【正文】 00 4200 3300 87 160 南寧九鼎房地 15 萬(wàn)㎡ 產(chǎn) 太平洋國(guó)際 金州路 189 2800 4500 3300 90 200 廣西華海房地產(chǎn) 3 萬(wàn)㎡ 佳得鑫 林林總總，各種利好因素， 一直領(lǐng)跑著南寧房地產(chǎn)業(yè)的瑯東房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以發(fā)展為主題、結(jié)構(gòu)調(diào)整與規(guī)范為主線，繼續(xù)保持高位運(yùn)行。同時(shí)各個(gè)開(kāi)發(fā)商業(yè)因地制宜 ,南湖沿線、金湖商圈、會(huì)展中心等一系列的賣點(diǎn)為瑯東區(qū)奉上一臺(tái)房地產(chǎn)盛世大戲。如榮和山水美地、翡翠園 等，市場(chǎng)利基者則避開(kāi)沖突，努力尋找細(xì)小的利基位置以保持自身力量，如圣展在瑯東區(qū)域這個(gè)大舞臺(tái)上，各大發(fā)展商各自充當(dāng)不同的角色，凈、旦、末、丑在這共同上演了一臺(tái)出色的房地產(chǎn)大戲，票房一路飆升。 瑯東區(qū)域在出現(xiàn)眾多的高價(jià)位項(xiàng)目，沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的局面，也沒(méi)有出現(xiàn)像其他行業(yè)一樣的價(jià)格戰(zhàn)，反而一路飄紅，遍地開(kāi)花，出現(xiàn)供需兩旺的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧樓市的購(gòu)房群體，非南寧居民已達(dá)三分之一左右的份額，特別是高檔樓盤，更是超出這一數(shù)字。“南博經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)也是瑯東樓市再次騰飛利好因素，為本地區(qū)、國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際的資金流向該區(qū)域，也為該區(qū)域的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)與發(fā)達(dá)地區(qū)的同業(yè)進(jìn)一步交流創(chuàng)造了理想的條件?！暗囟握摗弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的金律，在瑯東再次得到了明證。 南寧作為區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融等的中心城市，其兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈基本涵蓋全區(qū)各主要城市，便捷的交通甚至輻射到全國(guó)各地乃至國(guó)外，而瑯東作為進(jìn)入南寧的門戶 近幾年來(lái)成為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)之后，不斷扮演著領(lǐng)頭羊的角色。相對(duì)于其它區(qū)域中低檔的商品房而言，該區(qū)域商品房設(shè)施較為完善，戶型較為合理創(chuàng)造出較為好的居住環(huán)境。針對(duì)目前瑯東房地產(chǎn)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)業(yè)外人士都有一個(gè)共識(shí)，價(jià)格高、檔次高、質(zhì)量高、樓體高。政府機(jī)構(gòu)、金融、商業(yè)、文教、旅游等日益集中于此，投資潛力無(wú)以倫比，是南寧市乃至廣西發(fā)展標(biāo)志性區(qū)域，對(duì)外開(kāi)放的窗口，因此成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及代理商必爭(zhēng)之地。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，東行可入桂海高速公路、西行沿民族大道進(jìn)入市中心，南行進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高速，北行進(jìn)入快速環(huán)道。 六、 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 由上述分析可知， 南寧市住宅需求每年保持 12%的增幅穩(wěn)步上升，在不考慮二手房交易量擴(kuò)大及其它因素影響的情況下，未來(lái)兩年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)曲線如下圖： 260102030401998 2020 2020 2020 2020 年億元系列1 七、瑯東區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 瑯東區(qū)位于南寧市行政區(qū)劃的新城區(qū)東部，新城區(qū)是自治區(qū)黨委、政軍首腦機(jī)關(guān)所在地，轄區(qū)面積 108 ㎡公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，2020 年生產(chǎn)總值 億元，城鎮(zhèn)人均收入 7448 元人民幣，是目前南寧市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。 八） 2020 年，南寧市人均收入已跨過(guò) 860 美元的門檻，向 1000美元的目標(biāo)逼近，按國(guó)際發(fā)展規(guī)律，人均收入達(dá) 1000 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將步入快速、平穩(wěn)的發(fā)展期，一般周期為 20 年時(shí)間。 六） 從開(kāi)發(fā)規(guī)模上來(lái)看，由于瑯東土地資源的稀缺、珍貴，因此開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍偏小，在大家規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，各項(xiàng)目之間只能比拼個(gè)性化的設(shè)計(jì)及配套的獨(dú)有性。由此可見(jiàn)，南寧市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向仍是住宅投資。 今年一季度，南寧房地產(chǎn)施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約 60％。業(yè)內(nèi)人士分析，“銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步”表明南寧市一季度商品房的空置率處于較低水平。 今年一季度南寧市房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，同時(shí)南寧市商品房?jī)r(jià)格小幅上漲，平均銷售價(jià)格每平方米 2516 元，同比增長(zhǎng) ％。 五） 、市場(chǎng)發(fā)育程度 近兩年來(lái)，南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上運(yùn)行情況良好，房地產(chǎn)投資、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)，基本保持與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為南寧市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和投資、消費(fèi)的主要支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)際更是創(chuàng)造了在不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷售了 1000 多套小戶型的神話。 2020 年南寧市樓市刮起了小戶型旋風(fēng)，從年初碧園數(shù)碼文化城開(kāi)盤當(dāng)日就創(chuàng)下了銷售 190 套的佳績(jī)，銷售率達(dá) 80%，接下來(lái)永泰大廈開(kāi)盤當(dāng)日銷售達(dá) 60%,到青年因而市場(chǎng)消化壓力巨大，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)激烈。 南寧市 2020 年以前除了玫瑰園還算得上象點(diǎn)別墅樣子之外，其余的都是以賣地塊為主。 ④ 127 平方公里的相思湖新區(qū)以經(jīng)濟(jì)神秘的面紗，南寧市西北區(qū)將以相思湖為中心開(kāi)發(fā)成生態(tài)型新區(qū)，從而邁出了城市發(fā)展向西拓展的步伐，相思湖片區(qū)將成為繼瑯東、鳳嶺之后最大的南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱土。 ③ 江南、城北區(qū)將成為普通大眾的最佳選擇居住地。 ② 興寧區(qū)、朝陽(yáng)路，仍是目前南寧商業(yè)價(jià)值最大的地方，在此每畝超過(guò) 400 萬(wàn)元的商業(yè)地塊大有其在。也成為所有市民趨之若騖的地方?，槚|經(jīng)過(guò) 10 年的發(fā)展，已初具南寧 CBD 的雛形，在此匯聚了南寧市一半以上的高層建筑，連續(xù)數(shù)年占據(jù)了南寧樓市的最高價(jià)。 隨著南寧樓市的發(fā)展，區(qū) 域特征日趨明顯。沿環(huán)線開(kāi)發(fā)的樓盤從數(shù)量上將超過(guò)南寧市樓盤總量的 50%。而 2020 年南寧市全年銷售的總面積只是 212萬(wàn)㎡，因此市場(chǎng)發(fā)展空間非常巨大。 南寧市“ 136”工程的實(shí)施， 2020 年第一年就實(shí)施了城市道路、沿江堤岸、舊城區(qū)改造等 118 個(gè)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，總收入達(dá) 50 多個(gè)億。 ③ 由于受現(xiàn)房貸款政策的影響，那些自有資金少，主要開(kāi) 發(fā)資金是靠銀行貸款定資及預(yù)收款來(lái)維持項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)公司，將會(huì)逐步被淘汰出局。 新政策出臺(tái)可能對(duì)南寧樓市將造成如下幾點(diǎn)影響： ① 高檔高品房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，主要是受新政策的影響，二次置業(yè)者會(huì)改變投資方向，置業(yè)萎縮，從而使高檔房?jī)r(jià)格下滑。因此，廣西已決定加快城市化進(jìn)程，才相應(yīng)進(jìn)行了戶籍制度的改革，南寧市城區(qū)人口到 2020 年將達(dá)到 300 萬(wàn)人，按 新增人口每人需增加 30 ㎡的居住面積計(jì)算，那么要新增住宅面積為4500 萬(wàn)㎡，這還不包括舊城改造拆遷戶及二次置業(yè)者的住宅需求。 戶籍制度政策。為珠 三角經(jīng)濟(jì)圈的早日實(shí)現(xiàn) 提供了基礎(chǔ)。城市國(guó)內(nèi)、國(guó)際地位日益凸顯。 西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇。必定吸引大量外部資金的入駐，南寧市面臨有史以來(lái)最大的發(fā)展機(jī)遇。 隨著我國(guó)加入 WTO，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步對(duì)外開(kāi)放，外資介入房 地產(chǎn)領(lǐng)域不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)局部過(guò)熱、空置率過(guò)高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，投資風(fēng)險(xiǎn)增大的背景下，南寧市房地產(chǎn)業(yè)又面對(duì)何種境地，我想要從以下幾點(diǎn)加以分析。南寧市房地產(chǎn)業(yè)自 2020 年以來(lái)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi) 發(fā)投資連續(xù)兩年保持了高增長(zhǎng)勢(shì)頭。 五）、南寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展走 勢(shì) 按近幾年南寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)率 9%計(jì)算，那么南寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在未來(lái)兩年時(shí)間的預(yù)測(cè)曲線走勢(shì)如下 02004006001996 1998 2020 2020 2020 2020 年億元系列1 四、 南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 自改革開(kāi)放以來(lái) ,南寧市房地產(chǎn)取得了一定的發(fā)展 ,下表是自 94年以來(lái)南寧市房地產(chǎn)的歷史狀況 一） 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 : 年份指標(biāo) 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 完成投資額 (億元 ) 9 7 3 8 7 9 其中住宅 ( 他元 ) 施工住宅 ( 萬(wàn)㎡ ) 8 296.29 282.42 298.95 205.04 319.41 358.99 其中住宅 ( 萬(wàn)元 ) 167.58 174.04 189