【正文】 34 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上； b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水； c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。 枯死植株的挖除 結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整； 枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審 批，任何部門與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。 補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來(lái)樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。 補(bǔ)植樹木 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植； 補(bǔ)植季節(jié) a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。 b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成 45 度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全； c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主，宜輕剪。 地被、攀緣類 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。行道樹主干要求 高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按 “ 三主六枝十二叉 ” 杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為 2530cm； d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑應(yīng)施堆肥 ，胸徑在 15cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。 施肥 a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)； d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； c. 灌溉前應(yīng)先松土。 其他養(yǎng)護(hù) a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。 病蟲害防治 a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合； b. 對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。早春、晚秋可施有機(jī)肥。 施肥 a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b. 追肥應(yīng) 以復(fù)合肥料為主。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。 修剪 a. 草坪長(zhǎng)到 6070mm 時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為 50mm，暖地型宜為 40mm。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段 ，我們主要通過(guò)三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來(lái)實(shí)現(xiàn)。 嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過(guò) 1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理 巡回 一次清洗 ： 視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。 擦拭一次 各進(jìn)出口臺(tái)階清潔 無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。 巡回 行人路 /車路面之清掃 無(wú)明顯泥沙、污垢，每 100 平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過(guò)2 個(gè)，無(wú)一厘米以上石子。 八、 保潔服務(wù)管理 1. 外環(huán)境的保潔 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案 日 周 月 季 清掃地面垃圾、樹葉等 無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂。 7 秩序管理服務(wù)檢查制度 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄； ：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于 4 次，做好記錄； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 6 秩序管理崗位設(shè)置 秩序管理崗位每崗設(shè)置 2 人，由 管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。 5 秩序管理各崗位之間的輪換 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔 60 分鐘循環(huán)換崗； 換崗程序 :巡視崗 —— → 門崗 —— → 監(jiān)控 —— → 巡視崗 。 因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。 監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用 24 個(gè)月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞 立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 發(fā)生盜、搶事件 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門 110； 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。 發(fā)生刑案 立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門 110 并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員； 向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)； 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 突 發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 區(qū)內(nèi)巡視 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等； 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 地下車庫(kù)管理 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫(kù)； 無(wú) 《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶車位； 督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 保持車庫(kù)及車庫(kù)出入口清潔、通暢； 經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告； 車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 對(duì)于外來(lái)車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 誤后，方可放行； 進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨， 20： 00次日 7： 00 放行。 外來(lái)人員進(jìn)出管理 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶《施工人員出入證 》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午 5： 00 核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符； 非開放時(shí)外來(lái)人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄； 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好； 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備 、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作； 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。 [/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（四） 七、秩序管理服務(wù) 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度； 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防 盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等； 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。 回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修 2 天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修 3 天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。 。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 六、業(yè)戶接待 、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。 、租賃清單。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。 五、權(quán)籍管理 住業(yè)戶的權(quán)屬情況 ,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 ,并將業(yè)戶 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。 。 四、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。 2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。 日常服務(wù)內(nèi)容 維修保養(yǎng)服務(wù)； 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 治安消防服務(wù)； 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； 停車管理服務(wù)； 特約服務(wù)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。 裝修施工應(yīng)于每天 8:00 時(shí) — 18:00 時(shí)之間進(jìn)行，晚間 18:00— 次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。 隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。 在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。 以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。 改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 裝修前 住戶應(yīng)明確，您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面） ,不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。 為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況。 對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理： 業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。 在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi) 10 元 /張。 管理處在接受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。 二、業(yè)戶裝修管理 1 裝修管理流程 業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表 》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。 對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5 收費(fèi)管理