【正文】 ， 像 旺季 是一年中的 X 公司 24 12 月份 (其中黃金周月份： 12，三個月 ) ，平季是一年中的 11 月份 ， 淡季 則是一年中的 6 月份 ，所以要根據(jù)淡旺季的不同而采取不用的促銷手段。 3. 通過 促銷宣傳推進客戶消費 ： 可結(jié)合數(shù)碼港項目進行聯(lián)合推廣，比如 新聞媒體的合作，除正常的廣告播放和欄目合作，同時 嘗試抓住時機策劃和炒作一些臨時性的新聞報道宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。在開拓散客市場，重點是 本地 市場，其次 外地來 X 地 工作和旅游人員。其次是外地的旅行社，像廣州和韶關(guān)以及 清遠，深圳等地的旅行社資源也需要我們?nèi)ソ涣骱献鳌? ㈡ . 大酒店運營推廣策略 目前 X 地 的賓館酒店業(yè)（旅業(yè)）競爭激烈，市區(qū)賓館酒店不斷新建開業(yè)， 競爭形勢會 很 激烈，“僧多粥少”的現(xiàn)象不會有明顯改善，X 公司 23 削價競爭仍會持續(xù)。公寓運營后可用現(xiàn)有酒店人力資源進行維護，在此期間 根據(jù)運營情況可解決酒店員工的工作餐和社保福利問題以求增強團隊凝聚力，增加團隊積極性，甚至可嘗試績效考核，設(shè)定保底工資，根據(jù)營業(yè)額的多少進行績效工資的提成。 三、 第 7 層 : 大酒店項目 我司 XX 項目 大酒店 正常 運營至今，他和肯德基一樣為 XX 項目的穩(wěn)定和發(fā)展起到了重要作用，但近期其運營的業(yè)績不是太樂觀，每個月的營業(yè)額在 X 萬左右，扣除各項稅金和 成本在公司的財務(wù)報表上是虧損的，所以需要我們?nèi)フ页鰡栴}并努力解決，為此我專門對酒店的運營情況進行了調(diào)查和了解，現(xiàn)向公司匯報如下： ㈠ . 大酒店目前運營問題 及措施 分析 ，需要更新 經(jīng)調(diào)查我司酒店一些房間的 電腦太舊 ， 墻壁 出現(xiàn) 裂縫 ， 房間大 門出現(xiàn) 破損開裂 ，房間 床上用品陳舊 ，以及空調(diào)缺少定期維護冬天不暖X 公司 22 夏天不涼等等 ，這些公司可根據(jù)需要進行必要的 解決 。以摸索出一條適合 X 地 適合XX 項目 效果明顯的操作模式。 方案的執(zhí)行要關(guān)注細節(jié)，落實到位，在執(zhí)行過程中要持續(xù)關(guān)注在活動各項目準備情況，時間節(jié)點的把控，達成活動進行的各條件的籌備等細節(jié)要落實到位。 3． 旺場方案的執(zhí)行和評估 方案提出后關(guān)鍵是執(zhí)行，在執(zhí)行過程中要注意執(zhí)行的責(zé)任人的分工明確和合作緊密，關(guān)注競爭對手的動態(tài)和商戶的配合。 ⑥ XX 項目 場內(nèi)活動的宣傳：具體可體現(xiàn)為制作低值實用紀念品派送，比如制作一批印有我司數(shù)碼港字樣的鼠標墊， 根據(jù)活動安排送給 我司入駐商戶以及 來訪者，這樣他們拿回家 或 者送人 長期使用，在此過程中對我們項目也起到了 長期 推廣作用。 ⑤公共資源的宣傳：可利用大篷車以及公交車和 X 地 三輪車以及出租車等交通工具實施廣告宣傳， 由于公交車 以及三輪車和出租車 經(jīng)X 公司 20 常性的在 X 地 市活動，因此在車體上附上我司陽光數(shù)碼港的廣告有利于宣傳與推廣。 ④． XX 項目 戶外廣告的利用：可利用 XX 項目 自己的廣告進行宣傳，比如 XX 項目 樓上的三面翻廣告，如果公寓項目通過的話，可以考慮進行酒店、數(shù)碼港、公寓三個項目聯(lián)合在三面翻推廣。 ② ．電視廣告等發(fā)布： 可以采用字幕廣告和視頻圖片廣告結(jié)合的方式，研究發(fā)放廣告的電視臺和黃金時間， 提升發(fā)布效果。 組織各類相關(guān)活動比如 電腦游戲大賽，數(shù)碼寶貝才藝大賽，琴藝大賽等節(jié)目，重大 節(jié)日十一和元旦等重大節(jié)日可以聯(lián)合商家進行大型的戶外節(jié)慶活動，穿插特價商品，買贈活動，商家讓利，團購優(yōu)惠等等的一系列的促銷活動。 下半年則 可以按月制定活動方案，（提前半個月到一個月制定次月的活動計劃和執(zhí)行方案）?？筛鶕?jù)政府和企業(yè)的團體采購進行相關(guān)的促銷活動和跟進措施。如：國慶、元旦、圣誕等。能夠 提高 商場形象 ，保持商場品質(zhì)與后期價值相統(tǒng)一。制定 XX 項目 的推廣思路和方案需要有計劃有效果的深化和執(zhí)行。 X 公司 17 ③．對入駐商戶的租金優(yōu)惠促銷 鑒于目前數(shù)碼港入駐商戶的運營現(xiàn)狀，在收取租金等費用上是存在困難的，所以根據(jù)市場的變化給予適當(dāng)?shù)臏p免優(yōu)惠是必要的，我們要先留住這批客戶，讓他們先低成本沒壓力和負擔(dān)的運營，到了人氣旺了之后，再提高租金的收取。 目前來講，數(shù)碼港的招商商戶比較少， X 地 當(dāng)?shù)氐娜诉€處于觀望狀態(tài)，因此需要我們打破 目前這種局面，我認為需要采取以下措施： ①．對 X 地 市本地商戶的招商 數(shù)碼港項目的運營，當(dāng)?shù)厣虘粢恢碧幱谟^望狀態(tài)，因此對于他們我們要有耐心，首先做好內(nèi)功，幫助商戶解決問題，將宣傳和推廣堅持不懈的去抓，然后去當(dāng)?shù)厣虘羧贤ń涣?，尤其是每?dāng) XX 項目 取得進展的時候就是對當(dāng)?shù)厣虘粼俅螠贤ㄖ畷r。 X 公司 16 ③ ．租金及管理費用難收 由于眾多商戶處于堅守階段，生意不是太好，客戶不多，所以他們的盈利能力差，在租金等費用繳納上存在困難。商戶抱怨人氣不旺，客戶稀少。目前簽訂協(xié)議商鋪有 151 間，占總鋪位的52%。 3. XX 項目 夾層招商情況 總建筑面積： ㎡；共 21 間鋪位；待出租總面積： ㎡；共 17 間鋪位 (其中我司物業(yè)共 2 間，建筑面積： ㎡ )；目前X 公司 15 夾層數(shù)碼項目已出租 7 間鋪位，建筑面積共 ㎡。我司物業(yè)空置率為 %。業(yè)主商鋪共出租11 卡 （含首 25 華碩電腦） ，出租建筑面積為 178。其中我司出租 12 卡，出租建筑面積為 178。 該項目如果得以成功實施，相信未來三年經(jīng)過有效運營，我 司 XX 項目 的財務(wù)狀況會起到根本性改變作用。 （ 106 70%） = 年 因此就是扣除稅金及運營成本和折舊 ,該項目還是可以運營實施的 ,無論是從運營的市場環(huán)境還是運營資源的利用，我司都具備優(yōu)勢，而且公寓出租不需要免租期，當(dāng)月出租當(dāng)月出效益，投資回報快，風(fēng)險低。每年租金收益為 12 = 元。 我們按照 3060 ㎡ 一個房間來算，房間價格在 6001200 元計算，也就每平方租金 20 元。 5. 舉行特色活動宣傳推廣 比如舉行節(jié)日特價房，租十送一（租十個月送一個月），回饋老租戶，租戶生日祝福等活動來拉動人氣，增加回頭客。合作帶來雙贏，并不可少。我們可實現(xiàn)在百度等主流搜索引擎上的關(guān)注，比如尋租者在百度輸入 X 地 租房字樣，第一個顯示結(jié)果就是我司公寓項目等，以及在 X 地 小蟲網(wǎng)上的顯著位置及租房版塊的置頂操作以達到宣傳效果。 X 公司 12 2. X 地 房產(chǎn)中介公司聯(lián)合推廣 制作項目樣板房的樣式圖片，送達 X 地 每一個中介商鋪，借助中介來宣傳 推廣。并且可考慮后期提升一系列的服務(wù)項目，包 括 “家居清潔 ”、 “洗熨及送衣 ”、 “送餐 ”等 等 ， 酒店公寓不僅僅是純居住功能， 可以兼顧 具 備 商務(wù)兼辦公的功能，所以 招租 部分 中小商戶的 寫字樓 也是我們的目標之一。 空間 前期建議先研究好戶型和布局，依據(jù)中低端公寓標準配備常用及廚衛(wèi)家電和設(shè)備即可。 X 公司 11 從酒店公寓家電的配置來看， 建議 一般需要考慮以下電器：電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào) 等 。 ③ . 對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房 。 X 公司 10 酒店公寓總體的裝修標準 在國內(nèi)一線城市一般 不低于 4 星級酒店的裝修， 但根據(jù) X 地 市場則可以降低 要求 ，一般 可 參照我司 XX 項目大酒店的標準即可，具體 對酒店公寓的裝修 建議 包括如下幾個方面： ① . 對 接待中心的 裝修要求：酒店公寓對于 接待中心 裝修 是比較重要的 ； 主要 重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料 ，建議在一樓大酒店的接待處進行重新裝修，以突出酒店和公寓的兩重服務(wù)。 第二：經(jīng)營管理問題 ，長期性的租戶需要加強運營管理。 第四 ： X 地 城市商業(yè)及工業(yè)發(fā)展快，前途廣闊。 第二 ：填補市場空白，中長期商務(wù)住所市場空缺，市場前景大。 第四 ：利用 XX 項目 及大酒店知名度， 品牌認知度形成快 第五 ：招租面廣闊，可避開 XX 項目 的原設(shè)計運營缺陷。 所以綜合以上所述， 鑒于 XX 項目 目前的運營，五樓以及三樓的招商緩慢狀況， 我們可整合XX 項目 大酒店目前的運營資源，為我司酒店公寓項目的運營提供了極大的可能， ㈣ ． 運營酒店公寓 SWOT 分析 ◆ 優(yōu)勢分析 第一 ： X 地 首家酒店公寓，填補市場空白，占領(lǐng)市場制高