【正文】 4%，平均出清周期降至 9個月；典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在 10 個月左右；典型的三線城市可售面積已升至歷史高點，平均出清周湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 29 期高達(dá) 37 個月，去庫存壓力突出。 表：不同城市分化對比 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 28 一線城市 二線城市 三線城市 城市分化 供求分化 供不應(yīng)求壓力持續(xù) 多數(shù)城市供需均衡，少數(shù)熱點城市供不應(yīng)求 大多數(shù)城市供應(yīng)充足，部分城市存在供應(yīng)過剩風(fēng)險 價格分化 房價上漲壓力突出 價格平穩(wěn)，熱點城市價格壓力較大 價格平穩(wěn) 216。 ：不同城市量價走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 展望 2021年乃至更長時期，不同城市量價走勢和政策導(dǎo)向的分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然 2021年新開工項目將增加 2021年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可 能；多數(shù)二線城市供需均衡，價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。除 2021年下半年受貨幣政策收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下降 %外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年， 2021 年表現(xiàn)尤其明顯，下半年成交量比上半年高 %。綜合前述模型結(jié)果，預(yù)計 2021年上半年商品房銷售面積同比增長 %，下半年增速小幅回落至 %。 圖： 2021 年至今全國商品房銷售面積走勢（半年度） 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， ，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測 從全年走勢來看， 2021 年全國銷售面積同比增速前高后低。展望 2021年，貨幣政策將保持穩(wěn)健，盡管新增貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。同時，人民幣貸款和 M2同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為 萬億元、 萬億元和 萬億元，預(yù)計四季度新增貸款約為 萬億元，全年新增貸款 萬億。信貸政策對商品房需求影響顯著，商湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 26 品房銷售額的變化通常滯后于社會融資額變化 12個季度，如社會融資額同比增速在 2021年一季度達(dá)到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當(dāng)年三季度達(dá)到峰值。 ：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，根據(jù) “動態(tài)模型 ”， 2021 年房地產(chǎn)市場預(yù)測結(jié)果如下： 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 25 圖： 2021 年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測結(jié)果 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測 2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn) ”的特點：在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，預(yù)計 2021 年全國商品房銷售面積為 億平方米，同比增長%%；商品房銷售均價為 67056746 元 /平方米，同比上漲%%，銷售面積和均價同比增速均較 2021年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 萬億元，同比增長 %%；房屋新開工面積為 億平方米，同比增長 %%，低于 2021年全年。中長期來看，不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進(jìn)一步擴(kuò)大，將進(jìn)一步促進(jìn)長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展更加健康。三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導(dǎo)著各地調(diào)控機制的穩(wěn)步建立。 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 24 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準(zhǔn)入分析 一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價 2021 年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由 “普漲時代 ”進(jìn)入 “分化時代 ”，進(jìn)一步促使調(diào)控政策的差異化。本項 目經(jīng)過嚴(yán)格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接協(xié)調(diào)。 本項目正是緊緊圍繞《 公安縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃綱要》和《 公安縣 住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全 公安縣 住房建設(shè)體系，擴(kuò)大 公安縣 新建商品住房建設(shè)的供給總量，有針對性開發(fā)適合 公安縣人們生活習(xí)慣的個性化住房。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴(kuò)大住房銷售與流通。制定鼓勵促進(jìn)住房消費的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范 化。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。一是管好土地一級市場。 “三口 ”指埠河鎮(zhèn)、藕池鎮(zhèn)、章莊鋪鎮(zhèn)三個口子鎮(zhèn)，三鎮(zhèn)是兩條發(fā)展軸線的出口，也是區(qū)域發(fā)展條件比較好的城鎮(zhèn)，規(guī)劃作為重點城鎮(zhèn)發(fā)展。 “兩心 ”，指中心城區(qū)和縣域經(jīng) 濟(jì)副中心，其中，中心城區(qū)是由斗湖堤鎮(zhèn)和楊家廠鎮(zhèn)共同組成的縣域經(jīng)濟(jì)、文化中心，副中心指南平鎮(zhèn)，是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的次中心。 中心城區(qū)的總體發(fā)展方向為 “沿江延伸、向東為主、適度南拓 ”，總體分為五個片區(qū)：斗湖堤老城片區(qū)、孱陵片區(qū)、楊家廠片區(qū)、斗南片區(qū)與楊南片區(qū)。 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 22 第 三 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析 第 一 節(jié) 發(fā)展規(guī)劃 一、 符合公安縣城市建設(shè)規(guī)劃 《公安縣土地利用總 體規(guī)劃（ 20212020）》 圍繞公安縣建設(shè)縣域中心城市的目標(biāo)，擇優(yōu)培育重點中心城鎮(zhèn)，分層帶動各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強縣域橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 但 公安 縣區(qū)明顯的表現(xiàn)為第二產(chǎn)業(yè)比重過大，第三產(chǎn) 業(yè)相對發(fā)展不足的弊端，市委、 縣政府 領(lǐng)導(dǎo)審時度勢，明確提出要加快房地產(chǎn)、物流、金融、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系建設(shè)，尤其提出改善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及危舊房改造的不足，將該區(qū)域建設(shè)成景色秀美的創(chuàng)業(yè)、商貿(mào)、居家、旅游、休閑的理想之地，實現(xiàn)當(dāng)?shù)匾?、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。持續(xù)推進(jìn)血防綜合治理、造林綠化等工作，人畜血吸蟲病感染率達(dá)到傳播控制標(biāo)準(zhǔn)，爭創(chuàng)全國綠化先進(jìn)縣。深入開展第三輪 “三萬 ”活動，抓好村莊環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，在全縣每個村新建 10—20 個垃圾池，每個非城郊村建設(shè) 1 個達(dá)標(biāo)處理垃圾場，全面改善農(nóng)村人居環(huán)境。狠抓企業(yè)節(jié)能、降耗、減排，注重建筑節(jié)能和公共機構(gòu)節(jié)能，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，完成總量控制指標(biāo)。 三是持續(xù)改善生態(tài)環(huán)境。堅持防汛抗旱兩手抓，抗災(zāi)減災(zāi)不放松，確保農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收。 2021 年，完成斗湖堤至荊東高速連接線夾竹園段續(xù)建、黃金口至沙道觀二級公路改建、五群路和五楊線縣鄉(xiāng)道改建工程；加快實施和推進(jìn)江南高速、東卷高速、荊松一級公路、北閘紅色旅游二級公路、公安長江大橋建設(shè)；建設(shè)通村公路 100公里，提升交通運輸服務(wù)保障能力。 二是狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)。加強城鎮(zhèn)信息化、智能化建設(shè)，繼續(xù)抓好城市網(wǎng)格化管理，建立和完善城市管理長效機制，提升管理水平，打造文明整潔、優(yōu)美舒適的縣城環(huán)境。繼續(xù)抓好縣城迎賓大道、環(huán)城路道路續(xù)建工程，完成原種場 3路、彩云路、長廣路、占橋四巷路、平安路、城區(qū)及周邊生活垃圾壓縮站建設(shè)，改造百瓦渠和楊麻渠城區(qū)段面，修整楊公堤滑坡和長江路部分路段人行道，加強城區(qū)瀝青路面養(yǎng)護(hù)；啟動城區(qū)公園建設(shè)，完成城南路、馬嘶橋路綠化和街頭游園建設(shè)等園林工程，穩(wěn)妥推進(jìn)舊城區(qū)改造。嚴(yán)湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 19 格規(guī)劃管控，以規(guī)劃引領(lǐng)城鎮(zhèn)化發(fā)展。立足長遠(yuǎn)發(fā)展，制定和實施推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)和措施。 公安 縣委 縣政府 根據(jù) 公安 縣總體規(guī)劃布局，按照“產(chǎn)業(yè)集聚、資源集約、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、環(huán)境優(yōu)越”的發(fā)展思路，以“科學(xué)發(fā)展、價值創(chuàng)造、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為核心，堅持“我規(guī)劃、你投資、同受益、共發(fā)展”的方針，為實現(xiàn)該區(qū)域“城市綜合實力爭先進(jìn)位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能提檔升級、城市建設(shè)脫胎換骨、城市居民生活水平和質(zhì)量改善提升”的新要求，必須加快城市房地產(chǎn)開發(fā)，來滿足 公安 縣城區(qū)居民的住房、生活基本需求，同時也提高城市品位。 (二 )是加快城市建設(shè)的需要 房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要支柱產(chǎn)業(yè)。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 (一 )滿足人民群眾基本住房消費的需要 為了滿足廣大人民群眾擁有最基本的住居權(quán)，政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商向社會大量提供中、小套型；中低價位的普通商品住宅?？h城日供水能力 10 萬噸?？h內(nèi)有 220千伏輸變電站 1 座、 110千伏輸變電站 4座，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)電力同網(wǎng)同價。 207 國道 和荊東高速公路（湖北 襄陽 ——湖南常德）貫穿全境，長江 “黃金水道 ”伴境而過，離荊州城區(qū) 30公里，離宜昌三峽機場 70 公里，離武漢天河機場 250公里。通常以平均氣溫穩(wěn)定通過10℃ 為春季的開始日，大于 22℃ 為夏季的開始日，小于 10℃ 為冬季的開始日，在 1022℃ 間為春、秋季節(jié)。春季冷暖多變，溫度上升快，雨量遞增；夏季炎熱潮濕，雨量不均；秋季日暖夜涼，雨量銳減；冬季寒冷干燥，低溫少雨。 氣候特征 公安的 氣候 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明。 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 17 河流水文 公安縣集水面積 ，過境長 ，其中現(xiàn)有外江河流 14 條。根據(jù)全國第二次土壤普查結(jié)果，全縣共有 4個土類， 7個亞類， 12 個土屬， 99 個土種。 自然資源 公安的土地適宜性廣，種植條件好，生物生長量大，具有較強的生產(chǎn)能力。虎渡河自北向南穿越全境，把全縣分為虎 東、虎西兩片。地處 江漢平原 ，地勢平坦，湖泊棋布，河流縱橫，屬平原湖濱地區(qū)。19′，位于湖北省中南部邊緣，長江南岸，東聯(lián)漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北通陜豫，有 “七省孔道 ”之稱，與洞庭湖平原一衣帶水，與 荊州古城 一橋相連南北最長為75 公里，東西最寬 51 公里。25′，北緯 29176。 二、 建設(shè)條件 自然地理條件 公安縣地處東經(jīng) 111176。加大糾風(fēng)治亂力度，強化執(zhí)法與效能監(jiān)察，扎實開展 “治庸問責(zé) ”，取消調(diào)整行政審批事項 20 余項，一批損害群眾利益案件得到及時查處。破獲一批大案要案，刑事發(fā)案、安全 事故、群體性突發(fā)事件得到有效控制，群眾安全感不斷提升。圓滿完成社區(qū)居委會“兩委 ”換屆工作，實行社區(qū)網(wǎng)格化管理，啟動 10個規(guī)范化社區(qū)平臺建設(shè)，社會管理進(jìn)一步創(chuàng)新。加強科技工作，湖北省缸套廠“負(fù)壓實型氣缸鑄造方法 ”獲第七屆國際發(fā)明展覽會金獎。實施血防綜合治理，人、畜感染率分別下降至 ％、 ％。醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革深入推進(jìn)，城鄉(xiāng)藥品銷售實現(xiàn) “零差價 ”。實行城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險全覆蓋，全面提高醫(yī)療、養(yǎng)老保險水平；加大弱勢群體社會救助工作，城鄉(xiāng)低保對象達(dá)到 萬人，榮獲 “全省民政工作先進(jìn)縣 ”稱號；積極推進(jìn)政策 性 “三農(nóng) ”保險，農(nóng)村風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制進(jìn)一步完善；新建保障性住房 990套，群眾受益面不斷擴(kuò)大。預(yù)計今年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15500 元、農(nóng)民人均純收入 8990 元，同比分別增長 16％、 ％。 湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 15 （六） 社會民生不斷改善。不斷擴(kuò)充金融營業(yè)網(wǎng)點，基本實現(xiàn)農(nóng)村金融服務(wù)全覆蓋。堅持科學(xué)聚財與規(guī)范理財并舉，加強重點稅源管理，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，保證了重點項目和民生支出。實施土地整理項目，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田 萬畝；綠化造林 萬畝，全縣森林覆蓋率達(dá)到 ％。荊岳鐵路正式動工，江南高速、東卷高速進(jìn)展順利，迎賓大道、孱陵客運站相繼啟動，建設(shè)縣鄉(xiāng)公路 50 公里、通村公路 109 公里。開展片區(qū)扶貧開發(fā)，統(tǒng)籌鄉(xiāng)村建設(shè)， 15 個農(nóng)民集中居住小區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；扎實開展文明衛(wèi)生集鎮(zhèn)、村創(chuàng)建活動，閘口鎮(zhèn)、黃山頭鎮(zhèn)被評為省級衛(wèi)生城鎮(zhèn)。 （四） 城鄉(xiāng)建管力度加大。恒盛汽配城、長江醫(yī)藥物流園、明珠建材生活物流廣場、富妮來服裝城、楚豐農(nóng)產(chǎn)品大市場三期、民主巷市場改造等市場建設(shè)項目進(jìn)展順利，荊江分洪北閘風(fēng)景區(qū)納入國家 “十二五 ”紅色旅游項目庫，休閑 “農(nóng)家樂 ”總數(shù)達(dá)到 528家，服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新突破。嚴(yán)格落實各項補貼政策，加強商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，拓展群眾消費需求，各類市場繁榮活躍。省市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)到 38家，農(nóng)產(chǎn) 品初加工轉(zhuǎn)化率達(dá)到 65％以上，深加工比例達(dá)到 40％以上。全縣土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶達(dá)到 萬戶，流轉(zhuǎn)土地 18 萬畝。生豬和家禽規(guī)模養(yǎng)殖比重分別達(dá)到 68％、 81％。建成15 個萬畝高產(chǎn)創(chuàng)建示范片，優(yōu)質(zhì)糧棉油板塊面積達(dá)到 180 萬畝。持續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，注重農(nóng)業(yè)科技和農(nóng)業(yè)機械推廣應(yīng)用，努力應(yīng)對多雨低溫等自然災(zāi)害和稻飛虱等重大病蟲害，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)增產(chǎn)增收。孱陵工業(yè)園新落戶企業(yè) 8 家，青吉工業(yè)園擴(kuò)區(qū)至 平方公里，建成 8平方公里，落湖北銳明建設(shè)工程有限公司虎渡南苑二期 建設(shè)項目申請報告 13 戶企業(yè) 30 家。招商引進(jìn)項目 58 個，到賬資金 45 億元。汽車零部件、塑料新材、化工建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)值 202 億元。預(yù)計完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 205 億元、增加值 57 億元、利稅總額 億元。 （一） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)克難奮進(jìn)。 2021 年，我縣被評為全省縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)位先進(jìn)縣， “三農(nóng) ”工作躋身全省 20 強，斗