【正文】 良好 古典韻味的日式園林 藍(lán)波灣 倚江而打造的江景園林 現(xiàn)代中國(guó)的園林設(shè)計(jì)格局 小結(jié)： 中山樓盤的園林景觀在中小城市中屬於較好雖同大城市相比有差距，但園林的打造已代表了中小城市的一種先進(jìn)。 六、樓盤購(gòu)買動(dòng)因分析 樓盤 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 購(gòu)買抗性 戶型評(píng)價(jià) 水雲(yún)軒 近城區(qū)，空中別墅產(chǎn)品差異 價(jià)格高；起灣道交通幹道雜訊多 空中別墅即豪華又有洋房風(fēng)味 奕翠園 孩子上學(xué)需要；新鴻基品牌； 未有現(xiàn)樓，外環(huán)境不佳 —— 雍逸廷 品牌、產(chǎn)品、區(qū)位 價(jià)格過高，物業(yè)管理費(fèi)高 主流戶型設(shè)計(jì)精巧，實(shí)用率高 優(yōu)雅山房 度假；退休享受生活老人 背靠火葬場(chǎng)；名與“優(yōu)雅山墳”諧音 戶型坐向好 陽(yáng)光花地 名校臨立，會(huì)所設(shè)備齊全，文化活動(dòng)多 價(jià)格高 入住率高，社區(qū)文化豐富，綠化設(shè)施獨(dú)特 藍(lán)波灣 空氣清新，獨(dú)有江景 產(chǎn)品不理想 一般 小結(jié)： 隨著觀念的變化，中山市民在選擇樓盤時(shí)優(yōu)先考慮的前五位因素主要是： 物業(yè)所處的地段、交通及周邊環(huán)境，占被調(diào)查人數(shù)的 40%； 其次是規(guī)劃完善的優(yōu)美社區(qū)環(huán)境，發(fā)展商實(shí)力、信譽(yù)、及物業(yè)品牌，區(qū)內(nèi)或附近有幼稚園和中小學(xué)校，良好的治安及先進(jìn)的保安系統(tǒng)等； 同時(shí)， 風(fēng)水對(duì)樓盤開發(fā)的成敗有著關(guān)鍵性的決定作用。表現(xiàn)在部分樓盤戶型過分偏大，有的樓盤戶型又過分偏小，而中山房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶型面積的要求以中小戶型為主。 水雲(yún)軒 東區(qū)起灣道，交通幹道影響，周邊條件較成熟 東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，但該盤已無(wú)發(fā)展空地 陽(yáng)光花地 位於北區(qū)，人口雜亂，環(huán)境不佳 非主要發(fā)展區(qū)，但地產(chǎn)的發(fā)展空間還有 藍(lán)波灣 遠(yuǎn)郊結(jié)合部，環(huán)境複 雜，遠(yuǎn)不成熟 西部郊外，要發(fā)展尚待時(shí)日 四、各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型分析 （一）、各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型及面積列表 樓盤 總戶數(shù) 二 房 三 房 四 房 其它 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 水雲(yún)軒 680 80～ 92 56 118～ 127 —— 146～ 151(複式 ) —— 306～ (空中別墅 ) 64 奕翠園 3794 約 84 108 約 108 60 約 145 108 220～ 270（複式） 36 雍逸廷 938 86～ 73 275 97～ 114 240 116～ 133 177 137～ 156（五房） 177 優(yōu)雅山房 910 77～ 86 80 100～ 133 80 133～ 134 74 212～ 226（複式五房三廳） 12 陽(yáng)光花地 1058 55～ 90 102 91～ 110 142 120～ 150 32 40～ 50(一房 )151～ 175(複式 ) 1 14 藍(lán)波灣 2413 78～ 88 約 86 97～ 125 約 95 116～ 133 約 63 145～ 155（五房） 約 73 注：面積均為建築面積。 第二章、中山房地產(chǎn)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析 一、各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 樓盤 水雲(yún)軒 奕翠園 雍逸廷 優(yōu)雅山房 陽(yáng)光花地 藍(lán)波灣 地址 東區(qū)起灣道東側(cè) 東區(qū)柏苑路 東區(qū)博愛路 博愛四路 38 號(hào) 北區(qū)東明路 西區(qū) 發(fā)展商 中山市華鴻房地產(chǎn) 新鴻基地產(chǎn) 雅居樂集團(tuán) 盈豐創(chuàng)建地產(chǎn) 中山東盛房地產(chǎn) 華策置地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 中山市設(shè)計(jì)院 珠江外資設(shè)計(jì)院 雅居樂集團(tuán) 加拿大設(shè)計(jì)公司 —— 廣州美院 園林設(shè)計(jì) 廣東棕櫚園林公司 貝爾高林 雅居樂集團(tuán) NAK（加拿大） —— 廣州美院 物業(yè)管理 戴德梁行 康業(yè) 雅 居樂物業(yè) 港基物業(yè) 天英物業(yè) 華策物業(yè) 占地面積 ㎡ ㎡ ㎡ 100050 ㎡ 81788 ㎡ 433550 ㎡ 總建面積 130000 ㎡ 535047 ㎡ 198977 ㎡ 126000 ㎡ 175860 ㎡ 700000 ㎡ 建築密度 —— % % % —— 23% 容積率 綠化率 68% 55% % 60% % 55% 規(guī)劃 形態(tài) 點(diǎn)式圍合：中心景觀小高層 湖景園林花園洋房 歐陸小鎮(zhèn) 加拿大風(fēng)格， 低密度設(shè)計(jì) 碟式樓體，顯現(xiàn)陽(yáng)光和綠色兩大主題 全環(huán)境江景社區(qū) 總戶數(shù) 680 3794（總） 938 910 1058 2413 車位數(shù) 770 戶數(shù)比 1： 1 931 約 600 1058 1960 二、各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤定位分析 樓盤 總體定位 定位差異 顧客差異 形象體現(xiàn) 規(guī)劃體現(xiàn)之差異 奕翠園 高檔定位 綜合高檔盤 本地、香港高檔顧客 綜合優(yōu)良 綜合高水準(zhǔn)，歐陸風(fēng) 雍逸廷 高檔定位 綜合高檔盤 本地、香港高檔顧客 綜合優(yōu)良 綜合高水準(zhǔn)，歐陸風(fēng) 凱茵新城 森林度假社區(qū) 週末居所、第二居所 本地、珠三角、香港高檔顧客 森林風(fēng)光 借山水之利勢(shì) 優(yōu)雅山房 高檔定位 休閒、北美風(fēng)格 本地、香港高檔顧客 北美休閒雅致 北美休閒之自然、朗闊 水雲(yún)軒 高檔定位 “空中別墅” 本地高檔顧客 戶型特色 欲以水營(yíng)造而實(shí)際未達(dá) 陽(yáng)光花地 中高檔定位 綜合中高檔盤 本地大眾化中高檔顧客 綜合較好 規(guī)劃實(shí)在、能打動(dòng)顧客 藍(lán)波灣 中高檔定位 江景、郊外中高檔盤 本地普通化顧客 綜合平常 規(guī)劃不佳，綜合水準(zhǔn)低 三、各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤區(qū)位分析 樓盤 區(qū)位社會(huì)人文現(xiàn)狀分析 區(qū)域發(fā)展趨 勢(shì)評(píng)估 奕翠園 周邊環(huán)境不佳，雜亂；配套較少 東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅摫P發(fā)展用地較大 雍逸廷 處?kù)段幕?、景觀的較佳區(qū)位；但商業(yè)配套不力 屬於已建成區(qū)，已無(wú)發(fā)展空間。 二、中山消費(fèi)者置業(yè)次數(shù)情況分析 置業(yè)次數(shù) 20xx 年 20xx年（ 1～ 9月） 購(gòu)買目的 20xx 年 20xx 年（ 1～ 9 月） 一手房交易情況 二次以上 37． 73% 38． 44% 改善條件 37． 44% 31． 22% 首次置業(yè) 62． 27% 61． 56% 解決居住 32． 19% 37． 49% 其它 30． 37% 31． 29% 二手房交易情況 二次以上 32． 85% 31． 54% 改善條件 35． 37% 35． 48% 首次置業(yè) 67． 15% 68． 46% 解決居住 41． 83% 42． 3% 其它 22． 80% 22． 22% 小結(jié)： 分析結(jié)果顯示，無(wú)論是一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，首次置業(yè)皆占三分之二以上，表明首次置業(yè)依然是中山房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主流。但至 20xx 年，本地房地產(chǎn)整體消費(fèi)疲軟，加上香港經(jīng) 濟(jì)滑坡使外銷市場(chǎng)下降，中山一手房市場(chǎng)呈下降趨勢(shì)。 每年交易 50 個(gè)億，意味著，一個(gè) 10 億元產(chǎn)值的盤，占其五分之一，銷售難度情形可以預(yù)見。 一、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)總體交易情況分析 自房改政策出臺(tái)後，中山房地產(chǎn)飛速發(fā)展，市場(chǎng)十分活躍，超過國(guó)內(nèi)其它同等 城市發(fā)展水準(zhǔn)。 《中 山“ XX 餛飩 ”總體策 劃方案》之二 《中山市房 地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》 第一部分 中山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 第一章、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)交易情況分析 20xx 年，中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體交易（包括土地轉(zhuǎn)讓、一手商品房銷售和二手房買賣）的成交宗數(shù)為 27266 宗，與去年同期相比下降了 0． 2%；成交面積 641． 65 萬(wàn)平方米，與去年同期相比上升了 3． 2%；成交金額為 73． 53 億元，與上年同期相比上升了 1． 6%。其餘配套居住用地結(jié)合金字山、三角塘等自然山體，因山就勢(shì)，建設(shè)成中低密度的、高低錯(cuò)落的、景觀層次豐 富的新興居住社區(qū)。這是中山城市中心向港口靠近，發(fā)展成海洋港口城市的動(dòng)力，是東區(qū)發(fā)展騰飛的動(dòng)力。 （ 4）、東區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)小結(jié) 未來(lái)中山的城市 CBD 和文化中心，類似于廣州天河北，是中山發(fā)展的核心。 第二章、中山市新區(qū) —— 東區(qū)發(fā)展和規(guī)劃態(tài)勢(shì)分析 一、中山東區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 中山東區(qū)發(fā)展定位 東區(qū)現(xiàn)狀 政府機(jī)關(guān)部門（ 市法院、交警支隊(duì)、軍分區(qū)）、 單位 （電視臺(tái)、移動(dòng)公司、博愛醫(yī)院）、 學(xué)校 （一中、中專） 東區(qū)發(fā)展定位和規(guī)劃趨勢(shì) （ 1）、高尚文化區(qū) 中山城市發(fā)展的文教科研區(qū)，現(xiàn)有學(xué)校包括中山市第一中學(xué)高中部、市技校等 （ 2）、會(huì)展商貿(mào)區(qū) 政府規(guī)劃紫馬嶺南片區(qū)：即會(huì)展中心及相關(guān)市政配套形成的新興中心區(qū)域，類似大城市的 CBD。中山必將建成類似珠海卻比珠海更具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的海洋港口城市。 中山城市中心沿博愛路向東遷移，城市中軸線也由長(zhǎng)江路代替興中道，中山的新市區(qū)必將以東區(qū)為中心、發(fā)展方向和輻射源，沿博愛路向東延伸。往東走的原因是城市自然發(fā)展的必然選擇 ，加上中山要充分發(fā)展成為一個(gè)港口城市，呼應(yīng)和連接已開發(fā)富有成效的火炬區(qū)。在老城區(qū)中，興中道和二條橫路孫文、中山路形成了城市的主幹街道和城市軸線。 三、中山 市城市規(guī)劃趨勢(shì)方向分析 從“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”，向“一縱（長(zhǎng)江路）一橫（博愛路）”新城區(qū)模式優(yōu)化的規(guī)劃趨勢(shì)思想。 西區(qū) 西區(qū)更比鄰老城區(qū)的北區(qū)，但西區(qū)因?yàn)榈乩砦恢玫木壒?，不在城市?guī)劃發(fā)展的主方向。南區(qū)作為工業(yè)的老區(qū)只能想大多數(shù)中國(guó)工業(yè)小鎮(zhèn)一樣，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持當(dāng)年深圳八卦嶺似的現(xiàn)狀，不能在城市主要功能中的商貿(mào)居住領(lǐng)域裡扮演重要角色。所以，在北區(qū)作為中山老區(qū)的發(fā)展空間已飽和之後，中山城市的發(fā)展擴(kuò)張成為必然。 從城市實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，老城區(qū)又分為很明顯的西南北三個(gè)區(qū)域。 中山城市規(guī)劃狀態(tài)良好，是中國(guó)少有的規(guī)劃良好的小城市之一，尤其以綠地和城市景觀見長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)享有盛名，是一座具備規(guī)劃發(fā)展明星氣質(zhì)的城市。東南二面環(huán)山，西北二面是水鄉(xiāng)平原。其現(xiàn)有環(huán)境優(yōu)勢(shì)決定了城市功能更適合於一個(gè)集居住、休閒、娛樂、旅遊、科教文衛(wèi)等於一體的人居城市。 第三部分 中山市城市規(guī)劃態(tài)勢(shì)分析 第一章、中山城市規(guī)劃歷史、現(xiàn)狀、趨勢(shì)分析 一、中山市城市規(guī)劃歷史分析 中山市位於珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重心位置，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新、氣候宜人，城市基礎(chǔ)設(shè)施建築比較完善，配套設(shè)施齊全，人文氣息濃厚，城市整體環(huán)境非常優(yōu)良。 所以，未來(lái)中山必須調(diào)整自己城市定位，中山未來(lái)城市定位我們策劃應(yīng)該是： 與珠海一起成為“新深圳”； 中山成為珠江西岸的“龍頸”，上接香港珠海的“龍頭”，下舞西岸廣大區(qū)域的“龍身”，作用和地位至關(guān)重要。 隨著“珠港澳大橋”打通整個(gè)西岸大通道，中山將成為深圳 或者至少成為東莞，成為珠三角和中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展條件的城市。 “港珠澳大橋”將使珠海中山成為第二個(gè)深圳，這對(duì)中山城市規(guī)劃的影響將是翻天覆地。這是 中山發(fā)展歷 史上最大、最優(yōu)越的一次契機(jī)。 “港珠澳大橋”的立項(xiàng)和興建，將從根本上使經(jīng)濟(jì)發(fā)展原本已良好的中山，成為下一個(gè)深圳，將使底氣原本已足的中山超越佛山而具備得天獨(dú)厚的最優(yōu)良發(fā)展態(tài)勢(shì)。大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地也因此得到延伸和拓展，有利於該地區(qū)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的提高和升級(jí)。 並且，可縱深地對(duì)廣西、雲(yún)南、貴州、四川和重慶等內(nèi)地省市的經(jīng)濟(jì)輻射，它不僅會(huì)成為大珠三角的一條交通幹線，也會(huì)成為整個(gè)華南地區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條重要紐帶。根據(jù)“港珠澳大橋” Y型方案，跨海大橋連接香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 珠三角西岸作為港澳地區(qū)、廣東與大西南廣闊腹地之間的重要通道，將成為廣東對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作的重點(diǎn)、廣東未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要區(qū)域，廣東的重心必將由珠江東岸向西岸轉(zhuǎn)移。 而反觀珠三角西岸，巨大的土地資源，良好的勞動(dòng)力素質(zhì)，巨大的可持續(xù)發(fā)展空間和巨大的低成本的吸引力 —— 都無(wú)一例外地吸引著資本和昭示著良好的強(qiáng)勁動(dòng)力。但其劣勢(shì)也已盡顯，尤其是經(jīng)營(yíng)成本劣勢(shì)、環(huán)境污染劣勢(shì)、可持續(xù)發(fā)展空間劣勢(shì) —— 總而言之，珠三角東岸地區(qū)的劣勢(shì)和瓶頸依然盡顯。 第二章、中山市城市發(fā)展趨勢(shì)分析 一、珠江東西岸發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)比較 長(zhǎng)期以來(lái)，東岸因與香港的地理優(yōu)勢(shì)關(guān)係，決定了經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，而東岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力發(fā)展的機(jī)遇。 尤其是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中， 一個(gè)城市的美譽(yù)度是高於一切的資本。 —— 歷史的定位和經(jīng)營(yíng)策略，可謂相當(dāng)正確、相當(dāng)聰明和得體。中山以環(huán)境追求可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展思路應(yīng)該是強(qiáng)於東莞，在國(guó)內(nèi)的經(jīng) 營(yíng)城市的策略中，中山的歷屆領(lǐng)導(dǎo)都相當(dāng)出色。 二、中山市城市歷史定位分析 （一）、中山城市歷史定位 中山市依仗廣大的海外華僑文化及自身努力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)位並不優(yōu)越的珠江西岸，能取得如今成就和較大優(yōu)勢(shì)，難能可貴、相當(dāng)不易。 但是在廣東，經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展永遠(yuǎn)取決於和香港的區(qū)位關(guān)係，中山更是因?yàn)槠又榻靼兑挥?，與香港距離較遠(yuǎn)，所以，在歷史上的發(fā)展動(dòng)力遠(yuǎn)不具有深圳東莞的優(yōu)勢(shì)。 中山市處在珠江西岸，比鄰佛山和廣州，南連珠海，因珠海地域狹小而顯然成為兩個(gè)最容易一體化的城市。 五大國(guó)際機(jī)場(chǎng)在 100 公里內(nèi)。但是，中山的發(fā)展依然與珠江東岸地區(qū)以及相鄰的地區(qū)相比還有很大的差距，還需要進(jìn)一步提升城市實(shí)力。 20xx年 1— 4月份中山工業(yè)總產(chǎn)值更是超過了順德、南海、惠州 工業(yè)產(chǎn)銷率 97％ —— 工業(yè)銷售額 919億元 —— 出口銷售額 305億元 ％ 居民儲(chǔ)蓄存款額 億元 ％ —— 中山是“廣東四小虎”之一 ,和東莞一樣，中山是廣東兩個(gè)唯一以鎮(zhèn)組成的地級(jí)市之一，是珠三角重