【正文】 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5）舊屋換新屋。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3）商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。 收入?yún)^(qū)分 中高等級 經(jīng)濟結構： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 消費等級 10 萬 ~50萬元 消費水準 精品型消費 購屋心態(tài) 1）環(huán)境偏好 —— 治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結構： 三 ~五口之家為主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3)換屋計劃： 不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供 屋的人士，房改房的原居者。 2)安居保值： 高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 當然，一個項目的目標客戶可 能永遠不只以上幾項分析的客戶，然而針對該項目的特點來說，敝司認為上述分析基本已囊括了近八成目標買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功。 分析：由于不滿現(xiàn)時的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域為此類人之首選。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。優(yōu)質的生活 環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習慣。 分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設施， 對新環(huán)境適應性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。 分析：這批人在當?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下： 分析：員村附近區(qū)內人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。隨著地鐵一號線的開通，交通網(wǎng)絡已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。 2． 3．目標客戶定位 作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廣州新城市中心區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 初步提供以下項目形象定位供貴司參考： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 故此，在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座 擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。 2． 2．項目形象定位 項目所處區(qū)域，居民文化質素較高，而且設有多項公建配套，生活便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 唯此，結合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象 “ 天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范 ” 以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最 大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。 細分析項目相鄰的樓盤，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無法回避。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。但隨著廣州城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多方位熱點，如地鐵熱、山景熱、江景熱、市政配套熱等，因此 98 年以后上馬的項目已沒有了當時的風光，區(qū)域市場熱點已被淡化，再加上高架橋對住宅環(huán)境的直接影響，如天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大 廈等項目的銷售進度都因此變得相當緩慢。位于項目北邊的黃埔大道 上及中山大道上高檔樓盤較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。 “個性化”的形象 客戶對品牌的認知程度往往取 決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善，在設計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。 呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面重點加強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目應當在規(guī)劃設計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選 , 這也項目是否成功的關鍵。 ，吸引人流 由于項目周邊同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成敗的基礎條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路： 項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個 “天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” ，塑造獨特的品牌形象。 由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑥康體：天河體育中心、羽毛球館 ⑦公園：天河公園 ⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院 23 路 車 陂 — 梅花路 504 路 西 洲 — 白云路 39 路 員 村 — 豪賢路 518 路 棠 下 — 廣園西瑤臺 53 路 員 村 — 寶崗大道 540 路 怡景新村 — 瑤 臺 177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 — 瑞寶村 221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 — 廣州火車站 243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 — 火車站 245 路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882 路 保稅區(qū) — 彩虹橋腳 284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) — 機場生活區(qū) 296 路 員 村 — 南湖游樂園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ⑵劣勢分析 ①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴重，影響買家購買意欲； ②樓盤門前外 來人員較多，出入欠缺安全感； ③樓盤周邊相同類型的對手樓盤較多，銷售上有不小的壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ⑵劣勢分析 ①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大； ②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感； ③周邊外來人員多，治安管理有隱患； ④周邊生活配套設施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ⑵劣勢分析 ①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售； ②周 邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心； ③該樓盤周邊生活配套設施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次； ④戶型設計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象； ⑤規(guī)模小，難上檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多