【正文】 ，為開發(fā)企業(yè)推出大戶型產(chǎn)品創(chuàng)造了良好氛圍，因此本月新增供應(yīng)增加明顯的是三房、四房產(chǎn)品，其中三房新增供應(yīng)2174套，%；四房新增供應(yīng)711套，%。但市場回暖的后發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，新增供應(yīng)不斷增加，預(yù)示著未來市場競爭激烈程度進一步加劇。環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度的增長，市場新增供應(yīng)量井噴。三、供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來源：易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)n 市場由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)移2009年7月份南寧市商品住宅供求比為1：，新增供應(yīng)爆發(fā)性井噴，成交量持續(xù)回落，由此導(dǎo)致市場近6個月以來首次出現(xiàn)了供過于求。表261 2009年6月2009年7月南寧市商品住宅各類指標變化表指標2009年6月2009年7月同比環(huán)比供求比//供應(yīng)量（萬m2）%%成交面積（萬m2）%%成交套數(shù)（套）60055291%%成交總額（億元）%%成交價格（元/ m2）46254740%%二、供求比分析數(shù)據(jù)來源：易居（中國）受市場有效需求減少影響，市場成交量出現(xiàn)了持續(xù)回落，但仍然維持在較高水平，整體市場成交情況保持良好。市場回暖后發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，新增供應(yīng)步伐加快，供給不足狀況得到明顯緩解。新增供應(yīng)爆發(fā)性井噴，成交量持續(xù)回落，由此導(dǎo)致市場今年近6個月來出現(xiàn)了首次供過于求。地塊配建面積較多，額外投入較大，影響項目進程。地塊處于西鄉(xiāng)塘繁華地段，有較高投資價值。表254 GC200959地塊周邊土地、住宅情況對比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（平方米）成交時間成交樓板價（元/平方米）樓板價漲跌幅GC200613地塊城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售招拍掛2006816651+%周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型占地面積（平方米）銷售狀態(tài)百匯華庭普通住宅已售罄表255 GC200959地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢地處大學(xué)路，周邊已經(jīng)形成了生活、居住氛圍。近年在售的百匯華庭于今年5月初售罄，宣告了該片區(qū)新建商品房的斷供。周邊主要有大學(xué)路，明秀路，公交路線將近20條，而在建的輕軌1號線將增加地塊的價值。表253 GC200959地塊經(jīng)濟指標列表地塊名稱GC200959地塊地址東至南鐵宿舍區(qū)，南臨大學(xué)路、北大客運站，西鄰南寧職業(yè)大學(xué)校區(qū)，北至明秀路出讓方式掛牌土地用途城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售所在區(qū)域西鄉(xiāng)塘區(qū)起始總價8119萬元占地面積起始單價58萬元總建面積容積率＞≤建筑密度＞25%且≤32%起始樓板價174元/平方米數(shù)據(jù)來源：易居（中國）主要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率＞≤，建筑密度＞25%且≤32%，綠地率＞25%且≤30%。五、重點地塊分析——GC200959地塊1) 地塊指標分析GC200959地塊 :（），（），（），（）。易居點評：雖然近期南寧市出現(xiàn)了開發(fā)商拿地?zé)岢钡膱鼍埃舜蔚腉C200930舊城改造地塊并未受熱捧。從成交價格來看，沒有產(chǎn)生溢價率，本月工業(yè)地塊均以底價成交。該地塊屬舊城改造項目，周邊生活配套齊全，且隨盛世聯(lián)邦廣場、大和平商貿(mào)城這類競品項目的住宅物業(yè)消化殆盡的情況下，其住宅物業(yè)應(yīng)不愁消化，而重點考慮的商業(yè)應(yīng)結(jié)合片區(qū)周邊的商業(yè)形態(tài)進行規(guī)劃，地塊的收益率才能達到最佳。周邊圍繞著人民路、新陽路、龍勝路、華強路。商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為5%10%。主要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率＞≤，建筑密度＞25%且≤30%，綠地率＞25%且≤30%。土地批準用途：城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地。l 土地市場成交分析地塊位置圖GC200930地塊：醬料廠片區(qū)舊城改造項目（即三坊街改造項目二期）用地位于醬料廠及周邊片區(qū)，東至翠堤灣小區(qū)，南至南寧市第一中學(xué)，西臨朝陽溪，北鄰南寧市教育系統(tǒng)幼兒園。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)在土地成交方面，7月份成交12幅土地，其中1幅城鎮(zhèn)住宅用地成交，11幅工業(yè)用地成交，同比上漲852%，%。l 本月土地供應(yīng)情況7月南寧土地供應(yīng)主要分布于西鄉(xiāng)塘區(qū)及興寧區(qū)的老城板塊，政府的舊城改造意圖十分明顯，所供應(yīng)土地屬性均為住宅及批發(fā)零售用地，除了滿足區(qū)域的住宅需求，其批發(fā)零售的屬性主要是考慮地塊附近的商業(yè)形態(tài)，以形成統(tǒng)一的商業(yè)市場。興寧區(qū)長罡路是重點改造區(qū)域，且由于片區(qū)商品房供應(yīng)稀少，未來該區(qū)域?qū)峭恋毓?yīng)的集中地。商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為10%18%，若臨街作為商業(yè)，多層及高層裙房退離道路不少于10米；需回建24班小學(xué)一所，配建18班幼兒園一所。土地使用年限為：住宅用地70年、批發(fā)零售用地40年。實際出讓用地由0111960、0111960111960111960111964共5宗地組成。n GC200959地塊：五里亭四街片區(qū)舊城改造項目用地位于大學(xué)路以北、明秀路以南，東至南鐵宿舍區(qū)，南臨大學(xué)路、北大客運站，西鄰南寧職業(yè)大學(xué)校區(qū)，北至明秀路。土地批準用途：城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地。n GC200954地塊：用地位于西鄉(xiāng)塘區(qū)明秀西路，東至明秀西路，另外三面為用地邊界，（）。土地批準用途：城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地。n GC200956地塊：用地位于長罡路六里南，東至廣西警官高等專科學(xué)校，南為用地邊界，西鄰廣西動力技工學(xué)校、北至長罡路六里，（）。土地批準用途：城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)l 城鎮(zhèn)住宅地塊基本情況：n GC200955地塊：用地位于長罡路北面，東至燕子嶺路，南至長罡路，西、北均為用地邊界，（）。本月供應(yīng)土地均為城鎮(zhèn)住宅用地。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)2009年7月南寧市供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地4幅。易居視點：對提高土地容積率的進一步約束，表明政府進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的態(tài)度，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。二、重要資訊l 南寧：限制提高容積率 不允許“揠苗助長”為防止利益之“手”隨意“拔高”城市的在建樓房，帶來土地開發(fā)強度不合理等后果，南寧市近日出臺了《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》，對土地容積率的提高做出了明確限制。7月南寧市共有1幅城鎮(zhèn)住宅用地成交，11幅工業(yè)用地成交。上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機構(gòu)第五章、土地市場一、土地市場綜述2009年7月南寧市供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地4幅。上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機構(gòu)五、成交均價分析n 成交均價繼續(xù)維持上漲勢頭在市場保持熱銷的氛圍和通脹預(yù)期增強的雙重影響下，投資型需求加快了入市步伐，導(dǎo)致高端住宅、別墅等高價位產(chǎn)品成交比例增加，從而推高了商品房成交價格，7月南寧市商品房均價達到4857元/㎡, %，%。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)n 從成交結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)辦公物業(yè)未見回暖由于有效需求的持續(xù)減少，導(dǎo)致7月商品住宅成交量有所回落，㎡，而近期一線城市商業(yè)和辦公物業(yè)逐步復(fù)蘇，但從本月市場成交情況來看，南寧市商業(yè)和辦公物業(yè)仍然未見回暖跡象。商品住宅市場成交量由于有效需求的減少出現(xiàn)了持續(xù)下滑，而商業(yè)、辦公物業(yè)仍然處于低迷，由此導(dǎo)致本月成交量繼續(xù)回落。良慶區(qū)、興寧區(qū)整體供應(yīng)持續(xù)低迷。上海克而瑞信息技術(shù)有限公司南寧機構(gòu)從新增供應(yīng)的區(qū)域分布來看，青秀區(qū)本月新增供應(yīng)增加明顯，市場比例由46%上升至66%。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)㎡，%，%，市場新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)了大幅度的增加，今年以來市場環(huán)境的轉(zhuǎn)好，引發(fā)開發(fā)企業(yè)加快項目開發(fā)進度的市場效應(yīng)從本月開始日漸顯現(xiàn)，從而導(dǎo)致市場新增供應(yīng)井噴。上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南寧機構(gòu)n 商品房近六個月來首次出現(xiàn)供過于求7月南寧市商品房市場供求比為1：，市場供應(yīng)有井噴，而成交量持續(xù)回落，導(dǎo)致市場了近六個月以來首次出現(xiàn)了供過于求，有效緩解此前供應(yīng)不足的局面。在市場保持熱銷的氛圍下，商品房成交價格持續(xù)上漲，均價達到4857元/㎡, %，%。㎡，%，%，市場新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)了大幅度的增加，市場新增供應(yīng)井噴。圖132南寧市商品房及住宅累計新開工、施工面積同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局n 竣工面積增幅維持下行，但有望近期觸底%，雖同比依然表現(xiàn)為下滑態(tài)勢，但隨著市場的復(fù)蘇，施工面積的增加，2009年下半年南寧市商品房竣工面積將隨之增加，增幅亦會出現(xiàn)回升。圖131 南寧市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標n 商品房及住宅施工面積增幅加快%，%。房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，開發(fā)企業(yè)的信心逐步回升，投資意愿不斷增強。圖125 南寧市社會消費品零售總額增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額n 開發(fā)企業(yè)信心回升，房地產(chǎn)投資額增速環(huán)比加快。圖124 南寧市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局五、社會消費品零售總額同比增速加快%，已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)回升。在固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，%。出口總值增幅雖小幅回落，但與2009年第一季度平均增速相比，提速較快。進口總值的大幅度增長，主要是因為在國家消費鼓勵政策拉動下，汽車等大宗商品的進口數(shù)量增加造成。實體經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇提供有力支持。圖122：2008年6月2009年6月南寧市工業(yè)增加值增幅走勢圖二、工業(yè)增加值增幅緩慢回升數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局2009年6月份南寧市規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅為 %，%，環(huán)比繼續(xù)回升。）數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局一、GDP增速放緩持續(xù)影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展據(jù)南寧市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，%，但環(huán)比開始提速。 據(jù)悉，僅僅在南寧市區(qū)范圍內(nèi)，最近冒出幾十家新的房產(chǎn)中介門店，且還有不斷蔓延之勢。n 南寧：二手房市場漸火 中介出現(xiàn)開店潮南寧各大二手房中介的數(shù)據(jù)顯示，今年前幾月的成交價格和成交量，與去年同期相比均有較大提升。易居視點：隨著成交的火爆，南寧市近段時間來房價也在飆升。三、市場資訊n 南寧房價創(chuàng)新高 均價4500元/㎡南寧市房地產(chǎn)市場從2008年的11月份開始出現(xiàn)反彈，從以上數(shù)據(jù)看，到今年5月份，短短半年時間南寧房地產(chǎn)市場便恢復(fù)到最火爆年份2007年的水平，銷售勢頭十分強勁。易居點評： 南寧規(guī)劃打造水城，首先受益的將是瑯東、鳳嶺片區(qū)，CLD的地位再一次穩(wěn)固。為此，規(guī)劃部門正在構(gòu)思將民歌廣場通過提升水位，變成“民歌湖”。據(jù)了解，南寧大橋?qū)⒂?月底可通車。二、市政建設(shè)n 輕軌1號線大學(xué)明秀路口段開始施工大學(xué)明秀路口的綜合交通工程是南寧市軌道交通工程一號線近期工程的第八站，目前施工單位已經(jīng)進入工地開始施工。至此南寧市的低收入人群到高收入人群的住房問題，理論上得到了合理安排。作為保障南寧市中等收入群體住房問題的《暫行辦法》對申請資格、分配、銷售及上市交易細則做出了明確規(guī)定。易居點評：本次出臺的辦法對開發(fā)商更改容積率的行為進行了明確的限制，開發(fā)企業(yè)更改容積率變得困難，因此對于在規(guī)劃設(shè)計初期的產(chǎn)品定位要求更高、更精準。n 南寧限制提高容積率南寧市近日出臺了《南寧市出讓土地容積率提高暫行辦法》，對土地容積率的提高做出了明確限制。三是繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，加強對各地的分類指導(dǎo)。一是加強監(jiān)督管理，確保完成今年保障性安居工程工作任務(wù)。此次出臺的通知是對信貸政策的微調(diào)，除了影響改善性需求入市的步伐之外，更主要的是期間透露出的政策轉(zhuǎn)向預(yù)期將會使各方進入觀望期，狂熱的市場有望得到降溫。7月29日南寧市人民政府《關(guān)于進一步拉動內(nèi)需促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展若干措施》補充n 商品房的交易信息每月都要在媒體上發(fā)布；n 購買商品住房，二手房，除產(chǎn)權(quán)人外，均可另外申請辦理不超過2人的南寧戶口；n 在2009年12月31日前辦理“兩證”，并開工項目，其城市配套費按50%收??；7月南寧市人民政府《南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法》n 禁止擅自租借經(jīng)適房 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)重點政策解讀n 銀監(jiān)會收緊二套房貸 七折利率成歷史銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求各商業(yè)銀行，嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準，并堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。我們認為，現(xiàn)階段的房價上漲已經(jīng)達到了令購房者恐慌入市的效果，但目前的整體房價水平在剛性購房者的可承受范圍之內(nèi)，但過度的漲價會過快地透支購買力，終將會引發(fā)再度觀望。n 易居觀點無論是匯東酈城還是鳳嶺春天，無一不令我們見識了剛性需求者的需求之強烈。n 項目簡介項目地址南寧市青秀區(qū)楓林路6號總建筑面積(㎡)㎡容積率2綠化率41%規(guī)劃套數(shù)4300建筑形態(tài)小高層銷售均價（元/㎡）4500開發(fā)企業(yè)南寧熙域置業(yè)有限公司n 關(guān)注理由上