【正文】 隱性收入者 隱性收入者主要包括三方面：一、灰色收入者，如部分權(quán)利機(jī)構(gòu)主管者的灰色收入、如部分非常規(guī)手段獲利者；二、兼職收入者，結(jié)合成都的特色，成都兼職收入者的比例似乎要大于其他城市；三、自由職業(yè)者，這部分人群是城市中比較特殊的人群，如作家、獨(dú)立撰稿人、獨(dú)立廣告人、藝術(shù)家等等，他們的收入具有不穩(wěn)定性，對(duì)產(chǎn)品也會(huì)有其獨(dú)到的“挑剔”，但容易形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。 ? 企業(yè)中高層管理者 這一人群應(yīng)該是目標(biāo)客戶群的主要部分，一般是企業(yè)中管理的核心執(zhí)行層，也就是普遍意義上的“職業(yè)經(jīng)理”人群，其所涵蓋的行業(yè)也較廣，人群規(guī)模較大，是項(xiàng)目客戶挖掘的一個(gè)重點(diǎn)。 目標(biāo)客戶群的構(gòu)成狀況 ? 職業(yè)構(gòu)成 ? 企業(yè)主導(dǎo)者 企業(yè)主導(dǎo)者包括成都民企老板，外企、國(guó)企負(fù)責(zé)人。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時(shí)比廣告的宣傳要來(lái)的更有效。 ? 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距 1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這 一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。 ? 品質(zhì)的追求者 他們可以沒(méi)有 Benz、 BMW，但他們不能沒(méi)有車；他們可以只買(mǎi)一件幾百塊的襯衣，但不會(huì)去買(mǎi)十件十多塊的襯衣；他們可以不懂法語(yǔ)，但話題中不能少了呂克 .貝松；他們可以不停的加班，但不能不去茶館與朋友聊天。 “農(nóng)家樂(lè)”文化是成都人生活方式的一種集中體現(xiàn)，這種生活態(tài)度也是市郊住宅發(fā)展的一種推動(dòng)，所以目標(biāo)人群對(duì)此的認(rèn)可，也構(gòu)成了目標(biāo)人群的 生活態(tài)度底線， 當(dāng)然，這一底線并不具有剛性約束，還需要進(jìn)行引導(dǎo)與梳理。 2. 地域來(lái)源： 3. 文化層面： 12%20%65%3%0%20%40%60%80%所占比例學(xué)歷系列1 12% 20% 65% 3%中專以下 中專/ 高中畢 大學(xué)/ 大專 研究生及以上 地 域 所 占 比 例 成 都 市 內(nèi) 金 牛 區(qū) 23~25% 青 羊 區(qū) 成 華 區(qū) 武 侯 區(qū) 70% 錦 江 區(qū) 成 都 市 外 5~7% 4. 職業(yè) 職業(yè)分布餅圖企業(yè)家27%高級(jí)行政管理人員20%其它7% 經(jīng)商人士30%大學(xué)教授6%政府公務(wù)員10%經(jīng)商人士政府公務(wù)員大學(xué)教授企業(yè)家高級(jí)行政管理人員其它 5. 置業(yè)目的： 90%6% 4%0%20%40%60%80%100%所占比例置業(yè)目的系列1 90% 6% 4%居住用 辦公用 其它 6. 第幾次置業(yè)： 從以上圖例 我們可以看出，河濱印象已經(jīng)成交的客戶是這樣的一群人： 小結(jié)： 他們都還比較年青，主要集中在 40 歲左右 他們主要來(lái)自武侯區(qū)、錦江區(qū) 他們的文化檔次較高，大專以上占了絕大多數(shù) 他們當(dāng)中以企業(yè)家、高級(jí)行政管理人員居多 置業(yè)目的主要是以居住為主 基本上是二次置業(yè)或以上 五、 目標(biāo)客戶群總體描述 群體底線 顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?70 萬(wàn)左右的房款，也“要求”他們有每年 10 萬(wàn)（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的 經(jīng)濟(jì)底線 ，是剛性要求。對(duì)于此類人士而言，親近自然，崇尚自然是這類人群的風(fēng)尚，這類人士擁有較為豐厚的收入，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。同時(shí)，他們希望擁有了高檔次的別墅之后能夠得到額外的尊重。所以圓一個(gè)“別墅夢(mèng)”已不僅僅只是夢(mèng)想，而是金領(lǐng)階層的一種全新的生活方式。高品質(zhì)、高品味的生活早已成為這類人群的追求。他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強(qiáng)一種身份感，他們還會(huì) 追求更高檔次、更高品位的居所。 定位于高檔樓盤(pán)的消費(fèi)者一般是這樣一個(gè)群體： ? 較為成功的企業(yè)家 他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。比如獨(dú)立別墅、 TOWNHOUSE、花園洋房等。 三、 高檔樓盤(pán)的消費(fèi)群體 高檔樓盤(pán)是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平 相對(duì)也較高的物業(yè)。另外，一環(huán)內(nèi)也有一定比例，但其發(fā)展空間已明顯縮小，由此，越來(lái)越多的消費(fèi)者傾向于選擇一環(huán)外的住宅。 預(yù)計(jì)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的加速以及城東的環(huán)境改善，城市各方位將會(huì)得到相對(duì)均衡發(fā)展。 ? 影響購(gòu)房選擇以及居住位置決策因素 由于成都市住宅消費(fèi)水平以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的限制，大多數(shù)消費(fèi)者選擇在住房時(shí)，價(jià)格、位置和戶型設(shè)計(jì)仍是直接影響決策的三大因素；而選擇居住位置時(shí)，交通方便、購(gòu)物方便和 上下班方便仍 是首選，此外，良好的休閑運(yùn)動(dòng)環(huán)境也有 %的較高比例。 ? 購(gòu)房目的 從調(diào)查對(duì)象購(gòu)房目的的統(tǒng)計(jì)圖表中可以看出，消費(fèi)者改善居住環(huán)境的呼聲最高，有 %的絕對(duì)高比例，其次為成家立業(yè)日常居住，孝敬父母和置業(yè)投資，休閑度假也有一定比例。府河沿線比例最低，僅為 %；一環(huán)外比例則為 %，其中，一至二環(huán)、二至三環(huán)、三環(huán)外比例分別為 %、 %、%。方位上，東、西、南、北四個(gè)方位，除城西比例稍大以外，整體較為均衡，如長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有得到業(yè)界足夠關(guān)注的城北，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者比例也達(dá)%。與成都市家庭平均人口 人 /戶的事實(shí)相比，改善現(xiàn)住 房面積和居住功能應(yīng)是現(xiàn)階段的主要需求。 ? 現(xiàn)住房所有權(quán)形式 房改房、集資建房等政策性住房所占比例較大，約為 45%，其次為租住房，商品房比例僅為 16%，反映出成都市二次置業(yè)住房需求強(qiáng)烈。 ? 從受教育程度來(lái)看 專科以上學(xué)歷的購(gòu)房者比例為 %。在有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中，年齡在 25— 35 歲之間以 %的比例占絕對(duì)多數(shù)， 35 歲以下的占了半數(shù)以上，其次是 35— 45 歲消費(fèi)者，而 55歲以上老年消費(fèi)者也占有一定比例。 大多數(shù)消費(fèi)者選擇住房時(shí)， 價(jià)格 、 位置 和 戶型設(shè)計(jì) 仍是直接影響決 策的三大因素；而選擇居住位置時(shí)， 交通方便、購(gòu)物方便 和 上下班方便 仍是首選，此外，選擇 良好的休閑運(yùn)動(dòng)環(huán)境 也有 %的較高比例。可以看到，高層住宅作為發(fā)展的方向，暫時(shí)還是未能取代多層住宅的優(yōu)勢(shì)地位。 ? 從價(jià)格來(lái)看，總價(jià) 80 萬(wàn)是一個(gè)臨界點(diǎn)，郊區(qū)別墅總價(jià)控制在 70 萬(wàn)左右，市場(chǎng)的接受度比較高。 ? 從成都 別墅市場(chǎng)來(lái)看，大多項(xiàng)目都是在功能價(jià)值上做文章，比如環(huán)境、戶型面積、花園面積等方面，而很少在文化價(jià)值上做文章，規(guī)劃、建筑、景觀、戶型的設(shè)計(jì)上都沒(méi)有從居住文化方面 去考慮。 ? 從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看， 別墅市場(chǎng)已進(jìn)入個(gè)性消費(fèi)階段，賣(mài)的好的項(xiàng)目都有自己鮮明的特點(diǎn)，如清華坊。中和與城郊其他板塊相比，距離最近，具有交通優(yōu)勢(shì)。 ③ 理性消費(fèi)壓抑需求 從消費(fèi)者的成熟度來(lái)講，高端消費(fèi)群體的成熟度更高，他們選擇的空間更大，持幣待購(gòu)甚至持幣不購(gòu)的可能性更大，鑒于市場(chǎng)所提供的產(chǎn)品品質(zhì)，能夠刺激這一人群消費(fèi)的因素并不多，他們的這種理性思維，也從某種程度上壓抑著對(duì)高端 產(chǎn)品的需求。錦繡之約高層，均價(jià)實(shí)現(xiàn) 5700 元 /平方米，單套房款在 90 萬(wàn)左右，在不到一年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本清盤(pán)。 ② 項(xiàng)目推測(cè) 以兩個(gè)項(xiàng)目為例子：第一，清華坊。 從目前成都高端產(chǎn)品市場(chǎng)的消化狀況來(lái)看，市場(chǎng)形勢(shì)并非樂(lè)觀，而且未來(lái)兩年內(nèi)，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)仍將繼續(xù)放量，市場(chǎng)需求空間仍在不斷的擠壓中。因此，要想再有華陽(yáng)板塊的輝煌，幾乎不可能。因此在龍泉購(gòu)置別墅的買(mǎi)家，層次各不相同，有作長(zhǎng)期居家打算、也有作度假消譴打算。 ? 都江堰 —— 青城山板塊：此區(qū)域別墅項(xiàng)目多以聯(lián)排為盈利支撐，聯(lián)排的主力購(gòu)買(mǎi)群為中產(chǎn)，由于進(jìn)出高速公路的過(guò)路費(fèi)等交通成本，使其居住成本過(guò)高，因此其主力消費(fèi)群對(duì)此類聯(lián)排的態(tài)度是“喜愛(ài)，但很難下決心購(gòu)買(mǎi)”，其銷售瓶頸在于總價(jià)（客戶面的放大），這也是青城 山各項(xiàng)目中酒店式公寓銷售最快的原因之一。華陽(yáng)，已成為相當(dāng)一部分人長(zhǎng)期居住的首選之地。但由于總價(jià)門(mén)檻，銷售相對(duì)疲軟。建筑面積在 150250 平米左右，在郊縣售價(jià)為 15002020元 /m2左右，在市區(qū)售價(jià)為 40005000 元 /m2左右；單體別墅面積項(xiàng)目名稱 建筑形式 地理位置 占地面積 戶型面積 容積率 開(kāi)發(fā)商 賣(mài)點(diǎn) \優(yōu)勢(shì) 錦繡森鄰 聯(lián)排 涌泉鎮(zhèn) 500畝 140220 華新國(guó)際 森林主題 則普遍在 200350 平米之間，市區(qū)售價(jià)在 800010000 元 /m2左右，郊縣售價(jià)在 30005000 元 /m2左右。 ? 從新開(kāi)樓盤(pán)的銷售狀況來(lái)看，基本呈現(xiàn)“中低價(jià)房火暴，高價(jià)房清淡；現(xiàn)房看好，期房滯銷”之狀況。業(yè)內(nèi)對(duì)“華陽(yáng)問(wèn)題”的傳言甚多。城內(nèi)項(xiàng)目的啟動(dòng)將對(duì)郊區(qū)盤(pán)有所削弱。 ?