【正文】 期）。 (3)老年公寓的 價位偏高。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。 (2)老年公寓的布局不合理。 發(fā)達(dá)國家進(jìn)住老 年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。 境外設(shè)計公司：美國 SASAKI 設(shè)計公司、美國 建筑事務(wù)所、丹麥 KAB 集團(tuán) 社區(qū)服務(wù)資源 與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心 政策環(huán)境 2021 年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點，抓好《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》的貫徹實施工作。 房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟(jì)適用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為 2 億元人民幣。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。 房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項目。 成都老人購買住宅可承受單價%%%1000元以下1000—2021元2021元以上 成都老人購買住宅可承受總價%%%10萬元以下10—15萬—20萬 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 %%%%%%%%%%%國內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購買商品房 % % % %購買經(jīng)濟(jì)適用房 % % % %購買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計 市 鎮(zhèn) 縣 C、租房居住 這是住宅消 費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。 2021 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。縣購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老 年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無 生活來源的老人 自理或 辦自理 最 低 幫 助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半 護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元 （老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2021 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 表二： 中國人口 年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2021 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 2021 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi) 老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42021 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 第三個階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 30％，比 2021 年翻了兩番。 第二階段：發(fā)展階段 2021 ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％。 2021 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。中國老年人口規(guī)模之大，老齡 化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80歲以上高齡老人已高達(dá) 1100萬，并以年均 5%的速度遞增。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的 建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 據(jù)統(tǒng)計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。如果根據(jù)國外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時間。 小結(jié)： 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的 不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。 特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。 （ 4）法國的老人住宅 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會的就是法國，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國 60 歲以上老年人已占人口的 10%，進(jìn)入了老齡化社會。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施?！? 而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計，必須 保證平均每戶建筑面積在 67 平方米以上，必須有 24 小時緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。如果老人對 入住的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。 一方面是政府對養(yǎng)老機構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項目。 對輔助養(yǎng)老機構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院 才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助。 政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護(hù)理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護(hù)理院。 美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監(jiān)督機制來保證養(yǎng)老機構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。 1999年時排在前 5 位的每個輔助生活機構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。盡管這個行業(yè)的 70%是以媽媽 — 爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。輔助生活機構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需 求的增多。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨居住為設(shè)計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機構(gòu)最缺乏。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構(gòu)或公司。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與社會活動。公屋撥出地方，供有關(guān)機構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。 ②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn) 公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個獨立單位。 ①“家有長者” 優(yōu)先配屋計劃 申請書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。 B、高齡人士優(yōu)先配屋計畫 申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的 特定用途大廈獲得安置。同時進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計可容納多類社會服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結(jié)果，存在著 50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個單元的居住面積僅 16 至 33 平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。 （ 3） 香港的老年住宅 香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗僅次于日本。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。這些大單元均可供三代同堂家 庭居住。 C、與父母鄰居補助辦法（ Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或 2 公里距離內(nèi)購置二手組屋時，便可申請此項補助款。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸 款售價之 90%。據(jù)統(tǒng)計， 1990 年已有 87%的人口住在公共組屋內(nèi)，而自有率達(dá) %，租賃的僅 %。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。 日本在老人福利與居住問題之對策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。 從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅； 國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。 D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。 B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。 亞洲國家的老年住宅 （ 1）日本的老年住宅 從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風(fēng)尚。 目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》 來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進(jìn)入。所以，當(dāng)我國進(jìn)入到真正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。 老年住宅的可行性參考指標(biāo) 宏觀指標(biāo)： 國家的醫(yī)療技術(shù)水平； 國家關(guān)于老年人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)； 國家對老年人的醫(yī)療保障制度； 國家對老年人的生活保障制度； 國家相關(guān)的財政、金融、稅收政策； 中觀指標(biāo) ： 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度； 科技型住宅的大眾化程度； 各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定； 支持老年人購房的金融工具的運用； 微觀指標(biāo)： 老年人的收入與消費水平； 老年人的消費偏好和精神追求； 老年人的生活娛樂方式和時間分配； 老年人的文化教育水平；