【正文】 行落實(shí)，做到有設(shè)備，有維護(hù)， 出成效；并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃到具體個(gè)人。 1加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識(shí)。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)展的良好溝通關(guān)心的紐帶作用，針對(duì)服務(wù)的形態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開(kāi)展；從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。本部門將定期的開(kāi)展服務(wù)對(duì)象、文明禮貌、多能技術(shù)的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。 二工作計(jì)劃 加強(qiáng)維修部的服務(wù)意識(shí)。 嚴(yán)格執(zhí) 行安全規(guī)程，實(shí)現(xiàn)安全規(guī)范化、制度化。特?cái)M定工作計(jì)劃如下： 一安全管理 1，設(shè)備設(shè)施安全管理工作必須堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針；必須堅(jiān)持設(shè)備維修保養(yǎng)過(guò)程的系統(tǒng)管理方式；必須堅(jiān)持不斷更新改造；提新安全技術(shù)水平，能及時(shí)有效地消除設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的不安全因素，確保重大事故零發(fā)生。為積極配合各小區(qū)物業(yè)管理完成各項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)。本工作計(jì)劃是公司二零零四年各項(xiàng)工作計(jì)劃的大綱，詳細(xì)計(jì)劃以本大綱為主體展開(kāi)。 華神物業(yè)在二零零四年必須得到一個(gè)質(zhì)的提升、積累，面對(duì)困難打開(kāi)一個(gè)新的局面，公司才能向前走。 76=0。 利潤(rùn)： 136。 4萬(wàn)，則全年總支出為 135。 8 萬(wàn)，大觀園項(xiàng)目全年支出預(yù)算 68 萬(wàn)，拓展新項(xiàng)目支出預(yù)算 34。 4萬(wàn)元。據(jù)此，綜合計(jì)算，公司明年總收入 24 萬(wàn)（工業(yè)園）、 74 萬(wàn)（大觀園）、 38。 92 萬(wàn)元。 5萬(wàn)元。 84 萬(wàn)元。 4 萬(wàn)。若按另外擴(kuò)展 8 萬(wàn)平方米面積，每平方米 0。 四、收支預(yù)測(cè) 收入：按照先前的預(yù)測(cè)，二零 xx 年擴(kuò)展 23 萬(wàn)平方米的管理面積，按目前已經(jīng)有可能的大觀園項(xiàng)目方案來(lái)計(jì)算，已經(jīng)有 15 萬(wàn)平方米。 20xx 年的兩個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在年底都進(jìn)行了剝離。 三 、經(jīng)營(yíng)管理工作 二零零四年，經(jīng)營(yíng)管理部主要工作是在公司已有和新接的各項(xiàng)目中挖掘項(xiàng)目的相關(guān)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，指導(dǎo)項(xiàng)目部開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作。嚴(yán)肅工作紀(jì)律，從細(xì)小處做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見(jiàn)面問(wèn)好、主動(dòng)為業(yè)主提供幫助、下班整理自己的辦公桌等等。在 20xx年物業(yè)公司將通過(guò)舉辦一系列的活動(dòng)，來(lái)鑄造公司的品牌和文化。對(duì)四川省的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同時(shí)也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。每月的 20— 25 號(hào)各管理處報(bào)下個(gè)月的材料采購(gòu)清單， 30— 下月 3號(hào)領(lǐng)取所采購(gòu)的物資，在有力保障項(xiàng)目處正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，注意費(fèi)用的有效控制。 20xx 年物業(yè)公司的消耗物品采購(gòu)將由綜合管理部進(jìn)行統(tǒng)一采購(gòu)。在公司內(nèi)設(shè)置建議信箱，具體設(shè)置在公司總部和各項(xiàng)目處 ，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問(wèn)題進(jìn)行咨詢，由行政主管人員抽專門的時(shí)間了解，并回復(fù)。在公司和員工之間沒(méi)有一個(gè)有效的溝通手段，大部分員工對(duì)工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。 （三）行政工作 綜合管理部在 20xx 年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。同時(shí)，配合項(xiàng)目業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）的需求進(jìn)行年度的質(zhì)量管理分析調(diào)查，獲得有效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主的建議，以便對(duì)項(xiàng)目的不合格項(xiàng)進(jìn) 行整改。 20xx 年將實(shí)施品質(zhì)管理項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制，公司每個(gè)接管的項(xiàng)目都指定專人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。針對(duì)修改版的文件，組織精簡(jiǎn)有效的品質(zhì)管理培訓(xùn)。為此， 20xx年將繼續(xù)貫徹公司的質(zhì)量體系，為公司通過(guò) iso9000：20xx 的認(rèn)證認(rèn)真的打好基礎(chǔ)，爭(zhēng)取能夠在 20xx年通過(guò)認(rèn)證。 （二）品質(zhì)管理 質(zhì)量管理體系在 xx 年開(kāi)始推行，其力度和效果均不理想。技術(shù)性工種必須持相關(guān) 國(guó)家認(rèn)證證書上崗。 在培訓(xùn)工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓(xùn)目標(biāo)化，量化，作為年終考核的一個(gè)子項(xiàng)。在今后的項(xiàng)目發(fā)展中，必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開(kāi)選聘。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛(ài)崗敬業(yè)的精神。在各部門員工的工作上，將給予的指導(dǎo)。分管原來(lái)經(jīng)營(yíng)管理部的物業(yè)管理項(xiàng)目的對(duì)外拓展工作。爭(zhēng)取一次評(píng)審過(guò)關(guān)。換取正式的企業(yè)等級(jí)將更有利于我公司取得在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的砝碼。如果在 5 月份之前能夠接 到一個(gè)以上物業(yè)管理項(xiàng)目，則評(píng)定為三級(jí)企業(yè)，應(yīng)該是可以的。 二、換取企業(yè)資質(zhì) 按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時(shí)資質(zhì)是一年，將于 20xx年5 月份到期，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來(lái)評(píng)審我公司的企業(yè)等級(jí)。如果 20xx 能夠找到一個(gè)工業(yè)園區(qū)則十萬(wàn)平方米是較為容易實(shí)現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績(jī)，有兩個(gè)項(xiàng)目的話，也可以實(shí)現(xiàn)。投入預(yù)算見(jiàn)附表 5。使得該項(xiàng)工作在人力投入不足的情況下，市場(chǎng)情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績(jī)。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。走別人沒(méi)有走的路。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標(biāo)。四川成都的物業(yè)管理市場(chǎng)，住宅小區(qū)在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間里仍是最大市場(chǎng)，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。 一、對(duì)外拓展 物業(yè)公司到了 20xx 年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級(jí)會(huì)成為一個(gè)問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的方面來(lái)講，不能夠發(fā)展就會(huì)被淘汰。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓(xùn)工作，進(jìn)一步落實(shí)公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。為能夠順利的達(dá)到當(dāng)初二級(jí)企業(yè)資質(zhì)的要求，擴(kuò)大管理面積、擴(kuò)大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。物業(yè)公司要在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，就必須發(fā)展擴(kuò)大。 20xx 年，是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。 我們工程部將通過(guò)開(kāi)展以上工作，展現(xiàn)我們公司的服務(wù)形象，為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，為我們物業(yè)公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。 根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)各小區(qū)鐵藝護(hù)欄，鐵門和路燈桿除銹刷漆。 六設(shè)施設(shè)備維保工作： 嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每日巡檢不少于 1 次。 五健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄。 日常巡查：工程部。 四預(yù)防性維修 預(yù)防性維修：所有設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按照設(shè)備保養(yǎng)周期既定的時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。能源管理的關(guān)鍵是： 提高所有員工的節(jié)能意識(shí) 制定必要的規(guī)章制度 采取必要的技術(shù)措施，比如將辦公用電和大門崗用電分離除原來(lái)路燈和電梯用電（它們 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣），進(jìn)行地下停車場(chǎng)的照明設(shè)施設(shè)備的改造，將停車場(chǎng)能耗降到最低，將樓道的燈改造為節(jié)能型燈具；將樓道內(nèi)的照明控制開(kāi)關(guān)改造為觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)。 維修員工培訓(xùn)計(jì)劃表 2針對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，將工作流程分細(xì)化。 開(kāi)展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高 技能水平。工程部負(fù)責(zé)所有住宅區(qū)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。通過(guò)落實(shí)制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開(kāi)展。本部門將定期的開(kāi)展服務(wù)對(duì)象、文明禮貌、多能技術(shù)的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。 二工作計(jì)劃 加強(qiáng)維修部的服務(wù)意識(shí)。 嚴(yán)格執(zhí)行安全規(guī)程，實(shí)現(xiàn)安全規(guī)范化、制度化。；必須堅(jiān)持不斷更新改造；提新安全技術(shù)水平，能及時(shí)有效地消除 設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的不安全因素，確保重大事故零發(fā)生?，F(xiàn)結(jié)合工程部的實(shí)際情況，著力于維修保養(yǎng)各項(xiàng)工作的落實(shí)，并在原來(lái)部門工作的基礎(chǔ)上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客服中心的收費(fèi)做到后勤保障工作。 物業(yè)工程部工作計(jì)劃 6 20xx 年充滿希望和挑戰(zhàn)，對(duì)工程部提出了更高的要求。 持續(xù)與工程業(yè)務(wù)對(duì)接部門保持良好的溝通渠道，處理好對(duì)管理處運(yùn)營(yíng)造成影響的一期工程遺留問(wèn)題。 通過(guò)部門工程對(duì)客服務(wù)專項(xiàng)培訓(xùn)及內(nèi)部考核，提升部門工程專業(yè)服務(wù)水平，爭(zhēng)取 20xx年客戶工程滿意度在 90℅以上。 持續(xù)認(rèn)真開(kāi)展設(shè)施巡查保養(yǎng)計(jì)劃，保證園區(qū)配電、電梯、消防、智能化、給排水等設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)行，做好管理處的核心技術(shù)保障。 九、年度工作計(jì)劃： 根據(jù)管理處發(fā)展需要，穩(wěn)固團(tuán)隊(duì)建設(shè)，通過(guò)持續(xù)內(nèi)部、外部培訓(xùn)，提升部門全員綜合技能和服務(wù)水平。才能使工程部成為一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。 部門節(jié)能控制方面：部門從 4月份開(kāi)始建立報(bào)事以派工單方式，和材料更換費(fèi)料回收制度和材料領(lǐng)用登記制度，有序的控制了材料的使用，從根本上杜絕內(nèi)部對(duì)材料的浪費(fèi)。 工程材料方面，部門于 5月份經(jīng)多次與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部主管人員溝通，最后在設(shè)計(jì)部主管人員的監(jiān)督下，促使施工單位嚴(yán)格按照售后質(zhì)保要求，配送營(yíng)銷區(qū)域工程維護(hù)所需光源，并促成地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門在 xxx精裝修，施工合同中備注明確的質(zhì)保期間，光源配送要求。 七、節(jié)能、環(huán)保、降耗工作： 為響應(yīng)公司揚(yáng)帆年節(jié)能降耗指導(dǎo)精神，部門充分利用外部資源，向公司推薦專業(yè)工程供貨商，使工程材料質(zhì)量及材料售后得到有效保證，同時(shí)也使采購(gòu)成本下降 20%。 每周五對(duì)營(yíng)銷區(qū)域現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行 1 次定期保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。相關(guān)部門采納并實(shí)施的 38 條、經(jīng)協(xié)商不作處理的 19 條、沒(méi)有采納的 18條、采納侍后期實(shí)施的 45條。 52 條工程整改口頭建議。完成業(yè)主入伙的準(zhǔn)備工作。完成物業(yè)管理處辦公室的裝修和布置等工作。 第四季度：共計(jì)對(duì) N1 N N5 施工現(xiàn)場(chǎng)不定時(shí)巡查 52 次。工作函件建議 6 條。共計(jì)提出 41 條設(shè)計(jì)功能等書面建議。完成 N12 景觀施工圖紙會(huì)審功能建議工作。參加地產(chǎn)項(xiàng)目部周例會(huì) 9 次，完成對(duì) N141 地塊景觀圖紙初審，后期使用設(shè)計(jì)建議工作。另本季度完成 T9 棟 21 和 2—— 1N4 異地樣板房及景觀的接管驗(yàn)收工作。工作函件建議 7 條。共計(jì)提出 39 條設(shè)計(jì)功能等書面建議。 第二季度：共計(jì)對(duì) N1 N4 異地展示區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)不定時(shí)巡查48 次。與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、施工單位溝通協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)功能 23 件，已達(dá)到整改目的的有 19 件，如電梯機(jī)房增加空調(diào)和設(shè)備房鋪設(shè)地磚等。 四、安全生產(chǎn)工作： 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，工程部為了保證接管設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，每周對(duì)接管設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 1 次以上的安全檢查， (注：詳見(jiàn)《公共設(shè)施巡查記錄》 )對(duì)存在安全隱患的設(shè)施及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或與地產(chǎn)主管部門溝通協(xié)調(diào)售后責(zé)任單位進(jìn)行處理，部門全年共計(jì)對(duì)存在安全隱患的設(shè)備設(shè)施自行處理 87 項(xiàng)，通過(guò)溝通協(xié)調(diào)施工單位處理的 39 項(xiàng)，部門為了保證工程部員 工對(duì)安全危險(xiǎn)源的準(zhǔn)確識(shí)別，共組織了 19 次危險(xiǎn)源識(shí)別及安全類專項(xiàng)培訓(xùn) 五、前期工程介入工作： 第一季度：共計(jì)參加地產(chǎn)工程相關(guān)會(huì)議 11 次。 三、體系文件建設(shè)工作： 部門根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工作需要，在管理處主任的帶領(lǐng)下，完成修改、編制工程部作業(yè)指導(dǎo)書，共計(jì)修訂文件 41 個(gè)，表格 34 個(gè)，并通過(guò)部門全員培訓(xùn)后，嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書要求開(kāi)展相關(guān)工作。 部門嚴(yán)格按公司要求除從業(yè)資格證要求 100%外，工程團(tuán)隊(duì)的職業(yè)資格水平也處于行 業(yè)領(lǐng)先， 16%人員持有中級(jí)電工證， 16%人員持有高級(jí)電工證， 32%人員通過(guò)外送培訓(xùn)取得電梯管理證和高壓電工證。在日常工作中，堅(jiān)持廣開(kāi)言路，強(qiáng)化執(zhí)行，在制定方案時(shí)，員工齊心合力、集思廣益，將每一件事找到最佳的解決方案后。在公司及管理處領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，基本上完成了部門的各項(xiàng)工作任務(wù)，為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找差距，規(guī)劃前景，促成 20xx年工作再上一個(gè)新的臺(tái)階，現(xiàn)將 20xx年工作總結(jié)如下： 一、部門團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作： 根據(jù) 20xx 年工作計(jì)劃，我部于今年 7 月份完成工程人員的招聘工作，從年初 2 人擴(kuò)大到現(xiàn)今 6 人的工程團(tuán) 隊(duì)，部門充分利用優(yōu)勢(shì)資源為行人部，解決了部分人員招聘壓力，并于 9 月份完成工程維修人員考評(píng)、更換工作，使工程團(tuán)隊(duì)綜合實(shí)力，得到很大程度提高，為后期物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行提供了重要的保證。通過(guò)部門節(jié)能獎(jiǎng)的合理分配 ,激勵(lì)部門員工多提建議 ,多動(dòng)手、勤動(dòng)腦 ,對(duì)暖通運(yùn)行崗位通過(guò)班耗分析對(duì)比 ,對(duì)各類重點(diǎn)耗能設(shè)備建立能耗檔案分析整理 ,力爭(zhēng)全年有一較大節(jié)能業(yè)績(jī)。 加強(qiáng)對(duì)各部門能源使用檢查監(jiān)督力度 ,提高獎(jiǎng)懲力度 ,并對(duì)不合理用能現(xiàn)象及時(shí)糾正 ,保證合理用能。通過(guò)對(duì)設(shè)備故障原因歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析 ,制定出科學(xué)的保養(yǎng)計(jì)劃 ,并認(rèn)真執(zhí)行 ,落實(shí)責(zé)任人 ,嚴(yán)格檢查 ,使此項(xiàng)工作落到實(shí)處。 勿庸置疑 ,設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)水平急待提高 ,酒店多年運(yùn)行 ,設(shè)備故障率急速上升 ,維護(hù)水平的高低不僅決定了使用部門的工作效率和客人的舒適度 ,而且決定了設(shè)備的使用壽命。對(duì)員工工作內(nèi)容、工作用時(shí)、工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估比較分析 ,提高 人力資源整體綜合利用水平。通過(guò)劃定設(shè)備責(zé)任人、細(xì)化工作范圍、制定工作標(biāo)準(zhǔn) ,使員工清晰地計(jì)劃、工作、反饋。 三、摒棄大家做等于沒(méi)人做、有功勞大家分的大鍋飯操作模式。最重要是培育一種意識(shí) ,使部門員工能主動(dòng)學(xué)習(xí)、相互借鑒、 交流經(jīng)驗(yàn)。 二、加強(qiáng)部門培訓(xùn)力度 ,探索新的培訓(xùn)形式、提高員工綜合技能及注重實(shí)效的培訓(xùn)考核 ,交叉培訓(xùn)力促班組成員一崗多能 ,形成一支學(xué)習(xí)力較強(qiáng)的員工隊(duì)伍。 進(jìn)一步細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、強(qiáng)化各類制度流程 ,根據(jù)部門運(yùn)行特點(diǎn)及工作中存在的問(wèn)題 ,有針對(duì)性地對(duì)不合理部分進(jìn)行修改 ,形成系統(tǒng)的、完整的、可操作性強(qiáng)便于執(zhí)行簡(jiǎn)單易懂的規(guī)章體系。 (