【正文】 現(xiàn)，如何制訂出 產(chǎn)品的價格不僅僅取決于開發(fā)商的利潤，更多的是對項目價值的正確估計。 價格策略：大致有三種“低開高走”“高開低走”“平開平走”，一般情況下，價格的制定與銷售控制聯(lián)系緊密，所以往往把價格策略與銷售控制放在一起進行。 通過這種特殊的廣告?zhèn)鞑ネ緩剑皇强梢耘c本市其他高檔物業(yè)一直沿用的以傳統(tǒng)媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區(qū)分，二是這種直接面對客戶的營銷方式，除了可以給本案的目標客戶群帶來近身感受的親切好感外， 制作精良、新穎別致的宣傳資料也會為本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。 但由于電視媒介的投入產(chǎn)出比低于報紙媒介，故我建議在開盤前播出三周時間即可。 CF 片具有視覺和聽覺的雙重刺激，其表現(xiàn)手法可以豐富多采，而且其品位性強、欣賞價值高、感染力強烈 。配合的公關(guān)活動，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱蟮?。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買行動。價格低，聽眾廣，能高頻率的傳播來提高聽眾對項目的認識度。項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。如在大型超市設(shè)置老人坐椅車（或兒童坐椅車）等。 但是此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度 的培養(yǎng)，而長期發(fā)展的房地產(chǎn)項目的品牌形象注重的品牌的親和力和美譽度。相對地，品牌形象宣傳的收益期長但其投入產(chǎn)出比高，而促銷廣告的收效期短但投入產(chǎn)出比低。 ② 保利華都作為大型項目，要注重作好品牌形象的培養(yǎng)。戶外廣告產(chǎn)生收益的時間較長，也更為持續(xù)，故本案保利華都 3 期作為大型長期發(fā)展的項目可大量采用。 因此，基于此我認為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。但實際宣傳量加大形成了規(guī)模效應(yīng)，反而降低了單位風(fēng)險成本。但對于房地產(chǎn)銷售而言，其業(yè)績卻往往有天壤之別。 3 宣 傳 一 、 推廣策略 ① 本案保利華都 3 期的廣告宣傳量在開盤前，要達到一定的飽和度。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住 宅是他們置業(yè)首選。這部分客戶群定向細分如下： ①外來人口在該地置業(yè) 分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。其購房客戶群有較為特殊的一面。此外還通常采取滲透定價，即企業(yè)把新產(chǎn)品投入市場時價格定的相對較低，以吸引大量顧客迅速打開市場，短期內(nèi)獲得比較高的市場占有率。通常采取的方法一般是先通過市場細分，即根據(jù)購買者的購買行為、需要和欲望和購買習(xí)慣，把一個市場分為若干個不同的購買者群體的過程。指除了人員推廣、廣告和公共關(guān)系等手段以外，企業(yè)在國際目標市場上，為了刺激需求，擴大銷售而采取的能迅速產(chǎn)生激勵作用 的促銷措施。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、德芙廣告的策劃書廣告策劃書的撰寫醫(yī)藥公司廣告策劃書等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。 ②把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題 就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。 ③項目三面被樓宇 包圍，景觀被遮擋了一大部分。 ①武漢新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。 ③地處交通主干道雄楚大道和光谷大道交匯點，交通十分便利； ④項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。 ，治安問題多，影響買家心理；機會分析威脅分析 ，貫穿 武漢三鎮(zhèn) 1 優(yōu)勢分析 ①本項目由保利公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。 。 S3. 良好的交通體系； S4. 生活配套齊全。具體如下： 優(yōu)勢分析劣勢分析 S1. 本項目由保利公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。才能克服很多房地產(chǎn)開發(fā)商在定位時僅憑經(jīng)驗的2338歲科技園內(nèi)白領(lǐng) 高新區(qū)企業(yè)職工 中高層管理人員 關(guān)聯(lián)行業(yè)從業(yè)者 城市新移 民 私人企事業(yè)主 自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資 本地先富村民 高校教職工 二 次 置 業(yè) ， 改 善 生 活 品 質(zhì) 以及投資需求 局限性，使其定位更具科學(xué)性的成分。特別是對專業(yè)物業(yè)市場的供求特性進行定量分析，是從總體上把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的脈搏，這也是在某個區(qū)域有限的土地資源條件下提供適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展要求的物業(yè)的有效依據(jù)。 2．市場定位的目的與意義 房地產(chǎn)市場定位不是為定位而定為，市場定位的目的是找準特 定的顧客群，提供特色樓盤，在顧客心目中形成深刻的印象。 ④ 客戶普遍認同周邊的教育資源優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展及自然景觀。 ② 本地消費者對價格的預(yù)期比較高，說明消費者購買力強，項目定價不需過于保守。洪山區(qū)經(jīng)濟加速發(fā)展，一些大企業(yè)大項目落戶將直接推動該片區(qū)樓市的走強，因此可以下結(jié)論未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場總體上保持快速增長態(tài)勢。 結(jié)論 ： 國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，目的在于打擊樓市中存在的泡沫，尤其是投機性炒房市場。 房間面積應(yīng)以 100m2 為主。 （三）、 項目供給特征分析 該項目應(yīng)主要以多層、小高層結(jié)合布局。 二房和三房的喜好面積在 100m2 左右。對高層有一定的抗性。 有一定的經(jīng)濟實力，購買力強。 以自住型購房者為主。 A,調(diào)查區(qū)域內(nèi)的需求量。 一 、市場調(diào)查的作用和內(nèi)容 （一） 市場調(diào)查的作用就是掌握可靠的市場信息，有利于工程項目設(shè)想的產(chǎn)生，克服盲目性，加強自覺性。各國在進行工程項目的可行性研究，都是從市場定位，調(diào)研開始，做好市場調(diào)研，為決策提供科學(xué)依據(jù)。 第二章 市場調(diào)研與定位 1 市場調(diào)研 在現(xiàn)在經(jīng)濟中，市場是大量商品，勞務(wù)，金融流和信息流形成的社會經(jīng)濟聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。 . 在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。 東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修 建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。近 4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。 從 成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14 個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。 (四 )東西湖片區(qū) 2021 年上半年東西湖片區(qū)成交均價為 元 /平方米，較去年同期上漲 元 /平方米，漲幅為 %。 令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。其中商品房住宅共成交 2364 套，較去年下降 %。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。另外，成交方面，古田僅成交 1195套，跌幅居全市之首。其中商品房住宅共成交 1195 套，較去年減少 2609 套，降幅為 %。 預(yù)計不久的將來，武漢內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個中心區(qū)的加快建設(shè)。時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射 。 武漢的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。 出 現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先 xx 中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少 3 成之多，制約了購房者消費 。 從上半年中心區(qū)成交價格來看， 1 至 5 月呈遞增趨勢， 5 月達到價格高峰，為 元 /平方米，隨后 6 月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定 7200 元以上。 保利華都三期 5．區(qū)域?qū)Ρ? 中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房 地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析： (一 )中心區(qū) 2021 年上半年中心區(qū)成交均價為 元 /平方米，較去年同期上漲 元 /平方米，漲幅為 %。全區(qū)版圖面積 570平方公里，戶籍人口 ，常住人口超過 100萬，轄 8個街道 6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 洪山 區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。普遍認為，房價下降的可能性極低，穩(wěn)步小幅增長的可能性極大。不管是項目貸款、開發(fā)貸款、按揭貸款，未來較長時間，都會在銀根緊縮的基本狀態(tài)下，縮中有放，這與國家宏觀調(diào)控具體政策有緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)金融政策將縮中有放、地產(chǎn)基金行業(yè)將得到大幅度推動發(fā)展。房地產(chǎn)投機與股市投機所 表現(xiàn)的都是市場需求的虛假行為，也是房地產(chǎn)泡沫的集中體現(xiàn)。 十八大后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將持續(xù)相當(dāng)一段時間。再者從搜狐焦點的金色城市業(yè)主論壇中看到有人預(yù)測 2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策、土地供應(yīng)、價格壓力、房奴的底線生存等各種因素將把房地產(chǎn)開發(fā)空間從一、二線城市擠壓到三、四線城市，當(dāng)縣級市