【正文】 其中住宅 銷售給個(gè)人 以上數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局 北京3 9 月份房地產(chǎn)投資額 01020304050607080902001年3月2001年4月2001年5月2001年6月2001年7月2001年8月2001年9月投資額（億元） 前三季度，住宅類物業(yè)投資累計(jì)為 億元，占行業(yè)投資總額的 %，同比增長 %，較上季度增加 %，遞增幅度在各直轄市中名列首位。其中以 7月份實(shí)現(xiàn)的投資額最高，達(dá) 億元。 土地開發(fā)面積情況分析4 9 3 . 2 21 6 8 . 7 41 9 6 . 3 31 4 8 . 1 66 1 6 . 8 4 1 0 0 5 0050100150200250北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）0100200300400500600700開發(fā)面積（萬平方米）三季度累計(jì)完成（萬平方米） 較去年同期增長（ % ） 較上季度增長（ % ） 北京土地市場(chǎng)容量增加，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。一方面是由于市政府對(duì)于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入持續(xù)加大，激活了 相當(dāng)一部分?受制?很久的土地面積，另一方面申奧、入世等一系列重大利好已經(jīng)或即將成為現(xiàn)實(shí)，本地 開發(fā)機(jī)構(gòu)和虎視京城市場(chǎng)已久的眾多外埠開發(fā)商在近期共同掀起了一股圈地?zé)岢薄? 市場(chǎng)自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)中作用提升。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 20 辦公樓銷售面積及同比增幅比較 01020304050全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)同比增長（%）050100150200銷售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米） 同比增長（% ） 商業(yè)用房銷售面積及同比增長比較0100200300400500600700全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)銷售面積（萬平方米）01020304050同比增長（%）Sep01 同比增長（% ） （四）資金來源分析 今年前三季 度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成與去年同期相比并無明顯變化，各資金來源渠道狀態(tài)平穩(wěn)。中部地區(qū)在此兩類物業(yè)中的銷售增幅均超過 42％，遠(yuǎn)高于東部及西部地區(qū) 的同期增長幅度，一方面中部地 區(qū)市場(chǎng)基礎(chǔ)好于西部，另一方面東部市場(chǎng)市場(chǎng)空間變狹，競(jìng)爭(zhēng)激烈也使開發(fā)投資和運(yùn)營資本更多地向鄰近的中部省份轉(zhuǎn)移，有力地保證和推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步順利發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房共完成銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，其中東部地區(qū)完成 萬平方米，同比增長 ％。 住宅消化量東部持平，中西部略有增長。 713 行情大大激勵(lì)北京土地市場(chǎng)需求 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 18 土地購置量變化情況比較全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東同比增長（％）較去年同期累計(jì)增長 較上季度增長 住宅市場(chǎng) 在過去的三個(gè)季度中，全國范圍內(nèi)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額達(dá) 億元，較去年同期增長 ％，就各板塊占全國總量的份額來說，東部仍然是絕對(duì)的銷售大戶，而各板塊所占比重與去年同期持平。實(shí)際上，北京市場(chǎng)三季度土地消化量的高增長主要由 7 月完成額帶動(dòng)，在 9 月間，這一指標(biāo)就已經(jīng)出現(xiàn)回落趨勢(shì)。北京市場(chǎng)三季度累計(jì)的土地消化量增速（年同比增長率）超過 200％， 9 三個(gè)月的消化量也比二季度翻了近一倍，這種暴漲情形的出現(xiàn)是此間自 7 月以來特大利好頻傳，市場(chǎng)信心被再次激勵(lì)的直接結(jié)果。 土地購置量及分布情況（萬平方米）60%19%21%東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 從三季度各地開發(fā)用土地購置量的變化情況可以看出，全國范圍的 指標(biāo)變化基本比較平穩(wěn)，在上半年的購置高峰過后，三季度各地的土地消化量都有所減少。 土地市場(chǎng) 今年前三季度全國范圍內(nèi)共消化土地供應(yīng)量 萬平方米，其中東部地區(qū)消化 ，占總量的 60％，西部及中部地區(qū)各占 20％左右。 三季度竣工面積變化情況 10050050100150200250300全國東部地區(qū) 西部地區(qū) 中部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）050100150200250300竣工面積（萬平方米）三季度竣工面積（萬平方米） 較去年同期增長（%） 較上季度增長（%） 三季度施工面積變化 12010080604020020全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）05001000150020202500300035004000施工面積（萬平方米）三季度施工面積 較去年同期增長（% ） 較上季度增長（% ） 辦公樓入伙量普遍下降，有助于下階段市場(chǎng)壓力的進(jìn)一步緩解。盡管如此，在與去年同期的比較中，各地辦公樓竣工面積指標(biāo)仍然是降多增少。 上海辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)大幅下滑。同比下降幅度最大的為天津市，達(dá) %，而上海市本季度辦公樓施工面積 則比上季度減少一半，降幅達(dá) %。 （ 1） 開竣工面積：總體淡靜個(gè)別躍升 從全國總體而言絕大多數(shù)城市和地區(qū)的新開工面積均與去年同期及上季度指標(biāo)持平。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 15 與上一季度比較，竣工面積增長速度最快的為西部板塊，達(dá)到 %，唯一的例外是重慶市本季度住宅竣工面積較上一季減少了 %。 第三季度住宅施工面積變動(dòng)情況6040200204060全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）015000300004500060000施工面積（萬平方米）三季度施工面積 較去年同期增長（%） 較上季度增長（%） （ 2） 竣工面積變動(dòng)平穩(wěn) 三季度住宅竣工面積變化情況 20020406080全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）02020400060008000竣工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米） 較去年同期增長 較上季度增長 第三季度，全國范圍內(nèi)的住宅竣工面積普遍有所增長，重點(diǎn)區(qū)域中同比漲幅最大的是北京、天津、上海三大直轄市，分別達(dá)到了 %、 %和 %，均高于全國、以板塊劃分區(qū)域以及 其他重點(diǎn)城市或地區(qū)的增長速度。 對(duì)住宅施工面 積指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)分析與新開工面積基本類似。 四個(gè)重點(diǎn)城市中只有天津一地新開工面積同比增幅以 各地對(duì)于住宅開 發(fā)的投入都有所增加，中西部地區(qū)增幅明顯。 上海1 9 月土地開發(fā)情況 020406080100120140160180Feb01 Mar01 Apr01 May01 Jun01 Jul01 Aug01 Sep01開發(fā)面積（萬平方米）0510152025投資額（億元）投資額（億元） 開發(fā)面積（萬平方米） 住宅市場(chǎng) 除個(gè)別城市之外，三季度結(jié)束時(shí)全國住宅類產(chǎn)品的開竣工面積及施工面積均呈上升態(tài)勢(shì)，而各城市及地區(qū)間的變動(dòng)幅度則有較大差異。危改拆遷的推進(jìn)也加速了舊城區(qū)域土地供應(yīng)增加。 此外， 上海于去年底結(jié)束 365 萬平方米危棚簡屋改造后，針對(duì)尚存的 2020 多萬平方米舊里以下住宅啟動(dòng) 的 新一輪舊區(qū)改造， 由政府牽頭的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在申奧、入世等重大利好作用下大大激勵(lì)了北京土地市場(chǎng)的活躍。一些?消息靈通?的地產(chǎn)商在政策正式推出之前就已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備應(yīng)戰(zhàn)，主要的做法包括增強(qiáng)橫向聯(lián)合，改變既定開發(fā)策略，重新整合原有土地儲(chǔ)備，利用拍賣、轉(zhuǎn)讓、招投等方式盡可能快而多地獲得可開發(fā)土地等等。其中 土地供應(yīng)的并軌，指統(tǒng)一地價(jià)體系，即取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用出讓金價(jià)格的差異；用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。其中最受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的是?內(nèi)外銷并軌?。雖然進(jìn)入三季度以來北京市場(chǎng)重大利好不斷，但由于土地市場(chǎng)受政府、政策及規(guī)劃控制較嚴(yán)，尚未對(duì)市場(chǎng)各界放開，所以并未能表現(xiàn)出如房產(chǎn)市場(chǎng)一般的價(jià)量波動(dòng)與投資熱潮。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 12 受國家政策引導(dǎo)與土地開發(fā)市場(chǎng)化程度不斷提高的共同影響，中西部板塊的土地開發(fā)力度不斷加大而東部板塊的開發(fā)成本則迅速提升，因此，就相關(guān)指標(biāo)的變化情況而言，在近一段時(shí)間內(nèi)，中西部，尤其是中部板塊土地開發(fā)，在市場(chǎng)容量的擴(kuò)充速度更強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭趨向強(qiáng)勁。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 11 部分省份前三季度土地開發(fā)投資額變化情況1 1 . 0 41 7 . 7 12 2 . 7 92 6 . 2 9 2 6 . 5 83 9 . 2 50 . 9 00 . 2 30 . 8 40 . 5 30 . 5 10 . 3 301020304050山東 遼寧 上海 江蘇 北京 廣東累計(jì)完成投資額（億元）00 . 20 . 40 . 60 . 81同比增長幅度（%） 下面的圖表，則反映了各重點(diǎn)城市及地區(qū)在土地開發(fā)投資額與完成土地開發(fā)面積兩方面的變動(dòng)情況。 土地交易價(jià)格、房屋銷售及租賃價(jià)格水平繼續(xù)提高。 據(jù)悉，中國房屋銷售價(jià)格、土地交易價(jià)格和房屋租賃價(jià)格，一至三季度分別比去年同期上漲 ％ 、 ％ 和 ％ 。 房屋租賃價(jià)格上漲 ％ 。私房交易價(jià)格比去年同季上漲 ％ 。 第三季度中國房屋銷售價(jià)格上漲 ％ 。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 10 投資增幅繼續(xù)上升的主要力量。銷售給個(gè)人的住宅銷售額已占到銷售額總量的 ％。商業(yè)用房新開工面積累計(jì)達(dá) 萬平方米，同比增長 ％，施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá) ，同比增長 ％。住宅類產(chǎn)品新開工面積累計(jì)達(dá) 萬平方米，同比增長 35％，施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 26％，竣工面積達(dá) 萬平方米，同比增 長 ％。只有辦公用房投資力度有所減緩，前三個(gè)季度全國辦公樓開發(fā)投資累計(jì)完成投資 億元，同比減少 6％，較二季度完成額也減少近 10 個(gè)百分點(diǎn)。截至 2020 年 9 月，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)投資額 億元，較去年同期同比增長 ％，增速較二季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)民族產(chǎn)業(yè)的保護(hù) 政策在三年后即將被迫解除，如此情形，不急切不加速也不行。經(jīng)過十五年的艱難談判，我國終于取得了入世資格。 除此之外，還有如前所述的諸如突破與消除地方保護(hù)政策，加強(qiáng)從業(yè)者質(zhì)素及資格的確認(rèn)與管理，為保證和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)正常的優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)能調(diào)整而制訂的激勵(lì)與制約機(jī)制，等等。長期依賴國家撥款和貸款進(jìn)行生產(chǎn)，而對(duì) 于市場(chǎng)化程度更高、自主性更強(qiáng)的債券、股票等其他手段的融資使用卻少之又少。 （四）產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式改革力度有望增強(qiáng) 從前面的分析中可以看出，阻礙我國建筑業(yè)發(fā)展的主要有兩點(diǎn)：資金與管理。從目前北京市場(chǎng)上的情況也可看出，最先進(jìn)入北京市場(chǎng)并造成影響的，是境外的建筑師等專業(yè)技術(shù)及咨詢?nèi)耸?，而資金 的進(jìn)入速度與質(zhì)量，將視中國市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況及政府對(duì)于外資參與工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定的制訂與調(diào)整而定。 與此同時(shí)，中國被一致認(rèn)為將在未來一段時(shí)間內(nèi)成為世界經(jīng)濟(jì)的?一枝獨(dú)秀?，大量的境外資本將借?申奧成功?及?入世?的由頭轉(zhuǎn)向或潛入中國市場(chǎng)的。而作為我國建筑工程力量對(duì)外輸出的重要區(qū)域，中東 下一階段，我國建筑業(yè)的發(fā)展主要依賴政策性推動(dòng)，和國際 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)的多方面影響與促進(jìn)。但相當(dāng)部分仍然集中在鄰近的省份或城市范圍之內(nèi)流動(dòng)。 相對(duì)于北京來講，上海以及東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的建筑市場(chǎng)，由于政治背景影響相對(duì)較小，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度又相對(duì)較高，行業(yè)發(fā)展也基本開始進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定軌道或循環(huán)之中，近期內(nèi)不會(huì)有較大的波動(dòng)產(chǎn)生。但是由于這兩個(gè)題材下的項(xiàng)目都先天具有國際性，有關(guān)方面也已明確表示會(huì)?采取國際慣行方法確定工程的承接方?，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)也表態(tài)歡迎境外力量?支持?北京的新世紀(jì)建設(shè)，使京都重地建設(shè)市場(chǎng)在整體水平有所提高透明度增強(qiáng)的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大，激烈程度也將升級(jí)。