【正文】 目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù) 期的勝利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，我們選擇了極具差異化的項(xiàng)目定位理念，力求壓過(guò)對(duì)手，攻其不備。這樣，我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。 我們?cè)O(shè)計(jì)的項(xiàng)目包裝策劃方案，一直強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所具有的先天優(yōu)勢(shì)，投資與回報(bào)的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 威尼斯項(xiàng)目最終能夠?qū)崿F(xiàn)什 么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如何在戰(zhàn)術(shù)上給予創(chuàng)新，如何在殘局中獲勝，這確實(shí)取決于甲乙雙方是否能共同努力和密切配合，最終形成 強(qiáng)大的合力 。在雙方（賣方與買方）的戰(zhàn)斗由激烈進(jìn)入令人扼腕的焦灼狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)疲態(tài)時(shí)，可以投出一定量的重磅炸彈以炸開(kāi)缺口、重新 激發(fā)、沖擊 市場(chǎng)從而重新打開(kāi)局面。 1＃ A、 1＃ B 本是威尼斯最具吸引力的鋪位，是我項(xiàng)目的 重磅炸彈 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售期可能會(huì)延長(zhǎng)，投資回收期同時(shí)延長(zhǎng)； ? 項(xiàng)目推廣力度需要加強(qiáng)，更多營(yíng)銷費(fèi)用的投入； 對(duì)于威尼斯價(jià)格體系的建立需要與甲方進(jìn)一步共同研商，并最終確定，特此說(shuō)明。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此 此價(jià)格 是市場(chǎng)接受程度的客觀反映，如果項(xiàng)目追求更高的投資利潤(rùn)而將售價(jià)進(jìn)一步提高，則： ? 面臨更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，挑戰(zhàn)市場(chǎng)的接受能力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)測(cè)算一層商鋪的租金均價(jià)約為 元／平方米；二、三層商鋪的租金均價(jià)約為 元／平方米。 5）收益年限 (n)的確定： 按規(guī)定商業(yè)用地使用年限為 40年。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等。 商鋪售價(jià) = 12 建議商鋪銷售均價(jià)＝ 4078 元 /㎡ 四、測(cè)算結(jié)果檢驗(yàn)及細(xì)化 1．商鋪用收益法測(cè)算 1）年有效毛收入 ：由毛租金收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成損失后所得收入。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI’ PZ’ =（ Q/QI’） X PZ 注： PZ為租賃均價(jià) P1’ =（ Q’ / Q1） X P1=（ ） 38= 元／平方米 P2’ =（ Q’ / Q2） X P2=（ ） 150=／平方米 P3’ =（ Q’ / Q3） X P3=（ ） 25= 元／平方米 P4’ =（ Q’ / Q4） X P4=（ ） 20= 元／平方米 P5’ =（ Q’ / Q5） X P5=（ ） 15= 元／平方米 各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 Wz W1=35% W2=10% W3=30% W4=5% W5=20% 租價(jià) Pz=∑ PIWI 租價(jià) Pz= 35%+ 10%+ 30%+ 5%+ 20% 租價(jià) Pz = 元 /㎡ 建議商鋪月租金均價(jià)＝ 41 元 /㎡ 商鋪售價(jià) =月租金 12 （按成本回收期 100 個(gè)月算） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，項(xiàng)目并不具備讓市場(chǎng)緩慢消化的資本，如未能成功引爆，市場(chǎng)的培育期將是痛苦和漫長(zhǎng)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。聊城市內(nèi)銷售和外銷需要相當(dāng)?shù)男麄魍茝V力度（政府宣傳引導(dǎo)、口碑宣傳、電視廣告、推介會(huì)等各種方式），以增強(qiáng)這類人士對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力的信心 。投資者重視商鋪購(gòu)買后的投資回報(bào)保障和升值空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。自營(yíng)者本身已經(jīng)具有一定的營(yíng)業(yè)形態(tài)。 目標(biāo)客戶來(lái)源： ? 聊城本地投資者（首次商鋪投資者）； ? 聊城本地商業(yè)經(jīng)營(yíng)者（前許街、東昌路、柳園路、花園路）； ? 周邊各區(qū)縣的投資者（服裝服飾、餐飲、品牌經(jīng)營(yíng)商戶）； ? 政府職員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)（高收入人群）； ? 溫州購(gòu)房團(tuán) （二）目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目的購(gòu)買者主要為聊城市內(nèi)、轄區(qū)周邊區(qū)域人士和部分山東省、濟(jì)南市的投資者。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 前期銷售節(jié)奏的失控、斷檔對(duì)項(xiàng)目的影響究竟有多大還需密切觀察。 B． 聊城市政府的大力支持和眾多優(yōu)惠條件的出臺(tái)，將為項(xiàng)目的招商、銷售工作提供最有力的說(shuō)辭。 E、 雖然有商業(yè)發(fā)展的潛力，但需要經(jīng)過(guò)多年的“守”的階段。 C、 經(jīng)過(guò)一定時(shí)間銷售試探，目前價(jià)格偏高，不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 A、 目前周邊商業(yè)氛圍較淡，周圍商業(yè)盈利水平均不理想，影響了投資者的信心。 D、 現(xiàn)鋪銷售，項(xiàng)目有良好的景觀設(shè)計(jì)、主題鮮明。 B、 “保龍倉(cāng)”入駐帶來(lái)的眼球關(guān)注和人流量的保證，為項(xiàng)目重新銷售創(chuàng)造了良好的契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 三層建筑面積： m2，層高 m2。 第二節(jié) 項(xiàng)目評(píng)估與分析 一、項(xiàng)目概況 威尼斯購(gòu)物公園位于聊城傳統(tǒng)商業(yè)旺地鐵塔商業(yè)中心的核心位置。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商業(yè)檔次定位于中高擋，目前處于招商階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。娛樂(lè)商品價(jià)格高，在購(gòu)買力相對(duì)較低的聊城來(lái)說(shuō)，難以承受。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 空置率約 55%，五層和六層完全空置，尚未營(yíng)業(yè) .。 面對(duì)嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須以創(chuàng)新手法迎接市場(chǎng)考驗(yàn)。 東昌東路 （ 三聯(lián)東） 服飾鞋類保健廣告賓館 旺 優(yōu) 達(dá)芙妮 名片 1770，個(gè)別 150 50100 個(gè)別 135 東昌西路 （ 三聯(lián)東） 服飾鞋類 旺 優(yōu) 服飾 鱷魚專賣 20240 50100 利民西路 （影院 健康街） 服飾眼鏡音像 白天 較旺 良 藝苑音像 安達(dá)鞋業(yè) 立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （ 女人街） 中 檔女裝、婦 幼用品、美容 白天 較旺 良 大連外貿(mào) 我酷 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 白天旺 差 服裝城 臨街鋪 1045 2755 （二）片區(qū)物業(yè)特點(diǎn) 目前聊城商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中， 新東方 、 香江大市場(chǎng) 和 建工大廈 （福地財(cái)星）以其較 高的操盤水準(zhǔn)和密集的廣告攻勢(shì)分得了市場(chǎng)第一塊蛋糕， 新時(shí)代 、振興路 、 北關(guān)商業(yè)街 緊隨其后，其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)各異， 新東方 以地段和商業(yè)品牌為核心賣點(diǎn)， 香江 則借助政府政策綠燈和雄厚集團(tuán)實(shí)力進(jìn)行角力， 新時(shí)代 主要依賴大盤支持和商業(yè)街概念， 振興路 則給大家描繪了一幅好圖。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（詳見(jiàn)下表） 街區(qū)價(jià)值分析表 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 人流 景觀 代表 商鋪 面積 ㎡ 租金 元 /月 /㎡ 柳園北路 （廣場(chǎng)北） 服裝專賣店 旺 良 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專賣 旺 優(yōu) 老人頭 柯尼卡 3080， 個(gè)別 260 120 左右 個(gè)別 310 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 聊城三大商圈： 以 新東方（五星） 為龍頭的 新東方商圈 （過(guò)去的聊百核心商圈） 以 鐵塔 服裝、小商品批零結(jié)合商場(chǎng)為主要構(gòu)成的 鐵塔核心商圈 以 香江大市場(chǎng) 為主要表現(xiàn)的 香江專業(yè)批發(fā)物流商圈 。其輻射范圍目前只能到達(dá)周邊六縣，由此決定了其市場(chǎng)容量和檔次水平，較大的商業(yè)面積和低檔次的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)是目前經(jīng)營(yíng)戶盈利水平下降的主要原因。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 百大 三聯(lián) 柳園路東昌路交口 約 6500㎡ 家電手機(jī)家具，中高檔 1 層：手機(jī)、小電器； 2 層：家電、燈具； 3 層：視聽(tīng)音響、辦 公健身、電腦；錯(cuò)層：家具 一般 便捷，通 達(dá)全市 品牌服飾經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，生意差，維持狀態(tài) 百信 鞋城 東昌路三聯(lián)東20 米 2021 ㎡左右，可租賃聯(lián)營(yíng) 中低檔專業(yè)零售 1 層：鞋類 2 層：服裝 一般 便捷 周邊鞋類經(jīng) 營(yíng)店鋪多 百姓購(gòu)物城 東昌西路北人民廣場(chǎng)西 2021 ㎡ 中檔零售，生意滑坡 1 層：食品、日用品、化裝品 2 層：服裝 較好 便捷，通達(dá)全市，東入口受拆遷制約 品牌服飾 賓館經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，較繁榮 康婦樂(lè) 柳園南 路東 250270，年租 15 萬(wàn) 中檔批零兼營(yíng)，發(fā)展快 1 層：婦女兒童用品 較好 便捷，通達(dá)全市 品牌服飾電子餐飲經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，繁榮 昆侖 超市 城區(qū) 4家連鎖店，擴(kuò)張中 單店500800㎡ 平價(jià)社區(qū)服務(wù)超市 食品、洗化用品、日用品 一般 比較便捷 小店鋪多，人車流較旺 香江大市場(chǎng) 建設(shè)西路西段路北 40 萬(wàn)㎡3000 商戶，多專業(yè)市場(chǎng)組合 綜合批發(fā)兼零售 服裝、針織、鞋類，一期目前入住率約在 80％左右區(qū)域性最大批發(fā)市場(chǎng)功能未充分體現(xiàn)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（詳見(jiàn)下表） 主要在營(yíng)大型商業(yè)物業(yè)或街區(qū)狀況比較表 項(xiàng) 目 地理 位置 經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 檔次 功能 分布 環(huán)境 配套 交通 組織 500M 商業(yè) 魯西 商廈 柳園路東昌路交口 約 18700㎡2021 年銷售額 2021年以前全市唯一中高檔零售百貨 1 層：化妝品首飾 小商品 2 層：服裝鞋帽 3 層：女裝及用品4 層：男裝領(lǐng)帶皮包等 5 層：針織、床上用品、辦公用品 1997 年開(kāi)業(yè)，自動(dòng)扶梯，陳舊，柱距窄，陳列亂，擁擠，采光差 便捷，通達(dá)全市，人氣旺 品牌服飾經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，繁榮不再 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)，使聊城零售商鋪供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地段好且開(kāi)發(fā)定位明確的項(xiàng)目銷售基本平穩(wěn)，地段稍差且無(wú)主題特色的項(xiàng)目則舉步維艱。本報(bào)告將對(duì)《調(diào)查報(bào)告》的部分研究成果進(jìn)行引用，以保證本報(bào)告的延