【正文】 個(gè) 核心賣點(diǎn)之一 。 （ 4．）社區(qū)配套智能化 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） (2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化 區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價(jià)的逐步攀升，市民購房對總價(jià)敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以 100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級化產(chǎn)品銷售 。）因此本地塊的土地價(jià)值增值潛力不可限量。 ? 零散性投資業(yè)主 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。 （ 2） 產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶： ? 實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回 報(bào)率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。抓住這類消費(fèi)者還可帶動農(nóng)村消費(fèi)群體。這類客戶 經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） ? 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場 。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價(jià)吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 在九江，單純寫字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)猓瑤缀鯖]有純寫字樓項(xiàng)目， 而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了 2021 元 /月 /間，同時(shí)由于房價(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機(jī)會 長虹路的不斷完善，吸引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的， 這將對九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。 ? 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 項(xiàng)目本身資源 ? 項(xiàng)目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃 理念 ： 充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。 ? 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府 —— 九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。 ? 交通資源：本項(xiàng) 目臨九江的主干道長虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊(duì)地塊， 長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府— 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 （ 5） 商品房價(jià)格 水平低，有一定發(fā)展空間 2021 年 九江 商品房均價(jià)為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國內(nèi)發(fā)達(dá)城市 的 房 價(jià) 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 在 2021 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2021 年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價(jià) 仍 有 較 大的增長空間。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2021 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。在樓盤銷售的案場，很難見到一個(gè)規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到 房地產(chǎn)廣告。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 九江來看，高層住宅也較多層價(jià) 格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 低總價(jià)，高性價(jià)比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個(gè)相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機(jī)會。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。整個(gè)樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主 樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo) 大盤時(shí)代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。 ● 土地價(jià)格上漲，成本提高 2021 年九江市土地綜合價(jià)格每畝 萬元，比 2021 年上漲了 %，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià) 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2021 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價(jià) (萬元 /畝 ) 成交價(jià) (萬 元 /畝 ) 土地出讓收入（萬元） 簽訂出讓 合同時(shí)間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產(chǎn) 南湖路 57 企業(yè) 掛牌 居住 70 71 .深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 開發(fā)公司 號 委托 13 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實(shí)業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 長江大道與八里湖之間 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產(chǎn)測繪隊(duì) 潯陽路 95 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 94． 593 94． 593 94． 593 2021． 1深圳工業(yè)地產(chǎn) 信息 專賣店（網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究方案 ） 九江市房地產(chǎn)建筑公司 號 （總價(jià)） （總價(jià)） （總價(jià)） 0． 18 市場總結(jié) ? 整體市場發(fā)展相對比較健康，價(jià)格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤 品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量 并不充裕。 附：存量房（住宅）買賣比較表 2021 年 2021 年 2021 年與 2021 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價(jià)（元 /平方米） 1066 1170 % 住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào) 2021 年商品房價(jià)格較 2021 年上漲 %，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了 %。 附：商品房成交面積比較表