn)、不斷進(jìn)取建立了“公司 +基地 +農(nóng)戶”的經(jīng)營模式，基地面積達(dá) 萬畝， 廠房占地面積35320 平方米，全廠干部職工 1233 人，擁有紡紗生產(chǎn)規(guī)模 萬錠，年 生產(chǎn)各種純棉紗線 萬噸， 帶動(dòng)了 13400 戶農(nóng)民發(fā)家致富。 日產(chǎn) 400噸的油脂廠、三 星級(jí)賓館正在籌建，預(yù)計(jì) 2020 年 11 月竣工。公司年年被縣工行、市農(nóng)發(fā)行授予 AA級(jí)信用等級(jí)企業(yè)。 金盆 紡 紗廠改制后為 湖南天恩棉業(yè)有限公司 ， 是湖南省公益形象示范企業(yè)、益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、益陽市優(yōu)秀民營企 業(yè)，是集棉花收購、加工、紡紗及棉花貿(mào)易、植物油生產(chǎn)、賓館服務(wù)業(yè)于一體的民營企業(yè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 和意義 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 概括 金盆 紡 紗廠位于 美麗富饒的洞庭之濱 —— 益陽市大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，前身為益陽市國營金盆農(nóng)場紡紗廠，是當(dāng)年益陽市國營骨干企業(yè)和紡織業(yè)龍頭企業(yè)。 在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進(jìn)行。 應(yīng)盡快對(duì) 新征 場地進(jìn)行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況。 本項(xiàng)目綠化率高，建設(shè)場地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾 等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對(duì)環(huán)境無不良影響。 小區(qū) 地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根 據(jù)項(xiàng)目的具體情況， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 其詳見下表： 主要技術(shù) 評(píng)價(jià) 指標(biāo)一覽表 表 11 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指 標(biāo) 備 注 1 項(xiàng)目總用地 畝 原有住宅用地 （地塊 1） 畝 擴(kuò)建住宅用地 （地塊 2） 畝 2 項(xiàng)目區(qū)總拆遷量 m2 29300 3 棚改涉及居民總戶數(shù) 戶 512 4 棚改涉及總?cè)丝跀?shù) 人 1587 5 新建建筑面積 m2 37228 新建 住宅 m2 35840 512 戶 地塊 1(原址新建 ) m2 30240 432 戶 地塊 2（新地?cái)U(kuò)建） m2 5600 80戶 新建公共服務(wù)用房 m2 1388 6 建筑占地面積 m2 6436 地塊 1 m2 5316 地塊 2 m2 1120 7 建筑密度 % 地塊 1 % 地塊 2 % 8 容積率 地塊 1 地塊 2 9 綠地率 地塊 1 % 地塊 2 % 10 總投資 萬元 11 建設(shè)總工期 月 20 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)符合 大通湖區(qū) 城 鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目編制依據(jù) 受 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 的委托， 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院 承擔(dān)了 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告的編制工作。 2020 年 5 月 益陽市 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 委托我院編制《 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》。 按照 中央、湖南 省、 益陽 市 統(tǒng)一安排， 大通湖區(qū) 啟動(dòng)了國有企業(yè)及工礦棚戶區(qū)改造工程 改造工作 ，決定由 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 為項(xiàng)目單位，建設(shè) 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 這是一項(xiàng)順民意、惠民生，有利于擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展、調(diào)結(jié)構(gòu)，一舉多得的重大民生工程。 2020 年 12 月 24 日 ，住建部等 五部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有