【正文】 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 22 3）采用“事件行銷(xiāo)”活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng) 為達(dá)到造勢(shì)的目的與效果，在商鋪?zhàn)馐鄣膶?dǎo)入期（蓄客期），我們建議采用“媒介發(fā)布‘文化中心’連載文章”和“文化產(chǎn)業(yè)與商鋪投資財(cái)富論壇會(huì)”這兩大行銷(xiāo)事件來(lái)制造轟動(dòng)效應(yīng)。通過(guò)政府這種具有權(quán)威性的造勢(shì)和媒介轟炸性的煽動(dòng)，將祥閣花園商鋪渲染成一個(gè)依托學(xué)府條件而形成的“大慶文化中心”就極為可能，并順利成章。（“政府搭臺(tái)、媒介唱戲”新聞炒作計(jì)劃見(jiàn)后述）。 （四）造勢(shì)、做市、做事原則 祥閣花園商鋪要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得“先手”，并保證項(xiàng)目在全面進(jìn)入市場(chǎng)后短期內(nèi)迅速取得成功，我們認(rèn)為“造勢(shì)、做市、做事”三 位一體的全方位整體推廣策略勢(shì)在必行。 對(duì)投資及回報(bào)信心的軟包裝（公關(guān)活動(dòng)） 正是由于祥閣花園商鋪周邊區(qū)域并不成熟，商家不僅僅是對(duì)區(qū)域的發(fā)展前景表示擔(dān)心，同時(shí)更是直接影響到買(mǎi)家對(duì)投資回報(bào)的信心。 對(duì)地段區(qū)位的硬包裝，主要是通過(guò)“戶(hù)外廣告牌、道旗、三角燈箱、車(chē)體廣告”等 一系列的戶(hù)外載體進(jìn)行直接的信息訴求。 對(duì)地段區(qū)位的硬包裝（常規(guī)廣告） 祥閣花園目前所在的區(qū)域還未真正成熟，大學(xué)、中、小學(xué)還沒(méi)有建好。全框架結(jié)構(gòu)，面積分割靈活，采光充分，視野開(kāi)闊，能夠滿(mǎn)足各類(lèi)型商家經(jīng)營(yíng)的要求 ? 商鋪外立面全部采用純天然高檔石材，減少住戶(hù)裝修，避免了經(jīng)營(yíng)的雜亂，保證了社區(qū)商鋪的檔次 ? 商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量較高，能夠獲得客戶(hù)青睞 ? 地上一、二層（局部三層），為 連體商鋪內(nèi)設(shè)樓梯，每戶(hù)四～六戶(hù)商鋪設(shè)一部樓梯，采用外廊相連通，增加過(guò)渡緩沖空間，可避免夏季陰雨合冬季風(fēng)雪對(duì)顧客的影響，可烘托店鋪的商業(yè)氣氛 ? 可提供多種商鋪間隔面積 (、 19 291 平方米等，最小為 平方米，最大為 平方米 ) ? 規(guī)劃間隔比例基本合理（以開(kāi)間 米，進(jìn)深 米的規(guī)劃間隔為主） ? 住宅的智能化體系帶來(lái)的益處可輻射到商鋪的建設(shè)與經(jīng)營(yíng) （三）對(duì)于區(qū)位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)包裝，全面提升區(qū)位帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值 祥閣花園商鋪所面臨的首先不是產(chǎn)品問(wèn)題，而是如何解決投資者、購(gòu)買(mǎi)消 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 20 費(fèi)群的投資信心問(wèn)題 ，他們對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)升值前景及升值潛力的信心問(wèn)題。市中心與市郊結(jié)合過(guò)渡地帶，空氣自然清新，遠(yuǎn)離工業(yè)污染 ? 黎明湖地脈環(huán)境優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來(lái)更多商機(jī) ? 優(yōu)越的地域環(huán)境，屬大慶市城市劃方向，物業(yè)坐享無(wú)限升值潛力 ? 人文資源素質(zhì)優(yōu)勢(shì)。位于大慶市城市規(guī)劃發(fā)展方向的東部，靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展前景與升值潛能 ? 大慶市內(nèi)目前尚未出現(xiàn)類(lèi)似特色的、針對(duì)性極強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，條件成熟后一經(jīng)推出，其市場(chǎng)吸引 力和升值潛力將是巨大的 ? 利用目前周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還未真正形成的優(yōu)勢(shì)，若配合強(qiáng)有力的策劃推廣、銷(xiāo)售力量，將一切劣勢(shì)、威脅化解至最低限度，強(qiáng)化投資者信心，促成項(xiàng)目成功，形成領(lǐng)先特色 ? 可建立本項(xiàng)目在大慶市場(chǎng)上獨(dú)特的、易于傳播和記憶的形象 ? 可創(chuàng)造市場(chǎng)空間，搶占先機(jī)贏得本區(qū)域市場(chǎng)的主導(dǎo)地位 ? 與大慶市場(chǎng)上的商鋪錯(cuò)開(kāi)層次，創(chuàng)造差異化市場(chǎng) ? 定位針對(duì)性極強(qiáng)，可形成項(xiàng)目本身的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 大慶商業(yè)文化上一面獨(dú)特的旗幟 ? 打破傳統(tǒng)社區(qū)臨街商鋪常規(guī)的經(jīng)營(yíng)模式 ? 政府全面扶持，項(xiàng)目所在地將是該地區(qū)商業(yè)發(fā)展的又一核心區(qū)域 —— 品牌實(shí)力與承諾 ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚，擁有一定市場(chǎng)信譽(yù)度，有望吸引主力店進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，有助于加快項(xiàng)目的成熟周期和促進(jìn)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣 ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚，承諾開(kāi)業(yè)時(shí)間，降低投資風(fēng)險(xiǎn) ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚，推出“六大”推廣計(jì)劃、“四大”階段推廣策略 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 19 —— 環(huán)境及人文資源 ? 環(huán)境資源。 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)與推廣節(jié)奏的配合 推廣階段 時(shí)間 配合賣(mài)點(diǎn)類(lèi)別 導(dǎo)入期 — 14 全面炒作“大慶 新 文化中心”概念，導(dǎo)入?yún)^(qū)域發(fā)展前景 蓄客期 — 區(qū)域增值前景、投資回報(bào)、 消費(fèi)人流量、經(jīng)營(yíng)與管理 、環(huán)境及人文資源、建筑及規(guī)劃 公開(kāi)發(fā)售期 （初定） 區(qū)域增值前景、投資回報(bào)、消費(fèi)人流量、配套、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、品牌實(shí)力與承諾、建筑及規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)與管理、環(huán)境及人文資源 熱銷(xiāo)延續(xù)期 5 月上旬 投資回報(bào)、消費(fèi)人流量、配套 賣(mài)點(diǎn)不能一次推完，必須根 據(jù)客戶(hù)消費(fèi)特點(diǎn)和市場(chǎng)形勢(shì)需求相應(yīng)推出 本項(xiàng)目商鋪具體賣(mài)點(diǎn)推出類(lèi)別大致為： 1）根據(jù)客戶(hù)消費(fèi)特點(diǎn)（關(guān)注區(qū)域增值前景、投資回報(bào)、消費(fèi)人流量、配套等）提煉賣(mài)點(diǎn) —— 消費(fèi)人流量 ? 大慶大學(xué)擁有 4萬(wàn)學(xué)子，有充足的消費(fèi)客源保證 ? 周邊校區(qū)的全面形成，將為本項(xiàng)目形成巨大的消費(fèi)圈 ? 擁有 10萬(wàn)人群的獨(dú)家消費(fèi)，充裕的消費(fèi)人群，保證開(kāi)業(yè)即旺無(wú)需“守場(chǎng)” —— 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 新穎的經(jīng)營(yíng)模式，成為城市商業(yè)市場(chǎng)新熱點(diǎn) ? 所有的商鋪都臨街經(jīng)營(yíng)，減小了經(jīng)營(yíng)者的擔(dān)心 ? 引入全新的管理模式，專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供全面的管理顧問(wèn) 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 18 —— 項(xiàng)目配套 ? 市政配套。 不能提前透支賣(mài)點(diǎn)，必須結(jié)合推廣節(jié)奏 除可以發(fā)覺(jué)和挖掘出的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)外，其實(shí)“六大”推廣計(jì)劃和“四大”階段推廣策略本身也自成項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 （二）賣(mài)點(diǎn)的推出必須有層次 靠近學(xué)校，可以形成獨(dú)特的“文化產(chǎn)業(yè)商鋪經(jīng)濟(jì)消費(fèi)圈”，這是祥閣花園商鋪擁有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也即它的核心賣(mài)點(diǎn)和特色。配合此目的 ,我司為本項(xiàng)目制定了“六大”推廣計(jì)劃、“四大”階段推廣策略及價(jià)格策略（具體詳情 見(jiàn)后述）。同時(shí)，客戶(hù)對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)前景信心不足的實(shí)際情況，更加要求我們不能按照常規(guī)的商鋪銷(xiāo)售模式來(lái)消化這些產(chǎn)品。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪推廣應(yīng)遵 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 16 循以下十大原則。 二、銷(xiāo)售十大推廣原則 項(xiàng)目自身只是一尊“軀殼”，營(yíng)銷(xiāo)推廣才是它的“靈魂”。 備注： ? 為實(shí)現(xiàn)這一銷(xiāo)售目標(biāo)，旺場(chǎng)及樹(shù)立客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心的招商工作需要提前進(jìn)行 （ 2021 年 2月底正式開(kāi)始招商與招租工作）?！翱炀€(xiàn)”的另一層意義還代表了本項(xiàng)目與時(shí)代發(fā)展步伐同步， 含有“創(chuàng)新、主流引領(lǐng)”的內(nèi)在含義?！皠?chuàng)富”除積極而正面地反映出了投資或經(jīng)營(yíng)者的心理外，同時(shí)還從一個(gè)側(cè)面表明，投資經(jīng)營(yíng)這里的商鋪，將不再僅僅是傳統(tǒng)意義上得商業(yè)行為，而是成為了一種潛力無(wú)限的“靠自己智慧與辛勤創(chuàng)造財(cái)富”的過(guò)程。 祥閣花園商鋪推廣主題語(yǔ) 祥閣花園商鋪的推廣主題語(yǔ)，不應(yīng)該是單一的主題推廣語(yǔ)言，而是多個(gè)角度進(jìn)行綜合性的訴求。而祥閣花園商鋪就是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也將伴隨文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而日益壯大。 祥閣花園為買(mǎi)家提供的，不僅僅是擁有 10 萬(wàn)文化人的商機(jī)，而且是極具 發(fā)展的廣闊空間。而祥閣花園產(chǎn)品的高素質(zhì)，為大慶人提供了更好的居住環(huán)境，讓大慶人享受一種徹底的新生活變革。隨著文化中心的地位日益鞏固，在這里經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家不僅僅是 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 13 現(xiàn)在，而且是將來(lái) ，是一生一世，乃至幾代都可得到豐厚的回報(bào)。 其 消費(fèi)模式符合當(dāng)前的消費(fèi)時(shí)尚， 符合消費(fèi)群體的傾向和心理需求， 將對(duì)城市經(jīng)濟(jì) ， 尤其是 校園周邊商業(yè) 經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大 的 影響， 其 本身 同時(shí) 也將成為城市里的一道 亮麗 景觀(guān)。 2）打破傳統(tǒng)街鋪，締造全新“文化產(chǎn)業(yè)鋪” 學(xué)府商業(yè)消費(fèi)模式 的出現(xiàn)也 應(yīng)成為大慶 商業(yè)發(fā)展到一定階段 的亮點(diǎn)。然而，將學(xué)府附近的商鋪與社區(qū)消費(fèi)需求有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行有序管理，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營(yíng)，并形成一種巨大消費(fèi)潛能的卻不多。本商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)氛圍要以創(chuàng)新為總目標(biāo)，并服務(wù)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的人居環(huán)境需求。 “祥閣 花園商鋪”不應(yīng)該再是狹隘的、傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商鋪概念，而應(yīng)是除為常規(guī)社區(qū)服務(wù)外，更是針對(duì)高等學(xué)府、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)代名 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 12 詞和獨(dú)具特色的商業(yè)文化（氛圍）品牌。 消費(fèi)特征： ? 有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 ? 消費(fèi)極不理性 ? 消費(fèi)觀(guān)念前衛(wèi)、時(shí)髦、流行 ? 每日都有一定額度的消費(fèi)行為 ? 沒(méi)有收入來(lái)源 項(xiàng)目周邊 15～ 25 歲學(xué)生族每日消費(fèi)預(yù)測(cè) 金額 （人民幣：元） 占比例 （ %） 小學(xué)生 5～ 12 22～ 26 中學(xué)生 8～ 15 32～ 35 大學(xué)生 10～ 20 43 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 11 4）項(xiàng)目周邊學(xué)生經(jīng)常光顧地點(diǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目周邊學(xué)生經(jīng)常光顧地點(diǎn)預(yù)測(cè)商店46%娛樂(lè)/網(wǎng)吧9%運(yùn)動(dòng)館/中心9%公園17%餐廳14%其它5% 周邊學(xué)生日消費(fèi)內(nèi)容分布預(yù)測(cè)（單位= 1 天）學(xué)習(xí)用品15%日常消費(fèi)30%非日常消費(fèi)（娛樂(lè)/ 運(yùn)動(dòng)等）55% 說(shuō)明： 兩圖中顯示的地點(diǎn)是學(xué)生經(jīng)常去光顧的場(chǎng)所和消費(fèi)的具體內(nèi)容，因此，在項(xiàng)目功能規(guī)劃與招商過(guò)程中，我們需要認(rèn)真考慮圖中可以引入的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。因此，我們將在后面 的廣告推廣及 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)中詳細(xì)介紹相關(guān)策略。 誘導(dǎo)措施： ? 政府及媒介的造勢(shì)宣傳 ? 項(xiàng)目戶(hù)外廣告直觀(guān)而形象的宣傳 ? 實(shí)效性的推廣計(jì)劃 ? 價(jià)格調(diào)整策略 ? 常規(guī)坐銷(xiāo)與泛銷(xiāo)策略 2）祥閣花園客戶(hù)獲知商鋪信息途徑預(yù)測(cè) 祥閣花園客戶(hù)獲知商鋪信息途徑預(yù)測(cè)%%%%%%%% %%%%%%報(bào)紙 電視 掛幅 夾報(bào) 單張 路過(guò) 海報(bào)朋友介紹其他系列1 說(shuō)明： 上表表明，項(xiàng)目若要取得銷(xiāo)售上的成功，則需要強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)市場(chǎng)，時(shí)刻提醒市場(chǎng)將關(guān)注放在“祥閣”。此年齡段的人群實(shí)際也是置業(yè)和消費(fèi)的重要組成部分。由于此 10 萬(wàn)消費(fèi)群的消費(fèi)力主要需要在本項(xiàng)目?jī)?nèi)周邊環(huán)境中完成，也即是說(shuō)：祥閣花園商鋪，在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)將擁有“獨(dú)家的”、“特殊的” 10 萬(wàn)消費(fèi)人群。祥閣花園的商鋪正處于此10萬(wàn)人群消費(fèi)力的核心位置，其發(fā)展?jié)摿蜐撃苁遣豢晒懒康?。大慶市城市規(guī)劃方向、薩爾圖區(qū)的特殊城市區(qū)域中心功能、東南面的高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)的 高素質(zhì)人員，均令項(xiàng)目所在區(qū)位，擁有了形成“大慶市文化中心”的天時(shí)、地利、人和三大條件。另外，由于位于項(xiàng)目周邊的學(xué)府均為大慶市或黑龍江省的重點(diǎn)教育點(diǎn)，因此，眾多的家長(zhǎng)會(huì)因子女受教育的原因關(guān)注到祥閣花園的商鋪。獨(dú)特、稀有的文化產(chǎn)業(yè)資源形成了文化經(jīng)濟(jì)鏈，為商鋪的投資回報(bào)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。可以說(shuō)，“新文化中心”的稱(chēng)謂，不僅僅是對(duì)本區(qū)域未來(lái)發(fā)展一種具有高瞻遠(yuǎn)矚性的預(yù)見(jiàn)，更是自我對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的肯定和宣揚(yáng)。隨著大慶大學(xué)、重點(diǎn)中、小學(xué)、大慶圖書(shū)館陸續(xù)在祥閣花園所在區(qū)域內(nèi)建成，此區(qū)域?qū)?huì)日益成為大慶市的一個(gè)“新文化中心”，就如同臨近清華、北大的中關(guān)村一樣。不僅僅如此，祥閣花園周邊教育、文化區(qū)域的陸續(xù)落成，勢(shì)必更將形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，同時(shí)會(huì)形成和帶動(dòng)一個(gè)具有高增長(zhǎng)、高發(fā)展